除了美國(guó)，還有許多人熱衷于在澳洲買(mǎi)房。但是近日來(lái)，澳洲房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)失控，這究竟是什么原因造成的呢？具體情況又如何呢？
“買(mǎi)了再說(shuō)！” 部分澳大利亞房產(chǎn)中介慫恿外國(guó)買(mǎi)家違規(guī)，試圖避開(kāi)聯(lián)邦政府的審批流程。根據(jù)澳大利亞《外資并購(gòu)法》，外國(guó)投資者在購(gòu)買(mǎi)住宅房地產(chǎn)之前，必須通過(guò)外國(guó)投資審查委員會(huì)向澳大利亞財(cái)長(zhǎng)申報(bào)。
在加大資金和提高權(quán)限的支持下，澳大利亞稅務(wù)局正在不斷收緊對(duì)違法購(gòu)房案的審查。未來(lái)，外資非法購(gòu)房的漏洞將被逐漸填補(bǔ)。
“澳大利亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)失控了。”近日，一位長(zhǎng)期居住在悉尼的朋友在與記者聊天時(shí)抱怨。
據(jù)澳大利亞知名房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Domain發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，悉尼房屋(非公寓的獨(dú)立住宅，下同)中間價(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)22.9%，并首次突破百萬(wàn)澳元大關(guān)，趕超紐約和倫敦房屋中間價(jià)。同時(shí)，墨爾本房屋也正以創(chuàng)紀(jì)錄的節(jié)奏火爆銷(xiāo)售，中間價(jià)接近70萬(wàn)澳元，年增長(zhǎng)率達(dá)10.3%。
為了遏制澳大利亞樓市的過(guò)度火熱，澳大利亞出臺(tái)了更嚴(yán)格的投資規(guī)則。然而，部分肆無(wú)忌憚、耳目閉塞的顧問(wèn)試圖避開(kāi)聯(lián)邦政府的審批流程，鼓勵(lì)外來(lái)投資者在投資悉尼火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)違反法律。
一些外來(lái)投資者得到的建議是，與其在等候外國(guó)投資審查委員會(huì)(FIRB)的同時(shí)錯(cuò)過(guò)被拍賣(mài)的房產(chǎn)，不如“現(xiàn)在買(mǎi)了以后再擔(dān)心”。 而且，目前他們很大程度上能僥幸逃脫處罰。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)指出，這樣的事情充分暴露出澳大利亞政府監(jiān)管不善，絕大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。
“很多買(mǎi)家現(xiàn)在的思維就是，澳大利亞房?jī)r(jià)漲得很快，很賺錢(qián)，如果不趕緊買(mǎi)下，就買(mǎi)不上了。”澳大利亞一家房地產(chǎn)公司的法律顧問(wèn)陳宇峰告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“利益驅(qū)動(dòng)之下，不是特別了解澳大利亞樓市政策的買(mǎi)家們，自然就被一些‘聰明’的房產(chǎn)顧問(wèn)帶到違規(guī)的道路上。”
市場(chǎng)火熱
正如陳宇峰說(shuō)的那樣，違規(guī)事件的背后，澳大利亞樓市火爆是主要?jiǎng)右颉Ｄ敲矗缃竦陌拇罄麃啒鞘芯烤褂卸嗷穑?nbsp;
8月3日，澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic RP Data公布了最新的《房屋價(jià)值指數(shù)》，澳大利亞7月主要城市房?jī)r(jià)6月上揚(yáng)2.8%，過(guò)去1年大漲11.1%。
數(shù)據(jù)顯示，7月，悉尼房?jī)r(jià)增幅創(chuàng)下近13年以來(lái)最高，較去年同期飆升18.4%。與此同時(shí)，墨爾本的漲勢(shì)也相當(dāng)強(qiáng)勁，7月房?jī)r(jià)同比漲幅高于11%。在悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)支撐下，澳大利亞整體房地產(chǎn)市值首度沖上6萬(wàn)億澳元。
同時(shí)，大規(guī)模房產(chǎn)投資仍在涌入澳大利亞。其中，中國(guó)投資者占很大的比重。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國(guó)對(duì)澳大利亞的商業(yè)和開(kāi)發(fā)投資總額超過(guò)40億澳元，同時(shí)超過(guò)中國(guó)在過(guò)去5年對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的總和。
近日，據(jù)《悉尼先驅(qū)晨報(bào)》報(bào)道，繼中國(guó)投資有限責(zé)任公司(CIC)購(gòu)入9棟高價(jià)辦公樓后，中國(guó)已成為澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)最大的海外投資者，投資額超過(guò)50億澳元。
房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人Nerida Conisbee說(shuō)，澳大利亞CBD的房產(chǎn)越來(lái)越集中在較少買(mǎi)家手上。在2009年排在最前的十大集團(tuán)擁有29%的澳大利亞商業(yè)房產(chǎn)，但到2014年，該數(shù)據(jù)為35%。
房地產(chǎn)咨詢公司萊坊的研究與咨詢負(fù)責(zé)人Matt Whitby稱，隨著中國(guó)投資增多，澳大利亞的商業(yè)租賃市場(chǎng)也相當(dāng)活躍，布里斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場(chǎng)都因來(lái)自中國(guó)的投資而變得更加炙手可熱。
至于背后的因素，當(dāng)?shù)貙＜艺J(rèn)為，與中澳自貿(mào)協(xié)定有關(guān)。陳宇峰指出，中澳自貿(mào)協(xié)定將對(duì)澳大利亞商業(yè)租戶市場(chǎng)產(chǎn)生十分積極的影響，同時(shí)中澳兩國(guó)的投資量將持續(xù)上升。隨著中國(guó)逐步放寬對(duì)外投資限制，加上澳大利亞規(guī)定83萬(wàn)澳元以下的私人投資將不需要再遞交外國(guó)投資審查委員會(huì)審查，相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)中國(guó)對(duì)澳大利亞住宅市場(chǎng)的投資規(guī)模將不斷擴(kuò)大。
