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美國房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保障制度

來源:http://haiwai.house.sina.com.cn/News/16734作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/12/4

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與所有國家和地區(qū)一樣,房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度,但美國實(shí)行的是契約登記制度,房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ),它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的,因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中,當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài),必須有其它保障制度。

  在美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法:一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證;二是通過代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性;三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

  美國房產(chǎn)

  (一)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約

  產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約,該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個(gè)方面的內(nèi)容向受讓方作出保證:

  轉(zhuǎn)讓人對擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán);

  轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);

  如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的,轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失;

  除契約中特別注明的外,該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)。

  一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手,它對房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保,因此對轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題,轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。

  第二種是特定擔(dān)保契約,該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同,但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手,對于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。

  一般來說,用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán),主要適應(yīng)于賣方為信譽(yù)良好實(shí)力雄厚的大公司的情況下,因?yàn)樵谶@種情況下,買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。

  (二)由律師提供法律意見

  產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法,主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料,提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前,這是美國最常用的辦法,特別是在美國東部和南部地區(qū),尤其盛行。在這種制度下,專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機(jī)構(gòu)的委托,到登記機(jī)關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料,然后通過研究登記資料所披露的事實(shí)或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場性,提供法律意見,并對產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題,提出可能的補(bǔ)救辦法。

  (三)房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度

  上述兩種方法,為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障,但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對可靠。例如,靠擔(dān)保契約的方法,轉(zhuǎn)讓方可能毀約,或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟(jì)原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見,律師只能查閱已登記過的(或已知的)文件資料,而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題,對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷(如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機(jī)關(guān)的書記筆誤)等,律師有時(shí)是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。

  因此,通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障,當(dāng)事人無論多么小心,還是無法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn),預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患,美國發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度。目前產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度已成為美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中最基本的保障制度,也是保險(xiǎn)行業(yè)普遍的險(xiǎn)種之一。

  房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度是為彌補(bǔ)契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度與前面兩種制度相比,增加了如下幾個(gè)方面的保障:

  1、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司對委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任,對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任;

  2、它有足夠的賠償基金;

  3、受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管。

  產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在接受委托后,首先要做的事與律師相同,仔細(xì)查閱登記機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案,并盡可能收集其它相關(guān)資料,然后仔細(xì)研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況,對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補(bǔ)救措施,最后為委托人作出擔(dān)保,對今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。

  產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),目前美國投資者和貸款機(jī)構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度,房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

  房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種分為兩種:一是買方保險(xiǎn),二是貸款方保險(xiǎn)。買方保險(xiǎn)保障新業(yè)主的利益,保險(xiǎn)期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險(xiǎn)保障抵押貸款債權(quán)人的利益,保險(xiǎn)期限至貸款本息全部償還為止。

  產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)用一般包括兩項(xiàng):一是保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對固定的,一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會按房地產(chǎn)價(jià)值或抵押貸款額結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定,不同的州保險(xiǎn)費(fèi)有所區(qū)別,一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn),保險(xiǎn)費(fèi)不超過房地產(chǎn)價(jià)值的1%,超過10萬的房地產(chǎn),保險(xiǎn)費(fèi)約為房地產(chǎn)價(jià)值的0.6%~0.9%,房地產(chǎn)價(jià)值越高,保險(xiǎn)費(fèi)比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用一般根據(jù)工作量計(jì)費(fèi),對新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn),搜索費(fèi)微不足道,但對產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜,歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn),費(fèi)用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用一般都是一次過支付。

美國投資,美國房產(chǎn)

  (四)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司

  產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來,是保險(xiǎn)行業(yè)的一種,從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為除受保險(xiǎn)行業(yè)法律的約束外,同時(shí)有專門的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般是美國保險(xiǎn)協(xié)會的會員,同時(shí)有自己專門的行業(yè)協(xié)會。美國土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(American Land Title Association)是美國產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)的全國性行業(yè)組織。

