人生贏家告訴你在美國如何優(yōu)雅的退房
來源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f64d98d0102v45y.html作者:北美購房網(wǎng)
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近幾年,國內(nèi)房產(chǎn)是越炒越熱,政府一再調(diào)控,然而買不起房的還是哭暈在廁所,坐擁多套房產(chǎn)的人生贏家還是笑cry了。如果你以為這樣就算人生贏家那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了,真正的人生贏家已經(jīng)不滿足于國內(nèi)了,他們已經(jīng)將大把的銀子灑向了美國的房產(chǎn)市場。買房技巧get了,退房技巧也不能小覷,接下來我們就了解下在美國如何退房。
美國政府不能賣地,美國很難炒地炒房,美國沒有剛性需求,所以,美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發(fā)展的新景象。買賣的房子,絕大多數(shù)是老房子。賣主和買主通常都要請一個(gè)經(jīng)紀(jì)。那么,什么時(shí)候可以退房呢?
買房子的幾個(gè)關(guān)鍵階段,隨時(shí)都可以退出不買。
第一是出價(jià)(offer)階段。在經(jīng)紀(jì)帶你看了十來套甚至幾十套房子后,你終于挑中了一套,簽一大堆文件,出價(jià)購房。并支付押金(通常約為房價(jià)的百分之一)。賣主通常不會(huì)同意你的殺價(jià),可能會(huì)在你的出價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)。你也可以提出要求賣主分擔(dān)過戶費(fèi)用(closing cost)。在討價(jià)還價(jià)的過程中,雖然你已經(jīng)簽了字,但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求,你就可以退出,并拿回押金。
第二是房屋估價(jià)(appraisal)階段。買房子需要貸款,貸款額通常是房價(jià)的百分之八十。銀行需要對房子進(jìn)行專業(yè)房屋估價(jià)。如果估價(jià)低于市場價(jià),你拿不到貸款,自然也就名正言順地放棄購買這個(gè)房子。
第三是房屋檢查(inspection)階段。雙方達(dá)成協(xié)議后,需要作房屋檢查。哪怕是新房子,也需要走這一步。美國的房子都是裝修之后才出售的,而且必須配備空調(diào)、浴室設(shè)備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本配置。房屋檢查重點(diǎn)在于房子結(jié)構(gòu)、屋頂、水電、油漆、有無蟲害,也包括上述基本配置。檢查多少會(huì)找出點(diǎn)毛病。買主可要求修復(fù)或補(bǔ)償(compensation)。在這階段,買主若感到不爽,也可以“拜拜”。
第四是走查(Walk through)階段。第三階段過后,在過戶前,還有一道程序,就是在最后過戶前,再跟經(jīng)紀(jì)去房子那兒看一看,確定沒有問題,若發(fā)現(xiàn)了新問題;或者沒有新問題,只是感覺后悔了,仍然可以退出不買了。
如果四階段都過了,就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交,買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步,就無法退房了。在正式成交過戶之后,買主的懊悔是不受保護(hù)的。(There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.)
當(dāng)然,若發(fā)現(xiàn)賣主有欺騙、隱瞞等行為,可以起訴。但在房子交易領(lǐng)域,法律只管是否受“損害”(damage),不管如何去“執(zhí)行”(performance),即不會(huì)強(qiáng)迫人買下或賣掉一個(gè)房子。房子過戶后,法院不會(huì)強(qiáng)迫賣主“買回”房子。
買房有風(fēng)險(xiǎn),退房需謹(jǐn)慎,各位贏家,你們準(zhǔn)備好了嗎?
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