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全美 2015 年醫(yī)療辦公樓市場報(bào)告

重點(diǎn)提要

+ 盡管關(guān)于平價(jià)醫(yī)療法案 (ACA) 的全面影響還不確定，但租戶對于醫(yī)療辦公樓的需求持續(xù)增長。推動(dòng)這 種需求的原因來自于參保人數(shù)的逐年增加以及嬰兒潮人口老年化的到來。

+ 醫(yī)療保健辦公樓的空置率自經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來處于最低水平，并且保持持續(xù)下降的趨勢。老 舊的醫(yī)療辦公 樓空置率較高，而適應(yīng)力強(qiáng)的新的辦公樓市場需求量增大。

+ 對于設(shè)計(jì)現(xiàn)代，靈活，地理位置優(yōu)越，空間合理，同時(shí)能適應(yīng)日新月異科技進(jìn)步的醫(yī)療辦公樓存在巨 大的市場需求。

+ 因?yàn)檩^低的貸款利息，租金市場保持較穩(wěn)定。

+ 投資者對醫(yī)療機(jī)構(gòu)類資產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，特別是對投資或者接近投資類物業(yè)。

+ 資本化率降到歷史最低點(diǎn)后持續(xù)保持壓縮。對于投資性高和投資級別低的項(xiàng)目，投資回報(bào)率分化將會 越來越大。

建筑行業(yè)

盡管空置率有所下降，銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)也逐步放 松，醫(yī)療辦公樓開發(fā)項(xiàng)目自 2014 年年中持續(xù)保 持下降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對優(yōu) 質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目的選擇周期變長。此外，某些醫(yī)療程 序和服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向零售型診所和緊急護(hù)理中心， 降低了對傳統(tǒng)醫(yī)療辦公空間的需求，從而也減少 了開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量。根據(jù) Colliers 的觀察統(tǒng)計(jì)，從 2009 年上半年到 2014 年上半年之間，新建開 發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少至少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的項(xiàng)目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

地點(diǎn)和空間利用的發(fā)展趨勢

醫(yī)療行業(yè)的空間利用和設(shè)計(jì)已經(jīng)發(fā)生改變，相對 于其他商業(yè)地產(chǎn)類型。 科技促進(jìn)一個(gè)更為開發(fā)， 靈活和相互協(xié)作的空間布局，類似的變化也發(fā)生 發(fā)生在對傳統(tǒng)辦公空間的利用上。醫(yī)生和工作人 員需要一個(gè)能更為自由和多樣的工作環(huán)境，而不 是被固定在一個(gè)位置。有效，靈活的工作環(huán)境對 于醫(yī)生，護(hù)士，醫(yī)生助理之間相互協(xié)作的工作性 質(zhì)至為重要。此外，考慮到未來科技發(fā)展的不確 定性和發(fā)展的迅速，靈活方便的工作空間是醫(yī)療 辦公樓避免在不久的未來被淘汰的關(guān)鍵。另外一 個(gè)顯著的改變是，病人資料文檔電子化減少了對 傳統(tǒng)存儲空間的需求。同樣的改變也發(fā)生在律師 行業(yè)中，由于文檔和資料文獻(xiàn)的電子化，減少了 律師樓對傳統(tǒng)儲存空間的需求，也改變了辦公空 間的大小。

投資環(huán)境

盡管空置率有所下降，銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)也逐步放松， 醫(yī)療辦公樓開發(fā)項(xiàng)目自 2014 年年中持續(xù)保持下 降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對優(yōu)質(zhì)開發(fā) 項(xiàng)目的選擇周期變長。此外，某些醫(yī)療程序和服務(wù) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)向零售型診所和緊急護(hù)理中心，降低了對傳 統(tǒng)醫(yī)療辦公空間的需求，從而也減少了開發(fā)項(xiàng)目數(shù) 量。根據(jù) Colliers 的觀察統(tǒng)計(jì)，從 2009 年上半年 到 2014 年上半年之間，新建開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少至 少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的 項(xiàng)目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

總結(jié)：

未來醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長趨勢，持續(xù) 的人口增長將在未來 25 年對醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的需 求繼續(xù)升溫，并推動(dòng)該行業(yè)雇員人數(shù)的增長。雖 然 ACA 政策的不確定性，造成新開發(fā)項(xiàng)目停滯 不前，但是隨著這些法規(guī)的明朗化，狀況會有所 改變。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將促進(jìn)就業(yè)率以及參保人數(shù)，這 些因素都將推動(dòng)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

積極的經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展趨勢，將繼續(xù)吸引投資者 在醫(yī)療地產(chǎn)業(yè)投資，但好地段以及現(xiàn)代化的投資 級別物業(yè)和老舊物業(yè)之間的差距會繼續(xù)加大。總 體來說，醫(yī)療辦公樓市場前景依然強(qiáng)勁，將可能 繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭軍。