在美國(guó)購(gòu)房后能否退房
來(lái)源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f64d98d0102dvcv.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/25
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房子是商品。在美國(guó)，幾乎所有的商品都可憑收據(jù)退貨，甚至開(kāi)了的罐頭都能退款。大商店的服務(wù)臺(tái)總有人排隊(duì)退貨。但是，有兩種商品，屬于例外。一是汽車，二是房子。一輛新車，起點(diǎn)２萬(wàn)美元左右。而一套房子，除少數(shù)地區(qū)外，起碼10多萬(wàn)美元，屬于“大手筆”的商品，特別需要慎重地做足功課后才會(huì)購(gòu)買。而且這兩種商品都是可以討價(jià)還價(jià)的，也就是說(shuō)，價(jià)格滿意之后，你才會(huì)購(gòu)買。因而，極少聽(tīng)說(shuō)有人退車、退房。
任何國(guó)家都一樣，“無(wú)奸不商”。美國(guó)很清醒地看到，商品社會(huì)并非“人之初，性本善”，所以需要以法規(guī)來(lái)保證商品交易的公平。以房子交易來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)要維護(hù)買主的權(quán)益。關(guān)于退房，各地都制定了相應(yīng)法規(guī)，條款大同小異。
美國(guó)政府不能賣地，美國(guó)很難炒地炒房，美國(guó)沒(méi)有剛性需求，所以，美國(guó)也就沒(méi)有高樓如筍、蓬勃發(fā)展的新景象。買賣的房子，絕大多數(shù)是老房子。賣主和買主通常都要請(qǐng)一個(gè)經(jīng)紀(jì)。那么，什么時(shí)候可以退房呢？
買房子的幾個(gè)關(guān)鍵階段，隨時(shí)都可以退出不買。
第一是出價(jià)（offer）階段。在經(jīng)紀(jì)帶你看了十來(lái)套甚至幾十套房子后，你終于挑中了一套，簽一大堆文件，出價(jià)購(gòu)房。并支付押金（通常約為房?jī)r(jià)的百分之一）。賣主通常不會(huì)同意你的殺價(jià)，可能會(huì)在你的出價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)。你也可以提出要求賣主分擔(dān)過(guò)戶費(fèi)用（closing cost）。在討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，雖然你已經(jīng)簽了字，但只要你覺(jué)得賣主沒(méi)有滿足你的要求，你就可以退出，并拿回押金。
第二是房屋估價(jià)（appraisal）階段。買房子需要貸款，貸款額通常是房?jī)r(jià)的百分之八十。銀行需要對(duì)房子進(jìn)行專業(yè)房屋估價(jià)。如果估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，你拿不到貸款，自然也就名正言順地放棄購(gòu)買這個(gè)房子。
第三是房屋檢查（inspection）階段。雙方達(dá)成協(xié)議后，需要作房屋檢查。哪怕是新房子，也需要走這一步。美國(guó)的房子都是裝修之后才出售的，而且必須配備空調(diào)、浴室設(shè)備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本配置。房屋檢查重點(diǎn)在于房子結(jié)構(gòu)、屋頂、水電、油漆、有無(wú)蟲(chóng)害，也包括上述基本配置。檢查多少會(huì)找出點(diǎn)毛病。買主可要求修復(fù)或補(bǔ)償（compensation）。在這階段，買主若感到不爽，也可以“拜拜”。
第四是走查（Walk through）階段。第三階段過(guò)后，在過(guò)戶前，還有一道程序，就是在最后過(guò)戶前，再跟經(jīng)紀(jì)去房子那兒看一看，確定沒(méi)有問(wèn)題，若發(fā)現(xiàn)了新問(wèn)題；或者沒(méi)有新問(wèn)題，只是感覺(jué)后悔了，仍然可以退出不買了。
如果四階段都過(guò)了，就再簽一大堆過(guò)戶文件。房子買賣成交，買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步，就無(wú)法退房了。在正式成交過(guò)戶之后，買主的懊悔是不受保護(hù)的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）
當(dāng)然，若發(fā)現(xiàn)賣主有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領(lǐng)域，法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執(zhí)行”（performance），即不會(huì)強(qiáng)迫人買下或賣掉一個(gè)房子。房子過(guò)戶后，法院不會(huì)強(qiáng)迫賣主“買回”房子。
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