解析美國房產(chǎn)稅如何征收
來源:http://haiwai.house.sina.com.cn/News/16368作者:北美購房網(wǎng)
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在美國50個州都征收房產(chǎn)稅,該稅收是地方政府的主要收入來源。目前房產(chǎn)稅稅率是1%-3%,房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利,因此美國房產(chǎn)稅的征收主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū),聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。那么美國如何來征收房產(chǎn)稅呢?
征收主體(郡政府、市政府和學(xué)區(qū)):
1、美國地方政府來征收房產(chǎn)稅,地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來確定稅率并依法征收,這項(xiàng)稅收主要用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出。
2、而美國的聯(lián)邦政府和州政府是不征收房產(chǎn)稅的。美國房產(chǎn)稅的征收主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。他們之間的征收比例劃分是按1:1:5來征收的。
確定稅率:
1、房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算來制定,而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價值總額每年都有變化,因此房產(chǎn)稅稅率每年都不同。如果某個地方政府的一年開支為2億美元,這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元,那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過了一年后,該地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,房價有所提高,房產(chǎn)估價的總額上漲為200億美元,但地方政府的開支若維持2億美元不變的話,當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為1%。也就是說,房價上漲了,房產(chǎn)稅可能降低。
2、房產(chǎn)稅計(jì)算。各地方政府根據(jù)本地財(cái)政需要,規(guī)定一個當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率與房產(chǎn)納稅價之積。房產(chǎn)納稅價一般是房產(chǎn)市場公平價,但有些地方政府允許一定折扣,政府會提供一個折扣率。在這種情況下,房產(chǎn)納稅價是房產(chǎn)市場公平價與折扣率的乘積。
3、房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價。由于美國大多數(shù)房屋為獨(dú)棟房,所以房與房的差別很大,包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會采用銷售對比方法,即比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格,根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。另一個方法是重置成本法,但此法一般是針對新房,主要考慮重建同樣房屋所需成本,然后根據(jù)地價以及折舊調(diào)整。
4、確定稅率的具體程序是:市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算,各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額,再根據(jù)評定的房屋計(jì)稅價值確定房產(chǎn)稅的稅率。
稅率的計(jì)算公式為:預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計(jì)稅價值總額=房產(chǎn)稅稅率。
5、稅率的高低要受到一定的限制,因?yàn)槁?lián)邦法律規(guī)定了對財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的最高限額。財(cái)產(chǎn)估價經(jīng)地方立法機(jī)關(guān)正式批準(zhǔn)后,即成當(dāng)?shù)氐姆ǘǘ惢。?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率,適用于估價;一是實(shí)際稅率,適用于市價。由于各地估價比率不一,各地稅率也有較大差異。
征收手續(xù):
1、在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常,地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。各地政府對納稅頻度各有規(guī)定。比如,費(fèi)城一年只有一次,房產(chǎn)估值辦會在每年12月給房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表,房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產(chǎn)稅分兩次繳納,第一次是當(dāng)年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新澤西州,一年則分4次。
2、美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者,但不包括住宅承租者。
免征條件:
美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項(xiàng)目,主要是對自住房屋給予減免稅,這是通過減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價值來實(shí)現(xiàn)的。另外還有一種減免美國房產(chǎn)稅的方法,即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時,納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。加州為例,納稅人的主要自用住宅,可免除7000美元的房產(chǎn)稅。這個對我們?nèi)A人具有現(xiàn)實(shí)意義。
另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財(cái)產(chǎn)評價提供某一固定金額免稅額。
拒交處罰:
1、對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施,拖欠時間越長罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰息罰金達(dá)到一定程度后,地方政府可以對拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。
2、由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán),因此,如果房產(chǎn)主對多方機(jī)構(gòu)有違約,那么地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣所得款項(xiàng)中得到資金用于抵稅。以加州為例,如果超過期限,房主會被征收應(yīng)付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。
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