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很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為, Trump領(lǐng)導(dǎo)下的美國政府將會進(jìn)入一個利率上漲、國民稅務(wù)減輕、基礎(chǔ)建設(shè)大規(guī)模啟動、通脹壓力加大的新紀(jì)元。如此復(fù)雜的大環(huán)境將會對美國商業(yè)地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信托基金公司(REITs) 、國際投資、商業(yè)借貸等領(lǐng)域的方方面面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。今天, 我們就從以下五方面洞悉Trump執(zhí)政可能對美國商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響。

1. 稅收

種種跡象表明，Trump政府很可能保留有利于地產(chǎn)開發(fā)商的稅收政策，例如: 幫助投資者延稅的“1031同類地產(chǎn)置換法案”及其對投資經(jīng)理的稅務(wù)免除優(yōu)惠。此外，也有消息指出聯(lián)邦所得稅將進(jìn)行全面下調(diào)。稅收改革一旦實施，加之基礎(chǔ)建設(shè)花費加大和可能出現(xiàn)的移民政策縮緊將會導(dǎo)致一定程度的通貨膨脹和利率上調(diào)，使美國境內(nèi)投資下降(至少短期內(nèi)) 、人口增長放緩，最終影響商業(yè)地產(chǎn)交易。

2. 國際貿(mào)易

Trump曾發(fā)誓要退出多個國際貿(mào)易協(xié)定，其中就有由12個國家簽訂的 “跨太平洋伙伴協(xié)定 (Trans Pacific Partnership)” 。一旦Trump 堅持其 “反自由貿(mào)易協(xié)定” 主張，勢必會加大通貨膨脹壓力，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的回報率(Cap Rate)上升，資產(chǎn)貶值。

經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 (簡稱OECD) 在最新發(fā)布的報告中稱，“總體來講，美國人民應(yīng)對Trump 政府對經(jīng)濟(jì)上的影響持樂觀態(tài)度” 。但同時，他們也表示 “Trump主張的貿(mào)易保護(hù)非常令人擔(dān)憂”。由于反自由貿(mào)易會導(dǎo)致制造業(yè)成本上升和價格上漲，人民生活水平會受到影響，同時危害國家財政狀況。雖然貿(mào)易保護(hù)在短期內(nèi)可以將一些就業(yè)留在美國，但長遠(yuǎn)看卻會損害國家和人民的共同利益，并且拉低全球經(jīng)濟(jì)增長速度。

3. 房地產(chǎn)信托基金(REITs)

利率上調(diào)時，人們常武斷的認(rèn)為它一定會對REITs產(chǎn)生負(fù)面影響，因為債務(wù)成本(Cost of Debt) 上升會壓縮股本回報率(Return on Equity)。但實際上，該理論僅適用于利率調(diào)整初期。起初，資產(chǎn)價格(Asset Price) 會因為凈現(xiàn)值(NPV) 的縮水而迅速下降，但一段時期過后它就會重新隨著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)形勢回升。

利率的調(diào)整反應(yīng)的是國家整體經(jīng)濟(jì)形勢的改變。健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)會促進(jìn)企業(yè) (如: 招聘新員工) 和個人加大支出 (如: 遷入新公寓，購物頻率上升) 。對于房地產(chǎn)信托基金來講，這意味著股東收益和分紅會隨著入住率、租金和商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的提升而增加。只要利率上漲是源于經(jīng)濟(jì)和就業(yè)增長，商業(yè)地產(chǎn)的需求就會隨之上升。

4. 國際投資者& 移民

高端房地產(chǎn)市場的國際買家一直都是拉動美國房地產(chǎn)投資、高級別金融服務(wù)、和地產(chǎn)項目建造需求的重要因素，為美國房地產(chǎn)業(yè)的興盛作出了重要貢獻(xiàn)。然而，一旦Trump縮緊移民政策或大規(guī)模遣返非法移民，可能會導(dǎo)致外國投資者在美投資數(shù)量下降和勞工短缺造成的開發(fā)成本上升。與此同時，我們也要意識到Trump競選時期的很多提案都出現(xiàn)了前后搖擺，例如他承諾要驅(qū)逐110萬美國非法移民，但之后又聲明會酌情留住一些人。

5. 金融環(huán)境監(jiān)管

Trump 執(zhí)政后很可能更改 “Dodd–Frank” 和 “Basel III” 兩大金融監(jiān)管法案內(nèi)容。縱然他不會完全廢除 “Dodd–Frank(多德-弗蘭克法案)”，但其極可能對特定部分進(jìn)行修改，例如削弱該法案對社區(qū)銀行掠奪性放貸(不考慮申請人的信用記錄，收取高利率，危害房地產(chǎn)市場健康) 的影響。約10,000家美國小型銀行一直以來都是的建筑貸款和土地開發(fā)貸款的重要融資機(jī)構(gòu)。放寬對他們的管制特別有助于在當(dāng)前供小于求的市場環(huán)境下提高房屋修建量。

除此之外，Basel III (巴塞爾協(xié)議III)，這個在銀行與房地產(chǎn)建筑貸款間起保護(hù)作用、全球自愿參與的的金融監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)也將面臨Trump的挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織(International Monetary Fund) 前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Simon Johnson 認(rèn)為 “Trump領(lǐng)導(dǎo)下的美國政府可能會加入歐洲監(jiān)管機(jī)構(gòu)以促使Basel III 放寬監(jiān)管制度標(biāo)準(zhǔn)，這一動作將意味著金融危機(jī)后期時代的結(jié)束