“這就像是一個(gè)循環(huán)，越多的資金進(jìn)入澳大利亞，澳大利亞的房?jī)r(jià)上升速度越快。而很多人看中澳大利亞房?jī)r(jià)的增幅，紛紛進(jìn)入當(dāng)?shù)氐臉鞘�，房產(chǎn)和土地是有限的，粥少僧多的情況下，房?jī)r(jià)被繼續(xù)抬高并不讓人意外。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者直言。
違規(guī)頻現(xiàn)
由于澳大利亞房?jī)r(jià)的不斷飆升，專業(yè)人士紛紛發(fā)出警告。
近日，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主弗農(nóng)·史密斯警告稱，悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種跡象均已發(fā)出房?jī)r(jià)泡沫的危險(xiǎn)信號(hào)。
史密斯提醒，澳大利亞必須吸取美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的教訓(xùn)。2007年，美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)，房地產(chǎn)崩盤(pán)，最終引發(fā)全球金融危機(jī)。雖然和美國(guó)不一樣的是，澳大利亞監(jiān)管機(jī)構(gòu)不允許陷入還款危機(jī)的借款人簡(jiǎn)單地把房產(chǎn)丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產(chǎn)投資者將處于水深火熱之中。目前的投資者都盤(pán)算著轉(zhuǎn)售房屋賺取差價(jià)，但一些人可能不會(huì)如愿。
“當(dāng)房?jī)r(jià)漲到一定程度就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象，這是資本主義經(jīng)濟(jì)的常見(jiàn)現(xiàn)象。”史密斯認(rèn)為，澳大利亞應(yīng)該加強(qiáng)地方監(jiān)管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機(jī)。
事實(shí)上，澳大利亞政府也為此出臺(tái)了更嚴(yán)格的投資規(guī)則。幾個(gè)月前，澳大利亞聯(lián)邦政府宣布新措施，加大了外國(guó)人進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的難度，但根據(jù)澳洲國(guó)民銀行(NAB)的報(bào)告，海外投資者的購(gòu)房行為并沒(méi)有停止。
NAB最新的住宅報(bào)告顯示，第二季度，海外投資者對(duì)新房的總需求從16.1%下降至12.8%。但是，海外投資者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的比例已經(jīng)從7.5%上升至8.6%。
當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道指出，為了吸引更多的買(mǎi)家，一些別有用心的顧問(wèn)試圖避開(kāi)聯(lián)邦政府的審批流程，他們鼓勵(lì)外來(lái)投資者在加入悉尼火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)違反法律。
據(jù)《澳大利亞商業(yè)評(píng)論》報(bào)道，在澳大利亞現(xiàn)行的國(guó)外投資管理?xiàng)l例下，外國(guó)投資者一般不被允許購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有的住宅型房地產(chǎn)(二手房)。根據(jù)澳大利亞《外資并購(gòu)法》，外國(guó)投資者在購(gòu)買(mǎi)住宅房地產(chǎn)之前，必須通過(guò)外國(guó)投資審查委員會(huì)向澳大利亞財(cái)長(zhǎng)申報(bào)。
“違規(guī)并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。”韓長(zhǎng)吉告訴記者，違規(guī)被發(fā)現(xiàn)后，買(mǎi)家將會(huì)面臨最高達(dá)12.75萬(wàn)澳元的罰金或最高入獄3年的刑事處罰。在知情情況下鼓勵(lì)買(mǎi)家違規(guī)的中介將會(huì)面臨民事和刑事處罰，以及4.5萬(wàn)澳元的個(gè)人罰金和22.5萬(wàn)澳元的企業(yè)罰金。
不過(guò)，新法規(guī)仍然有寬限期，已經(jīng)非法購(gòu)置房產(chǎn)的外國(guó)投資者如果在11月30日前主動(dòng)報(bào)案，將不會(huì)遭到刑事訴訟，并有1年時(shí)間轉(zhuǎn)讓涉嫌非法交易的房產(chǎn)，否則將由澳財(cái)政部規(guī)定一個(gè)更短的時(shí)限。
然而，重罰之下，為何還有外來(lái)買(mǎi)家選擇違規(guī)買(mǎi)房？
韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，那些買(mǎi)家們之所以選擇違規(guī)，一方面是因?yàn)榘拇罄麃喭顿Y的巨大吸引力，“首先是擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無(wú)遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅；其次，首付低，租金回報(bào)率高；最后，澳大利亞環(huán)境優(yōu)美、食品安全、教育體系完善。”
“其中，也有無(wú)良中介慫恿投資者違法購(gòu)房的因素。與此同時(shí)，澳大利亞政府也存在監(jiān)管不善的責(zé)任，因?yàn)榻^大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。而且有些外來(lái)投資者并不了解外來(lái)投資框架，投資人不熟知自己的義務(wù)，因此被人蒙騙而違規(guī)也有可能。”韓長(zhǎng)吉指出。
想要在澳洲買(mǎi)房的各位，希望以上的信息能對(duì)你們帶來(lái)幫助。
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