投資美國房產常見幾大問題
來源:http://www.juwai.com/news/65927.htm作者:北美購房網(wǎng)
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由于中國和美國房地產市場的 形態(tài)和模式存在很大的不同,所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此專門針對這些問題寫一篇短文,為大家澄清一些問題。
一、購買新房還是二手房?
在美國,大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子,占市場上掛牌出售的房子總數(shù)的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區(qū)別。
在美國,新建的房子一般都位于比較偏遠的地區(qū)或者城市,屬于新開發(fā)的地區(qū)。而那些發(fā)展比較成熟的城市,經過長期的發(fā)展,擁有較優(yōu)良的學區(qū)、完善的生 活設施,優(yōu)美的環(huán)境,但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規(guī)劃、同時開發(fā)的,一般15-30年完成興建,每一座城市內的住宅會有相近的 房齡。例如,在圣馬利諾市,住宅主要是在1920年至1940年間建造的;而在奇諾崗市,住宅是集中在1987年建造的。
如果你想買到一套新房,這并非不可能,但是你買到的這套房子可能在一個新開發(fā)的小城,周邊都是新建的房子,基礎設施可能相對不夠完善。因此,不要抱著一定要買新房子的心態(tài)去挑選房子,因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小,讓你錯過很多好房子;另一方面,選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲, 比如說城市發(fā)展不成熟,生活不方便,學區(qū)不好等。
當然,也不排除這樣的情況:有些開發(fā)商在發(fā)展成熟的城市內推倒一些老房子,然后重建新房,但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。
二、房子是不是越老越不值錢?
答案是:不一定,要根據(jù)具體情況綜合分析。在美國,老房子不一定不值錢或者不好,根據(jù)房屋的狀況的不同,價值差別會很大。
一方面,房子的建筑物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊,價值降低。對于木制房屋來說,一般可以將每10年看作一個階段,如果不進行保養(yǎng)和翻新,房齡越大,價值越低;如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業(yè)主對房屋保持著適當?shù)谋pB(yǎng),翻新,房屋價值可能仍然很高的。
這里要提一下,美國有些老城市為了保持其城市文化特色,特別規(guī)定該市的房產業(yè)主不能隨意改變其住宅的外觀;如果要對自己的房子進行翻新,可以根據(jù)喜好隨意改變房屋的內部構造,但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面,房子的土地部分,會隨著當?shù)亟洕陌l(fā)展和人口的增長而升值。
總之,選擇房子的時候,不僅要看它的建筑年代,也要看它的內部保養(yǎng)狀態(tài),看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養(yǎng)得好,大多數(shù)房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的;當然也不排除相反的情況,如果當?shù)丨h(huán)境變壞, 經濟衰退,房子的價值也有可能下降。
三、買學校附近的房子(學區(qū)房)好不好?
是否購買美國學區(qū)房,這是要根據(jù)自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由于需求旺盛,價格也相對較高,與同等條件的房子相比,一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優(yōu)點——孩子上學比較方便;但是也有缺點:學校附近環(huán)境比較嘈雜,降低了生活的舒適性。
如果購房用于出租,學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說,如果當?shù)仡愃品孔拥钠骄饨鹗?000美元/月,那么學校附近的房子也許可以出租略高 些如2100或2200美元/月;所以學校附近的房子出租,每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴,基本上兩相抵消。
另外,學校附近的租客大多是學生,他們大多對房子不夠愛護,間接造成保養(yǎng)成本上升;所以綜合考慮,學校附近的房子並沒有特別了不得的優(yōu)勢, 也可以說它的優(yōu)勢已反應在房價上了。
四、選擇城市屋還是獨立屋?
