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誰在主導(dǎo)中國第四輪的海外買樓潮?

來源:aaa作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/3/19

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在中國企業(yè)和個人蜂擁出海買樓、買房的今天,萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅與數(shù)家媒體聊了聊的海外房市的最新進(jìn)展。作為世界上最活躍的房地產(chǎn)咨詢公司之一,萊坊在全世界52個國家有335個辦事處,幾乎與所有國內(nèi)地產(chǎn)公司在海外擁有合作關(guān)系。
 
紀(jì)言迅總結(jié)稱,過去數(shù)年中,中國人出海買樓經(jīng)歷了四輪浪潮。
 
第一輪浪潮的主導(dǎo)者是國家的主權(quán)基金,類似中投這樣的高門大戶,背后有國家政策助推的因素;第二輪的主導(dǎo)者是開發(fā)商,動機(jī)即為出海尋求新市場;第三輪的主導(dǎo)者是保險公司,它們在國外投資購買一些核心項目,特別是城市中的標(biāo)志性物業(yè),一方面,這樣的物業(yè)在質(zhì)量和位置上較為可靠,價值易于掌握;另一方面,也可以推動自身品牌在海外推廣。目前這個趨勢正熱。
 
第四輪浪潮剛剛興起,參與者身份更為多元化,有小型的國企、民企和部分高凈值人士,這些投資人經(jīng)常去海外做一些精品酒店,投資的目標(biāo)也從一些重點城市,如倫敦、悉尼等,向一些區(qū)域性的金融中心,比如曼徹斯特發(fā)展。
 
紀(jì)言迅強(qiáng)調(diào),這四輪浪潮并非先后發(fā)生,目前,前三輪都尚未結(jié)束,第四波已經(jīng)出現(xiàn)。
 
談及房企大舉出海的原因,有兩方面因素,一是來自國內(nèi)的推動力;二是來自海外的吸引力。
 
其中,來自國內(nèi)的推動力指的是中國樓市放緩,紀(jì)稱,這已經(jīng)是“不能否認(rèn)的現(xiàn)實”。
 
據(jù)萊坊接觸了解,現(xiàn)在開發(fā)商們的狀態(tài)都不太好,市場上僅僅是一線城市和部分二線城市,賴于剛性需求的支撐,情況尚好。三四線城市則普遍存在去庫存的壓力。在這種情況下,所有有能力的人和有能力的開發(fā)商都在向國外看。
 
根據(jù)數(shù)據(jù),我國房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)“比例太高”,一般來說,發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率是1%到2%(例如,澳大利亞為1.2%),意味著房地產(chǎn)如何發(fā)展也不會影響到GDP,也就沒有政策圍繞著房地產(chǎn)制定的情況。
 
而中國情況特殊,地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)是4%,在這種情況下,如果房地產(chǎn)衰退或者下行對GDP拖累很大,從而會捆綁政策走向。
 
根據(jù)萊坊最新統(tǒng)計,從2014年中到現(xiàn)在,全國99%的城市樓市都在下行,而根據(jù)一般規(guī)律,從刺激政策推行到將下行市場逆轉(zhuǎn)為上行,中間會有兩年的滯后期,所以可以推斷,未來一兩年房市都不會太好。
 
在這種情況下,小開發(fā)商、中小開發(fā)商和一些投資在國內(nèi)的人肯定會向外圍發(fā)展,從而求生存,否則面臨賣盤的風(fēng)險。
 
來自海外的吸引力則是更廣闊的市場和投資回報。
 
投資者歸根結(jié)底還是要看回報,但是回報率不能單看,要加上一個息差。這個息差就是“相對于10年的債券,投資房地產(chǎn)以后你能賺多少”,如果回報率是一樣的話,“寧可買債券,干嘛要買房子。”
 
紀(jì)言迅表示,從息差來說,東京、法蘭克福、華盛頓、休斯頓這種的二線城市,其實更為吸引人,只是現(xiàn)在第四波的投資者還想去核心項目,慢慢才會重視這些邊緣性項目。
 
目前,中國主要的投資方向是東南亞和歐洲。具體來講,在紐約、倫敦和澳洲的投資量相仿,中國在澳大利亞的投資總額增長強(qiáng)勁,2014年年增長超過60%。
 
相較而言,中國人對美國“有點怕”,無論是政治因素的考量,還是法律、稅收方面的不清晰,包括地產(chǎn)、地權(quán)尚需大量的解釋工作等等,使得中國的投資客寧可去更透明、更方便的地方投資。
 
紀(jì)言迅說,如果美國的相關(guān)的政策、法規(guī)再清楚點,中美系再友好一點,美國就是未來的巨大的潛在市場。
 
美國的市場目前主要集中在曼哈頓和洛杉磯,未來的目標(biāo)應(yīng)該是休斯頓、芝加哥這樣的城市,曼哈頓、洛杉磯可以買的東西會少。
 
就倫敦而言,所謂的標(biāo)志性建筑都已經(jīng)被中國的投資者買下,尤其是集中在倫敦北岸的一些高級的寫字樓,南岸就較少,只有一、兩個。相信這些東西買完以后,會向倫敦別的方向發(fā)展,比如金絲雀碼頭和碎片大廈這樣的物業(yè)。
 
特別值得一提的是對于超高凈值人士,倫敦、悉尼、紐約這樣的城市特別吸引力,一部分是因為移民;一部分是小孩念書;也有一些是純投資。也有去馬德里、里斯本、或者是東南亞這些地方投資,基本上不是看投資的增長,而是看新興市場的物業(yè)的價值,投資價值升值較快。
 
要提醒的是,需小心當(dāng)?shù)卣值牟环(wěn)定,和匯率的波動這些風(fēng)險,以前很多買家不熟悉外國市場,逞能跟風(fēng)進(jìn)入,不乏跌跟頭的案例。
 
如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)不穩(wěn)定,投資者的注意力還應(yīng)該集中在傳統(tǒng)的市場上,當(dāng)然可能不一定是在傳統(tǒng)的門戶城市,可能會是一些所謂的二線城市,紀(jì)言迅稱。

 

 

 

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