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為什么在美國買賣房屋很少有糾紛?

來源:http://mt.sohu.com/20150912/n420946179.shtml作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/11/23

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 美國房屋大多是獨(dú)立式建筑,個(gè)性非常鮮明。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱絡(luò),在美國投資房產(chǎn),很少發(fā)生糾紛,是最省心的。

  因?yàn)槊绹傻慕∪、?yán)格執(zhí)行、職業(yè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)信譽(yù)的愛護(hù),使得美國房地產(chǎn)商和美國富升地產(chǎn)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人不敢作假,美國房屋買賣行業(yè)管理十分嚴(yán)謹(jǐn),法律對(duì)房屋買賣過程的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有詳細(xì)的規(guī)定,這些法律規(guī)定來自于歷史上成百上千的法律糾紛,也是房屋買賣歷史中總結(jié)的寶貴經(jīng)驗(yàn),所以今天,在美國大家買房習(xí)慣于依賴專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,不僅是因?yàn)槭⌒,也因(yàn)橛袊?yán)格的法律制約而更放心。

  美國房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的第一個(gè)原因是,廣告不會(huì)有虛假,因?yàn)橛纱艘鸬姆韶?zé)任是非常得不償失的,所以賣房子的人不能,也不敢說假話,尤其是在對(duì)房子的宣傳上,絕對(duì)不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來迷惑顧客。在美國,為了避免因宣傳不實(shí)而引起糾紛,一般只有現(xiàn)成的房子才能在廣告上登照片,而那些未建成房子的模型照片是不允許出現(xiàn)在廣告上的

在洛杉磯二手房的廣告上,一般都會(huì)寫明房?jī)r(jià)、地理位置、房子的結(jié)構(gòu)等等。

  房?jī)r(jià)的高低主要取決于房子的結(jié)構(gòu)和所處的地段。房屋的結(jié)構(gòu)一般指有幾間臥室、幾個(gè)客廳、有沒有花園、車庫,廚房的設(shè)施是否齊全,有沒有步入式衣櫥,是否擁有良好的景觀等等。而房屋的地段主要是看周圍的購物和娛樂設(shè)施是否齊全、交通是否方便以及附近學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量如何等等。如果顧客相中了房子,就會(huì)去找美國富升地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人看房子,經(jīng)紀(jì)人會(huì)提供一份更詳細(xì)的說明材料,其中就包括房子的各種面積。比如總的地皮面積(包括房子本身的占地和周圍環(huán)繞的綠地)和房屋本身的占地面積,室內(nèi)各個(gè)臥室、廚房、客廳的面積(均以平方英尺表示)。但像衛(wèi)生間、過道、樓梯、地下室、陽臺(tái)等附屬建筑一般就不標(biāo)面積了。

  在美國,單棟房子論"套"賣,而不是按"平方英尺"出售。而公寓式房子,房屋廣告標(biāo)出的也都是使用面積,而不是國內(nèi)大部分地區(qū)使用的建筑面積,更沒有什么"公攤面積"之說,所以買賣雙方不會(huì)因?yàn)槊娣e而產(chǎn)生糾紛。當(dāng)然,對(duì)于公寓樓的電梯、樓道、草坪、院內(nèi)娛樂設(shè)施等公共面積,房主是要交物業(yè)管理費(fèi)的。

買新房子情況稍有不同。一般情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商在買了地皮之后,會(huì)設(shè)計(jì)幾個(gè)不同風(fēng)格的房子,根據(jù)買主的選擇而建,所以,美國人的房子都是個(gè)性化的。對(duì)于室內(nèi),比如臥室、客廳、廚房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等都清楚地標(biāo)出位置和面積,就連電話插座、電燈開關(guān)的位置都要標(biāo)得一清二楚,建筑商必須按圖施工。交房子時(shí),如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方,建筑商必須免費(fèi)修改。如果是大問題修改不了,就要賠款、退款,甚至全部重建。

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人舉例說,去年有個(gè)客戶在設(shè)計(jì)好圖紙后,又通知開發(fā)商把客廳面積增加4平方英尺,不料開發(fā)商給忘了。最后交房時(shí),房主發(fā)現(xiàn)了問題。開發(fā)商想賠款,但房主要求退房退款,于是開發(fā)商只好乖乖地退了錢,否則就得上法庭了。再比如開發(fā)商承偌用高檔木材,但實(shí)際用了低端木材的話,一旦被房主發(fā)現(xiàn)告上法庭,會(huì)讓開發(fā)商傾家蕩產(chǎn),所以這種得不償失的事在美國極少發(fā)生。

洛杉磯的開發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房,還要負(fù)責(zé)裝修。

  美國房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的另一個(gè)原因是,不賣‘毛坯房’。開發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房子,還要負(fù)責(zé)裝修。所有房子必須裝修好了,具有基本的居住條件,才能交付使用,不能有一點(diǎn)裸露。比如買房子想裝抽油煙機(jī),但是一直沒選好牌子。于是,想讓開發(fā)商先把煙道的洞打好,然后等選好牌子后自己裝。開發(fā)商是不會(huì)同意的,因?yàn)槿绻恐髯约喊惭b導(dǎo)致任何問題就會(huì)引起糾紛。

  當(dāng)然,開發(fā)商如何裝修也要聽買主的。在房子蓋好前,開發(fā)商會(huì)為買主提供一個(gè)基本型裝修方案,裝修費(fèi)用就算在房款里,不必額外付錢;拘脱b修使用的是普通的地板、地毯、燈具、油漆等等,裝修出來雖不豪華,但完全可以使用,相當(dāng)于國內(nèi)中檔裝修水平。當(dāng)然房主也可以再添2萬-4萬美元用于裝修,裝修的檔次更高一些。

 正是因?yàn)榉傻慕∪蛯?duì)信譽(yù)的愛護(hù),使得美國房地產(chǎn)商不敢作假。因此,對(duì)于美國老百姓來說,他們不但住房子是享受,買房子也是享受,這倒應(yīng)了我們常說的一句話:顧客就是上帝。

 

 

 

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標(biāo)簽:美國買房糾紛

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