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   臨近年底，中國不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些大型城市房價下跌的消息，多年一路上揚的房價“拐點”仿佛近在咫尺。然而，這究竟是真實存在還是海市蜃樓？中國房價是會再次出現(xiàn)僵局打破后的暴漲？還是在拐點中變成泡沫？中國樓市何去何從？中國樓市投資是否還有前景？

   這幾年可以說是中國房價上下翻飛的時代。先是08年房價大跌，然后是09年房價狂飆，到了11年底和12年上半年下跌，北京二手房價跌幅在20%左右，12年中開始房價上漲，到年底北京二手房價就漲了30%左右，13年房價繼續(xù)高歌猛進，年底到達一個高點，隨后開始下跌，到現(xiàn)在跟年初比北京二手房價跌了大概有15%左右。

　　隨著房價下跌，許多城市也都相繼取消了限購，最近中央政府相關部門也出臺了一些救市政策，最引人注目的便是前幾天中國人民銀行公布的放松限貸的政策。

　　在這樣的形勢下，許多人對中國房地產(chǎn)市場嚴重看空。茅于軾老先生近日指出中國房價應該跌一半以上。更有一幫長期看空中國房地產(chǎn)市場的人現(xiàn)在尤其自信。老百姓開始觀望。

　　房價拐點到底來了沒有？要回答這個問題，首先得問：你問的是大拐點，還是小拐點？所謂大拐點，就是全局性拐點，決定于長期趨勢；所謂小拐點，就是局部性拐點，決定于短期因素，比如近幾年來的幾個拐點就都是小拐點：08年秋的峰值，09年春的低谷，11年冬的峰值，12年夏的谷底，13年底的峰值。不管是大拐點還是小拐點，只要是個拐點，就有投資機會，我們就來分別看看中國房地產(chǎn)市場的這兩類拐點有沒有到來。

　　大拐點來了沒有？

　　房價的大拐點主要決定于人口因素。住房既是奢侈品，也是必需品，對作為必需品的住房的需求就是所謂的剛需，它是由人口決定的。

　　影響剛需的第一個因素是人口總量。人口是決定房價長期趨勢的最主要因素。按照我們的預測，如果目前的人口政策不調(diào)整，中國的人口將在2018-2020年前后到達峰值，距現(xiàn)在只有幾年時間，形勢已經(jīng)很緊迫。這跟大多數(shù)人的觀念不一致。當人口到達峰值的時候，房價差不多也就該到達峰值了。

　　影響剛需的第二個因素是勞動力。新進入勞動力的人口是對住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國的工作年齡人口在2013年前后到達峰值，現(xiàn)在已經(jīng)開始減少。隨著勞動力總量的減少，剛需自然會下降，對房價構成向下的壓力。

　　影響剛需的第三個因素是人口的年齡結構。60-70年代是中國的一個生育高峰，當60后、70后進入勞動力市場的時候，對住房就構成了巨大的剛需，此后又構成了巨大的改善型需求，因此2000年到現(xiàn)在房價狂漲，可以說跟這一次生育高峰是完全一致的。隨著60后逐漸進入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。實際上，當90后進入勞動力市場的時候，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已是毫無疑問。

　　影響剛需的第四個因素是城鎮(zhèn)化，這是許多人寄予巨大希望的一個因素。按照官方的估計，我國目前的城鎮(zhèn)化率僅有54%左右，城鎮(zhèn)化的空間還很大，而農(nóng)村人口大量進入城鎮(zhèn)，必然產(chǎn)生對城鎮(zhèn)住房的需求。但是，中國目前的城鎮(zhèn)化程度到底如何，目前還有爭論，官方公布的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)到底能夠在多大程度是反映中國的真實城鎮(zhèn)化情況，還無法斷定。至少，如果你去農(nóng)村看看，就會發(fā)現(xiàn)，中國的城鎮(zhèn)化很可能已經(jīng)接近尾聲，繼續(xù)城鎮(zhèn)化的空間基本上已經(jīng)沒有了。近年來中國每年都會出現(xiàn)的民工荒，就明白無誤地表明，農(nóng)村已經(jīng)沒有了富余勞動力，那么城鎮(zhèn)化還從何說起？所以，把城鎮(zhèn)化看作推動中國房價上漲的因素，就有點不太靠譜。正如民工荒已經(jīng)出現(xiàn)的時候，還有許多人認為中國農(nóng)村還有大量富余勞動力一樣，現(xiàn)在，農(nóng)村只剩下不愿意或者沒有能力城鎮(zhèn)化的人的時候，還有人認為中國的城鎮(zhèn)化剛剛開始。這是一個誤區(qū)，去農(nóng)村實地考察一下，一切就都清清楚楚了。

　　綜上所述，就全國作為一個整體來說，人口因素表明，中國的房價基本上已經(jīng)到頂。但是，中國的人口跨區(qū)域流動可能會導致部分地區(qū)房價走勢跟全國不一樣。總體來說，人口凈流入的地區(qū)房價可能會穩(wěn)住甚至上漲，人口凈流出的城市房價會下跌。具體而言，中國房價泡沫如果破裂的話，會從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市。

　　小拐點來了沒有？

　　在目前的情況下，房價已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌半年多，所以現(xiàn)在說的小拐點應該是房價到達底部了沒有？這跟大拐點不一樣，大拐點大家關注的是房價是不是已經(jīng)到頂，跟小拐點恰好相反。

　　小拐點主要取決于貨幣政策、房價調(diào)控政策和老百姓的預期。而預期又決定于房價的長期走勢和近期的貨幣政策以及房價調(diào)控政策，所以，在房價的長期走勢已經(jīng)明了的情況下，最關鍵的還是最近貨幣政策和房價調(diào)控政策的走向。

　　近期，貨幣政策不大可能大幅度寬松。習近平指出，目前中國經(jīng)濟處于三期疊加，即結構調(diào)整、速度換擋和前期政策消化期。對于短期政策而言，最后一個尤為重要。它對目前的貨幣政策的含義是：貨幣政策能緊就緊，實在沒辦法了就松一點點，貨幣供給就跟擠牙膏一樣。寧愿忍受較低的增速，也要先消化前期政策的效果。這樣的話，貨幣政策大幅度寬松的可能性不大，政策立場轉向更是不太可能。

　　但是，對于政府來說，不管房價是大幅上漲還是大幅下跌都不是好事，所以，在貨幣政策不能寬松的情況下，房價調(diào)控的松綁就不可避免。問題是，這個政策能有多大作用，還是取決于老百姓的預期。

　　在目前的情況下，怎么看，我都覺得老百姓對房價的預期不會好轉，畢竟在人口這個強大的因素面前，沒有什么因素能夠抵擋得住，所以總體來說，中國房價的小拐點，也就是房價的底部，應該還沒有到來。只有當全國所有城市都取消限購以后，北京、上海的房價有可能穩(wěn)住，甚至上漲，這個情況下，中國的房價整體上可能會到達一個局部底部，但就全國來說，很可能依然是北京、上海漲，其他城市繼續(xù)跌的局面。

　　根據(jù)上述分析，我們不難看出：中國房價的大拐點基本上已經(jīng)到來，房價上漲的空間基本上已經(jīng)沒有了；房價的小拐點，也就是局部低點，還沒有到來，總體來說，中國的房價還要繼續(xù)下跌，雖然各地的表現(xiàn)可能會有所分化。雖然對于中國房價拐點之說，各有其說，但毋庸置疑的是：投資中國樓市的黃金時代已經(jīng)過去了。