在中國企業(yè)和個人蜂擁出海買樓、買房的今天，萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅與數(shù)家媒體聊了聊的海外房市的最新進(jìn)展。作為世界上最活躍的房地產(chǎn)咨詢公司之一，萊坊在全世界52個國家有335個辦事處，幾乎與所有國內(nèi)地產(chǎn)公司在海外擁有合作關(guān)系。
紀(jì)言迅總結(jié)稱，過去數(shù)年中，中國人出海買樓經(jīng)歷了四輪浪潮。
第一輪浪潮的主導(dǎo)者是國家的主權(quán)基金，類似中投這樣的高門大戶，背后有國家政策助推的因素；第二輪的主導(dǎo)者是開發(fā)商，動機(jī)即為出海尋求新市場；第三輪的主導(dǎo)者是保險公司，它們在國外投資購買一些核心項目，特別是城市中的標(biāo)志性物業(yè)，一方面，這樣的物業(yè)在質(zhì)量和位置上較為可靠，價值易于掌握；另一方面，也可以推動自身品牌在海外推廣。目前這個趨勢正熱。
第四輪浪潮剛剛興起，參與者身份更為多元化，有小型的國企、民企和部分高凈值人士，這些投資人經(jīng)常去海外做一些精品酒店，投資的目標(biāo)也從一些重點城市，如倫敦、悉尼等，向一些區(qū)域性的金融中心，比如曼徹斯特發(fā)展。
紀(jì)言迅強(qiáng)調(diào)，這四輪浪潮并非先后發(fā)生，目前，前三輪都尚未結(jié)束，第四波已經(jīng)出現(xiàn)。
談及房企大舉出海的原因，有兩方面因素，一是來自國內(nèi)的推動力；二是來自海外的吸引力。
其中，來自國內(nèi)的推動力指的是中國樓市放緩，紀(jì)稱，這已經(jīng)是“不能否認(rèn)的現(xiàn)實”。
據(jù)萊坊接觸了解，現(xiàn)在開發(fā)商們的狀態(tài)都不太好，市場上僅僅是一線城市和部分二線城市，賴于剛性需求的支撐，情況尚好。三四線城市則普遍存在去庫存的壓力。在這種情況下，所有有能力的人和有能力的開發(fā)商都在向國外看。
根據(jù)數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)“比例太高”，一般來說，發(fā)達(dá)國家地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)率是1%到2%（例如，澳大利亞為1.2%），意味著房地產(chǎn)如何發(fā)展也不會影響到GDP，也就沒有政策圍繞著房地產(chǎn)制定的情況。
而中國情況特殊，地產(chǎn)對GDP增長的貢獻(xiàn)是4%，在這種情況下，如果房地產(chǎn)衰退或者下行對GDP拖累很大，從而會捆綁政策走向。
根據(jù)萊坊最新統(tǒng)計，從2014年中到現(xiàn)在，全國99%的城市樓市都在下行，而根據(jù)一般規(guī)律，從刺激政策推行到將下行市場逆轉(zhuǎn)為上行，中間會有兩年的滯后期，所以可以推斷，未來一兩年房市都不會太好。
在這種情況下，小開發(fā)商、中小開發(fā)商和一些投資在國內(nèi)的人肯定會向外圍發(fā)展，從而求生存，否則面臨賣盤的風(fēng)險。
來自海外的吸引力則是更廣闊的市場和投資回報。
投資者歸根結(jié)底還是要看回報，但是回報率不能單看，要加上一個息差。這個息差就是“相對于10年的債券，投資房地產(chǎn)以后你能賺多少”，如果回報率是一樣的話，“寧可買債券，干嘛要買房子。”
紀(jì)言迅表示，從息差來說，東京、法蘭克福、華盛頓、休斯頓這種的二線城市，其實更為吸引人，只是現(xiàn)在第四波的投資者還想去核心項目，慢慢才會重視這些邊緣性項目。
目前，中國主要的投資方向是東南亞和歐洲。具體來講，在紐約、倫敦和澳洲的投資量相仿，中國在澳大利亞的投資總額增長強(qiáng)勁，2014年年增長超過60%。
相較而言，中國人對美國“有點怕”，無論是政治因素的考量，還是法律、稅收方面的不清晰，包括地產(chǎn)、地權(quán)尚需大量的解釋工作等等，使得中國的投資客寧可去更透明、更方便的地方投資。
紀(jì)言迅說，如果美國的相關(guān)的政策、法規(guī)再清楚點，中美系再友好一點，美國就是未來的巨大的潛在市場。
美國的市場目前主要集中在曼哈頓和洛杉磯，未來的目標(biāo)應(yīng)該是休斯頓、芝加哥這樣的城市，曼哈頓、洛杉磯可以買的東西會少。
就倫敦而言，所謂的標(biāo)志性建筑都已經(jīng)被中國的投資者買下，尤其是集中在倫敦北岸的一些高級的寫字樓，南岸就較少，只有一、兩個。相信這些東西買完以后，會向倫敦別的方向發(fā)展，比如金絲雀碼頭和碎片大廈這樣的物業(yè)。
特別值得一提的是對于超高凈值人士，倫敦、悉尼、紐約這樣的城市特別吸引力，一部分是因為移民；一部分是小孩念書；也有一些是純投資。也有去馬德里、里斯本、或者是東南亞這些地方投資，基本上不是看投資的增長，而是看新興市場的物業(yè)的價值，投資價值升值較快。
要提醒的是，需小心當(dāng)?shù)卣值牟环�(wěn)定，和匯率的波動這些風(fēng)險，以前很多買家不熟悉外國市場，逞能跟風(fēng)進(jìn)入，不乏跌跟頭的案例。
如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)不穩(wěn)定，投資者的注意力還應(yīng)該集中在傳統(tǒng)的市場上，當(dāng)然可能不一定是在傳統(tǒng)的門戶城市，可能會是一些所謂的二線城市，紀(jì)言迅稱。
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