  隨著業(yè)務(wù)的開展,許多產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館,并與政府的登記、稅收、司法等機(jī)關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng),提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但,由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性,無論產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)從業(yè)人員多么小心,經(jīng)驗(yàn)多么豐富,錯(cuò)誤總是難免的,風(fēng)險(xiǎn)總是存在,因此,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司利用收取的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金,賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。

  (五)房地產(chǎn)登記

  房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的國家,房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán),二是公示,房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實(shí)行契約登記的制度的國家,房地產(chǎn)登記的目的主要是公示,并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。

  美國房地產(chǎn)登記實(shí)行契約登記制度,法律要求,凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等,都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立,登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán),但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。

  房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明,同時(shí)交納登記費(fèi)。一般情況下,登記費(fèi)是按登記的文件頁數(shù)收費(fèi)的,如紐約州,登記費(fèi)以17美元為基本費(fèi),每增加一頁紙?jiān)黾?美元,但每項(xiàng)登記收費(fèi)最低不少于27美元。

  房地產(chǎn)登記一般由買方(或貸款方)的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司或交割處理托理機(jī)構(gòu)代理。

  (六)產(chǎn)權(quán)交割

  房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換,一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的,而房地產(chǎn)作為一種特殊商品,交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易,房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價(jià)值量大,買賣房屋是美國人經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的一件事情,為了保障買賣雙方的合法權(quán)益,房地產(chǎn)交易要通過一個(gè)正式的交割程序,通過交割程序,雙方在合同、文件上正式簽到字,轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方,受讓方將購房價(jià)款付給轉(zhuǎn)讓方。

  在交割開始之前,有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過代理律師做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。交割前要準(zhǔn)備好的事項(xiàng)和文件包括:買方和賣方的結(jié)算陳述報(bào)告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)文件、業(yè)主人身保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費(fèi)用等。

  房地產(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法,有的地區(qū)買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等全部要到場,有的只要求買方到場。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種:

  在紐約等美國東部地區(qū),房地產(chǎn)交割的做法是,有關(guān)各方當(dāng)事人在交割日聚集在商定的交割地點(diǎn)(交割地點(diǎn)可以是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司辦公室,買賣某方的代理律師辦公室等),雙方交換資料,代理律師進(jìn)行最后的審查,然后雙方在各種文件上簽字,簽訂契約,轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán),買方付清款項(xiàng)(或首期款)和各種費(fèi)用,或完成抵押貸款程序。然后,買方的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將有關(guān)文件送登記機(jī)關(guān)登記。

  在美國西部地區(qū),如加利福尼亞州等,美國房產(chǎn)交割要通過一個(gè)作為買賣第三方的托管機(jī)構(gòu)(escrow),由這個(gè)托管機(jī)構(gòu)保證房地產(chǎn)買賣的公正、安全、中立。托管機(jī)構(gòu)可以是代理律師行、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、信托公司或?qū)I(yè)托管公司。在交割開始時(shí),按照預(yù)先擬定的交割指引,以托管機(jī)構(gòu)為中人,賣方將有關(guān)房地產(chǎn)的文件、契約交給托管人,買方將購房款項(xiàng)也交給托管人,托管機(jī)構(gòu)審查核實(shí)文件資料和款項(xiàng)后,雙方簽訂文件和契約,然后托管機(jī)構(gòu)將文件交給買方并送登記機(jī)關(guān)登記,將款項(xiàng)按交割結(jié)算表付給有關(guān)各方,完成交割。

  如果買房按揭來源于有聯(lián)邦背景的機(jī)構(gòu),那么房地產(chǎn)交割程序要嚴(yán)格按美國聯(lián)邦“房地產(chǎn)交割程序法”(Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA)規(guī)定的程序進(jìn)行,要填寫美國聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部制定的“規(guī)范化交割結(jié)算表HUD 1”。

  總之,美國房產(chǎn)交割是房地產(chǎn)交易的最后一道和最重要的一道程序,也是買賣雙方反悔或彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)隱患的最后機(jī)會。因此,買賣雙方都非常慎重,代理的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般會在即將交割前再做一次產(chǎn)權(quán)搜索,確保萬無一失。

 

 

 

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標(biāo)簽:房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

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