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房源共享一直是中國(guó)晴朗的房地產(chǎn)代理中介天空中驅(qū)之不去一朵烏云。在這里我們把歷經(jīng)百年滄桑，早已修成正果的美國(guó)房地產(chǎn)的房源共享-MLS系統(tǒng)介紹給大家。
本文分成以下五部分:
一 名稱和來(lái)源
二 組成結(jié)構(gòu)
三 商業(yè)模式和運(yùn)作過(guò)程
四 收益情況
五 目前的狀況

一 名稱和來(lái)源
MLS是Multiple Listing Service 的縮寫(xiě)，國(guó)內(nèi)目前直譯成-多重上市系統(tǒng)(類似于把二手房直譯成Second House 一樣，二手房的英文應(yīng)該是Preowned or Existing House).Multiple的意思是說(shuō)這些房源是有多個(gè)，數(shù)十個(gè)，數(shù)百個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司提供的，并不是上市的多重性(好幾個(gè)市場(chǎng)等)。而且只有一個(gè)上市的地方-就是MLS。所以MLS的意譯應(yīng)該是房源共享系統(tǒng)。
MLS的概念也是市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物。舉例說(shuō)明，早在1900年，達(dá)拉斯人口很少，只有一個(gè)房地產(chǎn)中介(那時(shí)德州還沒(méi)有房地產(chǎn)執(zhí)照)，買房，賣房都找他。后來(lái)人口多了，有了五個(gè)房地產(chǎn)中介，A，B，C，D，E，每個(gè)人都有自己的客戶圈子，地盤(pán)和房源(Listing). 但問(wèn)題來(lái)了，經(jīng)紀(jì)人A的買主看中了經(jīng)紀(jì)人B的房源，這時(shí)就有兩種情況：一是A的買主直接去找經(jīng)紀(jì)人B去買，把經(jīng)紀(jì)人A甩掉，二是經(jīng)紀(jì)人A打電話(可能那時(shí)還沒(méi)電話，就去找B)說(shuō)自己的買主想買B的房源，同時(shí)經(jīng)紀(jì)人B的房源已經(jīng)在市場(chǎng)上好長(zhǎng)時(shí)間了，正急著脫手。經(jīng)紀(jì)人B就同意了，經(jīng)紀(jì)人A說(shuō)我把買主給你帶來(lái)了，是不是要分給我一些你的傭金，經(jīng)紀(jì)人B說(shuō)那當(dāng)然了，一人一半(3%)。之后，兩個(gè)人就這樣合作了，互相賣對(duì)方的房源，共享傭金。其他的經(jīng)紀(jì)人C，D， E也知道了，后來(lái)他們就開(kāi)了一個(gè)會(huì)，大家把房源都匯在一起，定了規(guī)則(MLS的規(guī)則)，大家團(tuán)結(jié)起來(lái)，加快了銷售速度，賣主很高興，很快就賣了出去，價(jià)格也很理想，
買主也很滿意，從很多個(gè)房子中，挑了一個(gè)滿意的，同時(shí)也不用和每個(gè)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系看房，只跟一個(gè)經(jīng)紀(jì)人就行了。經(jīng)紀(jì)人的聲譽(yù)也好了起來(lái)。所以當(dāng)時(shí)用的是 MUltiple-幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司的房源。而現(xiàn)在達(dá)拉斯的MLS一共有16000個(gè)經(jīng)紀(jì)人，1500家經(jīng)紀(jì)人公司，是全美十大MLS之一。
二 組成結(jié)構(gòu)
(一) 美國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一的，全國(guó)性的MLS系統(tǒng)
從以上的例子，可以知道，MLS是美國(guó)各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自發(fā)形成的，與政府幾乎沒(méi)有任何關(guān)系。目前全美各地一共有800多家MLS，一個(gè)大城市可以有好幾個(gè)MLS(不同區(qū)域)，十幾年前，達(dá)拉斯也是好幾家MLS，分別服務(wù)不同的地區(qū)(達(dá)拉斯地區(qū)方圓100英里)，后來(lái)為了方便，合為一個(gè)。但由于經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍不是很大，大約在半個(gè)小時(shí)車程(30英里)，所以跨市，跨州的MLS并無(wú)實(shí)際意義。
(二)MLS的組成
以達(dá)拉斯為例，我們的MLS全稱是：North Texas Real Estate Information System 簡(jiǎn)稱NTREIS，網(wǎng)址是：www.ntreis.net 只有我們這的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以進(jìn)去。
這個(gè)系統(tǒng)是由大約五家當(dāng)?shù)氐腗LS，這五家MLS所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，一家提供MLS軟件的計(jì)術(shù)公司(現(xiàn)在是一家網(wǎng)絡(luò)公司)組成。2000年本人加入MLS時(shí)還是要用軟件，安裝到自己的電腦中，是用局域網(wǎng)(LAN)的方式運(yùn)作，而到2003年則改成互聯(lián)網(wǎng)(Internet). 所以說(shuō)MLS的控制權(quán)是在經(jīng)紀(jì)人手中，從這么多年來(lái)MLS的會(huì)費(fèi)一直沒(méi)變過(guò)就可以得到解釋。MLS的月費(fèi)非常低，每月40美元，這相比經(jīng)紀(jì)人每月平均收入 4500美元幾乎是微不足道。
(三)MLS的效果
