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        整體房?jī)r(jià)下降可能對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)是件不怎么好的事，可是房?jī)r(jià)下降在余豐慧看來(lái)是有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的。美國(guó)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)銀行業(yè)仍然扛得住。經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：房地產(chǎn)業(yè)“適度瘦身”有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

       央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京4月30日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，美國(guó)兩大智庫(kù)之一的彼得森研究所近日發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng)，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化地運(yùn)營(yíng)。

　　彼得森研究所的第一個(gè)根據(jù)是中國(guó)交通銀行的一份縱使房?jī)r(jià)下跌30%，對(duì)銀行業(yè)不良貸款率不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研究報(bào)告。交行的報(bào)告說(shuō)，縱使房?jī)r(jià)下跌40%到50%，不良貸款率也將僅增長(zhǎng)3.8到5.6個(gè)百分點(diǎn)。第二個(gè)依據(jù)是，目前中國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率也不過(guò)將達(dá)到6.6%。在2007年，中國(guó)銀行業(yè)的不良貸款率為6.6%。而在3年前的2004年這個(gè)數(shù)據(jù)還要翻倍。所以，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍然扛得住。

　　乍一眼看這個(gè)理由很合理。然而，房?jī)r(jià)大幅度下跌對(duì)銀行貸款造成的最大威脅，不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上，也就是利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款。威脅最大的是17.8萬(wàn)億地方融資平臺(tái)貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)已傳遞到了土地市場(chǎng)，近期“地王”銷(xiāo)聲匿跡就是例證。房?jī)r(jià)一旦暴跌必將使得地價(jià)大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，政府和商業(yè)銀行不能不高度重視。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧對(duì)此評(píng)論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到世界經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。尤其在中國(guó)各地房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期后，各大國(guó)際機(jī)構(gòu)都在緊密跟蹤我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)際國(guó)內(nèi)都在擔(dān)心，我國(guó)房?jī)r(jià)大幅下挫可能傷及金融系統(tǒng)、宏觀經(jīng)濟(jì)。您認(rèn)為房?jī)r(jià)是否真的會(huì)大跌？?jī)r(jià)格甚至?xí)?quot;腰斬"？美國(guó)的研究機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是不是在博眼球？

　　余豐慧：這個(gè)也不能說(shuō)博眼球，因?yàn)樗�研究還是要有根據(jù)的。美國(guó)的這個(gè)研究機(jī)構(gòu)它主要根據(jù)還是根據(jù)交通銀行一份報(bào)告，該報(bào)告把房?jī)r(jià)下降到30%包括50%，而商業(yè)銀行這種貸款問(wèn)題不大，因?yàn)楝F(xiàn)在首套房的首付比例30%，第二套以上就達(dá)到60%，所以，如果房?jī)r(jià)下跌60%的話(huà)，才能侵蝕銀行貸款本金，而這個(gè)比例是很高的。目前房?jī)r(jià)確實(shí)在三四線(xiàn)城市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，二線(xiàn)城市也有松動(dòng)，一線(xiàn)城市依然有松動(dòng)的跡象，未來(lái)如果我們不再進(jìn)行這種政府主導(dǎo)的大投資和盲目的放水貨幣，如果我們政府這一次閑不住的手不再在去亂摸市場(chǎng)，亂摸房地產(chǎn)市場(chǎng)話(huà)，房地產(chǎn)這個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)應(yīng)該是一個(gè)必然性。

　　為什么要說(shuō)是一個(gè)必然性呢？要說(shuō)這個(gè)必然性出現(xiàn)以后，現(xiàn)在很多議論都在說(shuō)如果房?jī)r(jià)下跌肯定要引起銀行壞賬大量增加，銀行壞賬一增加以后可能導(dǎo)致我們這種金融危機(jī)或者系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)。實(shí)質(zhì)上，我們細(xì)心分析中國(guó)和美國(guó)的次貸危機(jī)區(qū)別是非常大，美國(guó)的次貸危機(jī)主要零首付，就是說(shuō)你不掏一分錢(qián)房子都可以給你，當(dāng)然它也是有根據(jù)的，它預(yù)期房?jī)r(jià)一直在漲，但后來(lái)房?jī)r(jià)跌了，導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)。而我們最低的首付比例就是30%二套以上60%，我們和它有很大很大的區(qū)別，我們房?jī)r(jià)即使下跌50%，對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)問(wèn)題也不大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：根據(jù)這家美國(guó)研究機(jī)構(gòu)的分析，中國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率不過(guò)將達(dá)到6.6%。這個(gè)數(shù)據(jù)的邏輯怎么來(lái)理解？

