美國的房價(jià)走勢
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2015年即將結(jié)束,小一在想最今年的最后今天里要寫一點(diǎn)總結(jié)性的東西,來回顧這一年的分析,今天我們就來看一下美國整體的房價(jià)走勢。
其實(shí)美國的房價(jià)到2013年,美國的平均房價(jià)已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均,并不是便宜貨,意味著將來房價(jià)的年平均漲幅應(yīng)該會(huì)低于3%。這個(gè)回報(bào)率是否足夠高,是 否能達(dá)到分散投資的目的,見仁見智。近幾年,美國CPI通脹率為2.82%。如圖一,美國的房價(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的,此言不 虛。在扣除通脹率后,房價(jià)就基本不漲了。
美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng),90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成,即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說,美國房價(jià)的漲幅基本是美國通脹率。
后來小一把美國房價(jià)的分析用到其他國家,結(jié)果發(fā)現(xiàn),在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國平均,而且適用于一線城市。
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