目前全美由經(jīng)紀(jì)人代理的房源大約在130萬(wàn)上下。在www.Realtor.com上的房源即是全美各地的MLS匯集而來(lái)的。 www.Realtor.com 是全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)建立的一個(gè)B2C的網(wǎng)站，在此網(wǎng)站上查找房源只是它的一個(gè)功能，是為全美的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立的一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)廣告平臺(tái)。
以達(dá)拉斯為例，在我們的MLS上，有70000套房源，每年銷售大約90000套，平均銷售價(jià)20萬(wàn)美元，房?jī)r(jià)中位數(shù)是14萬(wàn)美元。平均上市時(shí)間是60- 70天。成交價(jià)是要價(jià)的97%。每年每個(gè)經(jīng)紀(jì)人平均銷售5套房子共10個(gè)交易(代表買方或賣方)，傭金約是42000美元上下，同時(shí)大約又有30000多套新房，而70%的新房是由經(jīng)紀(jì)人賣掉的，差不多20000套，新房均價(jià)是20萬(wàn)美元，一面?zhèn)蚪?%，平均每個(gè)經(jīng)紀(jì)人新房傭金是9000到12000美元。
在全美由經(jīng)紀(jì)人所代理的房源占總共售出房子的85%左右，也就是說(shuō)大約有15%的房子是由屋主自己賣掉的，這個(gè)比例也是隨著市場(chǎng)在變化的。而在MLS中由房源經(jīng)紀(jì)人賣掉自己的房源占5%左右，其他95%的房源是由其他經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)的買主買去的，從中我們可以看到MLS的強(qiáng)大威力。

三 商業(yè)模式和運(yùn)作過(guò)程
(一) MLS的商業(yè)模式
MLS的商業(yè)模式是B2B即Business to Business 的商業(yè)推廣方式，也就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是直接把自己的房源向消費(fèi)者(買主)而是向其他的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推銷。這就類似于在股市中證券商不是向廣大股民而是向股票經(jīng)紀(jì)公司推銷一個(gè)新上市的股票一樣。同樣，在MLS中，買主的經(jīng)紀(jì)人不是直接尋找賣主去買房子，而是在所有的經(jīng)紀(jì)人中尋找房源。就像你買Google 公司的股票不是到Google公司而是從他的經(jīng)紀(jì)公司去買一樣。
這種市場(chǎng)方法的原理很簡(jiǎn)單，就是在很短的時(shí)間把市場(chǎng)爆光程度達(dá)到了最大化。比如，在達(dá)拉斯，一棟房子，剛上市，如果靠傳統(tǒng)的方式，要在報(bào)紙上，作廣告，看到這個(gè)廣告的人數(shù)有限，這些人中想買房子的又很少不一定是真正的買主，可能只能接觸到市場(chǎng)的一小部份。而在MLS上，一旦上市，數(shù)百位經(jīng)紀(jì)人立即看到這個(gè)與自己的買主相關(guān)的房源，也就是說(shuō)這些潛在的買主是真正的買主，經(jīng)紀(jì)人先研究一下這個(gè)房源是不是自己的買主想要的，如果是，就可以登門來(lái)看這個(gè)房子，很可能在一個(gè)月中會(huì)有20-30位經(jīng)紀(jì)人登門來(lái)看這個(gè)房源。這時(shí)賣主賣出的價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)。如果一上市就被人買走，說(shuō)明要價(jià)低了，如果遲遲還沒(méi)有人買，說(shuō)明要價(jià)高了，就要降價(jià)。
(二)建立起房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)
首先，要知道什么是房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格(Market price) ，市場(chǎng)價(jià)格要具備三個(gè)條件，一是在市場(chǎng)上要有足夠的時(shí)間。二是在這足夠的時(shí)間里，有相當(dāng)?shù)馁I主看過(guò)這棟房子。三是賣主和買主都是在正常的狀態(tài)下(即不是在突發(fā)意外事件情況下) 達(dá)成的交易。比如說(shuō)，房子一上市，幾個(gè)買主就爭(zhēng)著買，或者是上市了很久都沒(méi)有人買，或者是賣主犯了法要坐牢急著賣，或者是買主中了六合彩，在這種情況下成交的房子就不是真正的市場(chǎng)價(jià)格。
但在MLS中，就有效的杜絕了這種現(xiàn)象，一個(gè)房子的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)非常接近，這也就使在MLS中的銷售數(shù)據(jù)非常科學(xué)和可靠。所以，在MLS中銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，已成為全美房地產(chǎn)交易的核心。從賣主定價(jià)，買主給價(jià)，稅收估價(jià)，貸款估價(jià)，房屋保險(xiǎn)估價(jià)，都是以這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)為標(biāo)準(zhǔn)的。這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成立MLS時(shí)的想象。

四 收益情況
在這里我們來(lái)估算一下全美MLS系統(tǒng)的總收益和市場(chǎng)價(jià)值。以達(dá)拉斯的MLS為例：
MLS的月費(fèi)40美元，一年就是480美元，一共15000個(gè)會(huì)員，所以年總收入是：720萬(wàn)美元(480X15000) 再加上地產(chǎn)評(píng)估師等其他會(huì)員，大約占10%(72萬(wàn)美元) 所以一共是800萬(wàn)美元上下。
