房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度部分解析
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與所有國家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的基本制度，但美國實(shí)行契約登記制度。房地產(chǎn)登記主要用作宣傳和政府收入的基礎(chǔ)。它不保證注冊(cè)房地產(chǎn)是明確界定的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人不能僅通過政府登記確定房地產(chǎn)權(quán)利狀況，并且必須有其他安全制度。
美國有三種保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的方式：一種是要求轉(zhuǎn)讓人在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中提供財(cái)產(chǎn)權(quán)保障;另一種是檢查登記機(jī)關(guān)的檔案，并通過律師提供法律意見，以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性;產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。
1.財(cái)產(chǎn)擔(dān)保合同
產(chǎn)權(quán)擔(dān)保合約有兩種主要形式。最常用的是一般擔(dān)保合同，要求轉(zhuǎn)讓人向受讓人保證以下四個(gè)方面：轉(zhuǎn)讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有明確的產(chǎn)權(quán);轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);如果受讓人因其他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)要求或者他人對(duì)轉(zhuǎn)讓人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利而損失，則轉(zhuǎn)讓人保證賠償所有損失;除合同中規(guī)定的房地產(chǎn)外，沒有其他限制或負(fù)擔(dān)。
一般擔(dān)保合同的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓人。它保證了房地產(chǎn)自其存在以來的產(chǎn)權(quán)。因此，轉(zhuǎn)讓人必須對(duì)轉(zhuǎn)讓人面前的任何產(chǎn)權(quán)問題負(fù)責(zé)。第二種是特定擔(dān)保合同。合同內(nèi)容與一般擔(dān)保合同基本相同。但是，擔(dān)保合同的轉(zhuǎn)讓人對(duì)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任僅限于自己的責(zé)任，并且不保證前一個(gè)擔(dān)保合同的責(zé)任。
一般而言，產(chǎn)權(quán)保證合同用于保護(hù)產(chǎn)權(quán)，主要是在賣方是一家聲譽(yù)和實(shí)力良好的大公司的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，買方不必?fù)?dān)心賣方違約或沒有對(duì)破產(chǎn)負(fù)責(zé)。
2.律師提供的法律建議
第二種產(chǎn)權(quán)保護(hù)方法類似于香港目前的做法，主要是通過專業(yè)律師檢查登記機(jī)關(guān)的檔案和提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前，這是美國最常見的方法，特別是在美國東部和南部地區(qū)。在這種制度下，專業(yè)律師受買方或抵押貸款機(jī)構(gòu)委托檢查登記機(jī)關(guān)的相關(guān)房地產(chǎn)登記材料，然后通過研究登記材料或者登記材料披露的事實(shí)來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性和適銷性。各方提供的信息。為產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題提供法律建議并提出可能的補(bǔ)救措施。
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