城市屋和獨立屋有很大的不同,但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區(qū)別在于:城市屋一般沒有庭院或者庭院很小,所以占地面積不大,價格差別也不大,從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大,尺寸和內部設施天差地別,所以不同的獨立屋價格相差非常大,從二十幾萬美元(較 差的城市)到幾千萬美元的獨立屋都有;在一些比較差的城市,也有十幾萬美元的獨立屋。
如果購房用于出租,城市屋的租金收益率相對比較高,因為它的初始投入比較。坏仟毩⑽莸纳禎摿Ρ容^大。所以作為投資,兩者各有優(yōu)缺點。
如果要在兩者之間進行選擇,首先要看自己的預算有多少,如果預算不到二十萬美元,就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十美元之間,則兩者都可以考慮,可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上,那可以考慮買獨立屋,或者買幾套城市屋(作為投資的情況)。
以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結:
首先確定自己的購房預算,能夠拿多少錢來買房?綜合預算和其他因素,就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房產參數(shù),如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區(qū)分數(shù)等, 建議你一定要仔細查看我們提供的"城市行情表"及"學校成績一覽表 ", 從中分析。這些房產參數(shù)將是作為選擇城市的重要依據(jù)。
舉例說明:部分(南加華人熱門城市行情表及豪宅城市行情表)
1) 從中間價格來看,查看獨立屋的中間價, 不同的城市在某個時間點上都有其住宅均價。例如目前2012年初:奇諾崗市的住宅中間價大約為46.3萬美元,鉆石吧的 中間價大約為57.2萬美元,伊市住宅中間價大約為33.2萬美元,圣馬利諾市擁有加州最好的學區(qū),其住宅中間價高達158.7萬美元。中間價的意思就是 在某一個地區(qū)或城市中賣出房屋正中間的房價, 所以中間價把房價平分成高低兩半, 我從累積的經驗建議客戶, 比較好的購房原則, 應該是購買平均價以上的房子,這樣的房子,整體屋況都會比較好, 買后需要整修費用少的多, 看似買貴實則更劃算。
中間價代表了一個地區(qū)的一般房價水平, 買在哪里要跟著自己的預算走, 不要勉強買一個地區(qū)里最便宜的房子,那將給你自己出難題, 很難找到, 即使有,那也是屋況非常糟糕的房子。因為美國的房地產市場是一個很透明的自由競爭市場,房屋的價值基本都反映在價格上了,如果有套房子比周圍同等條件的房子價格低很多,那肯定因為這套房子有些致命的缺陷。
2) 從獨立屋單價來看,表格最后一行就是"獨立屋單價",意思就是中間價房子它的每平方呎單價多少錢, 這個數(shù)字就是每個地方絕對中間價的比較, 簡單說就是城市房價高低比較的直接數(shù)據(jù), 例如你看到:奇諾崗$186,鉆石吧$234, 伊市$115, 圣馬利諾$573, 你即可分辨房價高低了。以最低價的伊市為基點, 顯示奇諾崗房價相較高62%,鉆石吧相較高103%,圣馬利諾相較高398%,每個不同城市都有著不同的價位差距。
3) 從居住面積來看, 不同城市,房屋的平均居住面積可能有很大的不同,而同一座城市內,可能大多數(shù)住宅的居住面積相近而形成特性。從"城市行情表"看不到各個城市的房屋尺寸大小, 但是我們可以用獨立屋中間價除以獨立屋單價, 就換算出各城市中間價房屋的面積,舉 例來說,圣馬利諾市的中間價住宅$1587000除以獨立屋單價$573, 得知平均居住面積2770平方尺;如此類推你可以知道每個城市的中間居住面積。當然一個城市里面的房屋面積絕對是有大有小, 如奇諾崗,鉆石吧, 核桃市,爾灣市大小尺寸房子都有, 而且相差的很大, 這意味著你可以,用不同的預算買在這些城市, 但是如伊市, 圣馬利諾等就不容易找到小尺寸的獨立屋。
4)從房子種類來看, 最常見的是獨立屋(國內稱別墅), 城市屋(國內稱連排別墅),公寓(國內一般房子) 三種, 有些城市絕大多數(shù)是獨立屋, 如圣馬利諾,伊市, 也有城市屋,公寓多于獨立屋的城市如爾灣, 有不少的城市沒有公寓式建筑, 或者公寓只用來出租而不是單獨出售, 因此, 想在什么城市買什么房子, 不妨先向專業(yè)房地產經紀人問清楚。
5)從屋齡來看,美國不同城市的住宅屋齡有很大的區(qū)別。例如,圣馬利諾市的房子大多是上世紀20年代到40年代建的;爾灣市的住宅建筑年代在1965年到2005年之間;奇諾崗市的房子集中在1987年至2005年興建;核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年間。因此,如果想買比較新的房子,你就該選接近現(xiàn)在年代開發(fā)的城市。如果想去有古色古香歷史感的城市生活,那就選擇較早開發(fā)的城市了。
6)從學區(qū)分數(shù)來看,華人買房特別重視學區(qū)要好, 尤其是有孩子上學的家庭, 學區(qū)學校一般分為高中、中學、小學, 一個房子擁有三級學校都是高分的必然最受歡迎,房子賣價自然水漲船高, 所以我們有一個簡單的結論——房價貴的地方通常表示學區(qū)好。
但是,好的定義並不一定相同, 滿分1000分有人認為800分就是好, 也有的900分還嫌不夠好, 所以你想比較每個城市里每個學校成績, 最方便的方法就是查看我們替你準備好的"學校成績一覽表", 看看那些城市符合你的要求, 你的標準, 最后對照這些城市的價位及單價, 選出你認為性價比最好的地方。
在選擇城市的時候,當然還有其他的因素,比如個人喜愛,地緣因素等,這些因素也很重要,應當考慮進去。
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