短售屋的買賣與含義
來源:http://www.usnook.com/estate/property/encyclepedia/buyer/2013/0312/24386.html作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/11/2

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你聽說過短售屋么?現(xiàn)在在美國房產(chǎn)市場上有很多但是為人所不了解。
為什么會出現(xiàn)短售屋(short sale)?
屋主在高價時貸款買進(jìn),由于各種原因屋主不能繼續(xù)還貸,這時屋主有幾條路可走:
1. 向貸款行申請降息或修改貸款方式從而降低每月的還貸數(shù)目,繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)。(Apply loan modification)
2. 放棄產(chǎn)權(quán),一走了之。可是這樣做會毀了自己的信譽(yù),在今后的七年中都很難再貸款買任何東西。 (walk away)
3.屋主委托經(jīng)紀(jì)人掛牌賠本出售。(short sale)
可是屋主按照房價下跌后的市場價所賣房子的全部所得,都不夠還銀行的貸款,自己又沒錢補(bǔ)貼差價,也不想放棄產(chǎn)權(quán)而毀壞自己的信譽(yù)。這時屋主向貸款公司提出申請,希望貸款公司同意賠本出售并承擔(dān)差價的經(jīng)濟(jì)損失。如果貸款行批準(zhǔn)了,屋主就不用支付任何費用,而且信譽(yù)不會毀得那么慘。銀行會根據(jù)每個屋主的具體困難和經(jīng)濟(jì)情況(hardship)來決定是否愿意原諒屋主并承擔(dān)損失。
短售屋(Short sale homes)的買賣過程
比如一個屋子前幾年是80萬買的,現(xiàn)在貸款還有70萬,可是這個房子的市場價只有50萬。那賣方經(jīng)紀(jì)人和賣方商量好,這個房子標(biāo)價48萬上市。一般如果屋況好的房子,會收到幾個訂單。 賣方經(jīng)紀(jì)人會和賣方商量, 接受一個最高最好的出價單。那其它的出價單就成候補(bǔ)的了(backup Offer). 找到最佳買主之后,我就按照貸款公司的要求準(zhǔn)備各種文件:屋主的困難聲明書(hardship letter),銀行存款證明,工作收入證明和過去兩年的稅單(W2form);買主的購買協(xié)議(purchase agreement);賣房費用清單(seller's closing cost)以及估價用的鄰近房屋買賣歷史對比(comparables)等等,這些文件檔案(short sale package)準(zhǔn)備好了就交給貸款公司的損失處理部門(loss mitigation department)。
剩下來就要等待貸款公司的批復(fù)了。這個過程如果他們需要什么文件, 還有繼續(xù)提供。如果貸款公司提出什么條件,也要和買賣雙方商量看看是不是可以同意銀行提出的條件。 如果屋主當(dāng)年買房的時候有在兩個銀行申請的兩個貸款, 事情就更復(fù)雜了。不光第一個債主要同意賣, 第二個債主也要同意才可以。
還有就是及時兩個銀行都同意賣了, 賣價也要由專業(yè)的估價機(jī)構(gòu)評估,并不一定是買方的出價,有可能會高出很多。并且還附帶一些其它的條件。所有的結(jié)果都要看和銀行談判的結(jié)果。
為什么有那么多的賠本出售屋(Short sale homes)上市呢?
連續(xù)幾年房價上漲時,市場上幾乎就見不到賠本出售屋,房價跌了以后,擁有負(fù)資產(chǎn)的屋主越來越多,這時如果屋主的經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生了變化,比如說失業(yè),降工資,離婚,工作調(diào)動了以后或家里掙錢的人生病,去世了等等,屋主確實不能繼續(xù)償還貸款而不得不賣房,這才應(yīng)該是賠本出售屋上市的真正原因。
可是,現(xiàn)在卻有很多屋主,他們的經(jīng)濟(jì)情況根本就沒有發(fā)生變化,如果愿意,他們完全可以繼續(xù)還貸,但是眼看自己的房子成了負(fù)資產(chǎn),心里很不舒服,而市場上的房子又很便宜,所以有的屋主就決定先去買棟便宜的房子,再掛牌爭取賠本出售負(fù)資產(chǎn)的房子。因為對屋主來說爭取賠本出售的工作都是由經(jīng)紀(jì)人來做,如果通過了,屋主的信譽(yù)損失也不大,而且還不用支付任何費用,因為經(jīng)紀(jì)人的傭金是由銀行來支付的。因此市場上就出現(xiàn)了各種各樣的賠本出售屋。不過這種情況下的賠本出售當(dāng)然很難得到銀行的批準(zhǔn)。
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