如果按全美150萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，年費(fèi)按500美元計(jì)算，MLS的總收入是：7.5億美元(150萬(wàn)X500)。
假如這是一個(gè)總的MLS的話，按照目前美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)上市公司的利潤(rùn)比計(jì)算，其凈利潤(rùn)會(huì)在2億美元上下(30%)，如果按P/E比為40計(jì)算，其市場(chǎng)價(jià)值會(huì)在 80億美元�？上У氖牵琈LS比互聯(lián)網(wǎng)早就有了，要不就會(huì)有一個(gè)這樣的互聯(lián)網(wǎng)上市公司了。同時(shí)MLS一旦建成，就具有一定的壟斷性,后來(lái)者很難模仿。

五 目前狀況
(一)MLS的規(guī)模越來(lái)越大
在50年代后期，MLS才真正的在美國(guó)各地發(fā)展起來(lái)，目前在全國(guó)大約有800余家，但是越來(lái)越多的中小型MLS通過(guò)合并的方式使規(guī)模越來(lái)越大。目前大約有 100家屬于區(qū)域性的水平，由于多種原因，諸如，降低MLS的運(yùn)營(yíng)成本和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及，都促使了這一趨勢(shì)的發(fā)展。比如，達(dá)拉斯地區(qū)MLS會(huì)員有15000人，而十幾年前，達(dá)拉斯地區(qū)有數(shù)家人數(shù)在千人左右的MLS。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大約150萬(wàn)，有800家MLS，平均每個(gè) MLS的人數(shù)在1800左右(150000/800)，由此可以看出相當(dāng)一部分MLS的規(guī)模很小，人數(shù)在數(shù)百人左右。
(二)MLS中新科技含量越來(lái)越高
從最原始的MLS中的房源是印刷品，要想查房源就要手工從厚厚的MLS匯集中翻閱記錄，八十年代后期有了電腦以后，MLS的房源信息就儲(chǔ)存在電腦里，經(jīng)紀(jì)人要把MLS的軟件安裝到自己的電腦中就可以非常方便的輸入和查找房源，到了九十年代后期，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展可以使MLS建立在互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)上，經(jīng)紀(jì)人可以在有互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的任何計(jì)算機(jī)上登陸MLS。目前，最新科技，諸如，Google Earth，YouTube(網(wǎng)絡(luò)視頻)，隨著寬帶的普及，將會(huì)慢慢地滲入到MLS當(dāng)中。
(三)MLS對(duì)消費(fèi)者越來(lái)越開(kāi)放
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在美國(guó)的廣泛普及，以及消費(fèi)者對(duì)于房源信息的需求，各地的MLS系統(tǒng)都允許消費(fèi)者在一定程度上進(jìn)入MLS系統(tǒng)查詢房源信息，這是在有互聯(lián)網(wǎng)之前幾乎是不能的。這種現(xiàn)象對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是利大于弊的，因?yàn)橄�費(fèi)者對(duì)房子的各種信息有了較深入的了解，減輕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作量，有助于經(jīng)紀(jì)人的銷售。目前看來(lái)，消費(fèi)者之間買賣現(xiàn)象并沒(méi)有因此而大量增加，也就是說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)并不可能取代經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)。
(四)MLS將不會(huì)構(gòu)成行業(yè)壟斷
2006年夏天在美國(guó)國(guó)會(huì)有關(guān)MLS被控構(gòu)成行業(yè)壟斷的聽(tīng)證會(huì)上，國(guó)會(huì)議員們對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作給予高度評(píng)價(jià)，并對(duì)MLS目前的運(yùn)行方式持肯定態(tài)度，認(rèn)為MLS并沒(méi)有構(gòu)成行業(yè)壟斷。理由是:一，美國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的MLS系統(tǒng)，都是由各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擁有的，這跟早年的AT&T電話公司截然不同，二，MLS中傭金并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，更沒(méi)有所謂的6%傭金的規(guī)定，傭金都是有賣主和經(jīng)紀(jì)人協(xié)商制定的。三，MLS目前已經(jīng)非常開(kāi)放，談不上封鎖信息。雖然有關(guān)指控MLS構(gòu)成壟斷的案例在某個(gè)城市的法院里勝訴，比如在德州的首府奧斯丁(Austin)，但是這個(gè)案例在全美各地并不具有代表性。
以上有關(guān)美國(guó)房地產(chǎn)房源共享系統(tǒng)-MLS的簡(jiǎn)單介紹，從中我們可以得到一些對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)代理中介有價(jià)值的地方，希望中國(guó)房地產(chǎn)房源共享系統(tǒng)早日發(fā)展起來(lái)。