　　余豐慧：交通銀行報(bào)告分析，如果房?jī)r(jià)下降30%或者是50%的話(huà)，不良率僅能增長(zhǎng)3.8%至5.6%。如果房?jī)r(jià)下降50%，不良率增加5.6個(gè)百分點(diǎn)，我們現(xiàn)在是1%，再加個(gè)5.6%，這不是6.6%嘛。實(shí)質(zhì)上2007年我們的貸款就是百分之六點(diǎn)多，2007年以前我們的國(guó)有商業(yè)銀行有個(gè)別國(guó)有商業(yè)銀行不良率已經(jīng)達(dá)到20%多。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果房?jī)r(jià)下跌50%，銀行到底能不能扛得��？有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，地方融資平臺(tái)貸款總額已經(jīng)達(dá)到17.8萬(wàn)億。這部分貸款大多是利用土地抵押的。房?jī)r(jià)一旦暴跌必將使得地價(jià)大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水。情況惡化的話(huà)，地方政府就面臨違約。近幾年，有的地方政府甚至百般阻撓開(kāi)發(fā)商降價(jià)。房?jī)r(jià)下行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)我們到底應(yīng)該怎么看？我們是不是應(yīng)該更多聚焦在企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)上？

　　余豐慧：對(duì)，應(yīng)該要聚焦在涉房貸款上，涉房貸款，包括兩個(gè)部分，一個(gè)就是企業(yè)擁有房產(chǎn)或者地產(chǎn)抵押這一部分貸款，另一部分就是地方融資平臺(tái)。最令人擔(dān)心的，地方融資平臺(tái)貸款的償債率大概占到30-40%，這個(gè)比例是很高的，這個(gè)是屬于國(guó)家一級(jí)審計(jì)的，其中一個(gè)問(wèn)題就是地方融資平臺(tái)的17.8萬(wàn)億這個(gè)負(fù)債里面統(tǒng)計(jì)抵押貸款的比重太高，所以一旦要是房?jī)r(jià)下跌之后肯定房?jī)r(jià)一下跌它肯定傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，那土地價(jià)格肯定要下跌。

　　廣西南寧第一個(gè)打響松綁取消限購(gòu)、松綁限購(gòu)政策第一槍?zhuān)�第一槍�?shí)際上它強(qiáng)調(diào)包括經(jīng)濟(jì)趨橫和高企經(jīng)濟(jì)理由都不成立，最成立的就是它擔(dān)心土地價(jià)格下跌，因?yàn)橥恋禺a(chǎn)生的依賴(lài)還比較大，它們的償債率是38.09%就比較高了，就是土地、這個(gè)地方債的土地的償債率38.09%，如果房?jī)r(jià)下跌就受不了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那房?jī)r(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響不言而喻，房地產(chǎn)過(guò)度膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也是不利的，這個(gè)房地產(chǎn)要適度發(fā)展的度到底怎么把握，經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，應(yīng)該有哪些條件配合？

　　余豐慧：那現(xiàn)在最主要的就是我們必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，其中一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，包括三駕馬車(chē)投資、出口、消費(fèi)的不合理，還有就是我們經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到30%多，而這么高背后就是高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)背后就是我們普通百姓對(duì)房?jī)r(jià)承受力這份代價(jià)。對(duì)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)、包括土地財(cái)政對(duì)GDP的依賴(lài)、土地財(cái)政的依賴(lài)、房地產(chǎn)稅收依賴(lài)，我們對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)太過(guò)度了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：但是這種狀況短期內(nèi)能改變嗎？

　　余豐慧：短期內(nèi)就看我們的房地產(chǎn)，目前就看我們房?jī)r(jià)如何走勢(shì)了。我們房?jī)r(jià)如果能夠回歸理性，能夠有效下跌，泡沫能夠擠出的話(huà)，這個(gè)狀況肯定會(huì)改善的。

      我想房?jī)r(jià)下降對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)來(lái)言確實(shí)是一件好事情，房?jī)r(jià)上升那么久弦也繃得太久了，偶爾的放松未必不是件好事啊。相對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，美國(guó)那邊的房?jī)r(jià)確實(shí)穩(wěn)定一點(diǎn)，畢竟也沒(méi)有那么嚴(yán)重的炒房風(fēng)波。