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在美國(guó)買(mǎi)房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。但美國(guó)絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購(gòu)房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。金融危機(jī)后，外國(guó)人想通過(guò)貸款在美國(guó)購(gòu)房的難度增大。有很多朋友關(guān)注在美國(guó)買(mǎi)房首付及貸款的相關(guān)事項(xiàng)，今天本姑娘就自己的親身買(mǎi)房經(jīng)歷，為大家支招美國(guó)購(gòu)房攻略。

在美國(guó)，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷(xiāo)售總價(jià)之內(nèi)。每年政府按市場(chǎng)行情來(lái)估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%-6%不等。美國(guó)絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購(gòu)房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。

其實(shí)美國(guó)買(mǎi)房更多是依賴(lài)于第三方——經(jīng)紀(jì)人，還有各種“檢查”。圍繞這兩點(diǎn)，總共有12個(gè)步驟，基本上就包括了所有買(mǎi)房的主要方面

1、雇傭房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Find a Real Estate Agent

美國(guó)法律規(guī)定買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人一定要代表買(mǎi)方的最大利益。經(jīng)紀(jì)人都有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試, 獲得本州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照才可以從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)都必須加入各州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司, 遵守行業(yè)法規(guī)。在經(jīng)紀(jì)人代表你看房之前，一般要簽一個(gè)買(mǎi)方的代理協(xié)議。買(mǎi)方不用付任何傭金，按美國(guó)慣例由賣(mài)方負(fù)責(zé)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金。

2、經(jīng)紀(jì)人介紹, 選房, 看房 Showing the Property

經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的購(gòu)房要求幫你選擇合適的房源，陪同你看房直到你滿(mǎn)意為止。

3、簽訂買(mǎi)房合約書(shū)，商定價(jià)格 Making Offer

選定目標(biāo)后，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)將對(duì)該房產(chǎn)做綜合評(píng)判和市場(chǎng)分析，給出具有實(shí)際參考價(jià)值的估價(jià)，請(qǐng)您決定針對(duì)賣(mài)方價(jià)格做出的對(duì)自己最有利的買(mǎi)價(jià)和條款。買(mǎi)價(jià)和所有條款組成的文件即購(gòu)屋的意向合約。經(jīng)濟(jì)人幫助與賣(mài)方協(xié)商價(jià)格，填寫(xiě)購(gòu)屋的意向合約書(shū)，為買(mǎi)方爭(zhēng)取最好價(jià)格。賣(mài)方收到買(mǎi)家的出價(jià), 意向合約和資金證明後可能還價(jià)Counter Offer，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人將以客戶(hù)利益最大化為原則，代表您與對(duì)方進(jìn)行反復(fù)談判，直到取得滿(mǎn)意結(jié)果。

4、定金存入第三方公證托管公司，進(jìn)入過(guò)戶(hù)交易 Open Escrow

美國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)要通過(guò)第三方公證托管公司Escrow Company完成，以保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。意向合約經(jīng)談判後的修訂變成正式購(gòu)屋合約，與您的定金（慣例約為房?jī)r(jià)的3%）一起進(jìn)入公證過(guò)戶(hù)公司，定金會(huì)放在專(zhuān)門(mén)的信托帳戶(hù)保管，由過(guò)戶(hù)公司主持進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，稅務(wù)支付，交易法規(guī)的執(zhí)行，文件簽署,資金交割等。

5、房屋檢查 Home Inspection

由買(mǎi)方雇請(qǐng)獨(dú)立的有執(zhí)照的房屋檢查公司，對(duì)所買(mǎi)房屋的地基，結(jié)構(gòu)，屋頂，設(shè)施和水電氣等進(jìn)行全面的檢查，出具房屋檢查報(bào)告，任何發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題都可以與賣(mài)家協(xié)商，以保障買(mǎi)家的利益。根據(jù)具體情況，賣(mài)家可以選擇全部維修，部分維修或者貼補(bǔ)全部或部分維修費(fèi)用；賣(mài)家也有權(quán)在達(dá)成交易合約時(shí)以不做任何維修為條件。買(mǎi)家也有權(quán)因發(fā)現(xiàn)不可接受或不可能修好的嚴(yán)重狀況而取消交易。

6、貸款和估價(jià) Mortgage Loan Processing &Appraisal

如果需要貸款，整體購(gòu)屋交易的時(shí)間從進(jìn)入過(guò)戶(hù)交易算起，至少需要30-45天。貸款銀行要由認(rèn)證的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。評(píng)估報(bào)告由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)提供。如果評(píng)估價(jià)格比成交價(jià)格低，可以和賣(mài)方協(xié)商價(jià)格。而一次性現(xiàn)金買(mǎi)斷只要資金已在美國(guó)，通常20天以?xún)?nèi)，最快可一個(gè)星期完成所有手續(xù)。

7、審閱房屋報(bào)告 Review Seller's disclosure

美國(guó)加州房地產(chǎn)法很保護(hù)買(mǎi)方利益，賣(mài)方需要提供很多關(guān)於房子的報(bào)告。例如：前期屋主 ( 產(chǎn)權(quán) ) 報(bào)告，白蟻報(bào)告，地區(qū)自然災(zāi)害報(bào)告，含鉛涂料報(bào)告，周?chē)�污染物�?bào)告，賣(mài)主所知道的房屋任何問(wèn)題的報(bào)告，等等（這個(gè)報(bào)告要求賣(mài)方要如實(shí)填寫(xiě)，如有不實(shí)，交易後買(mǎi)方很有可能勝訴要求賠償）。如有問(wèn)題要求賣(mài)方修理。這些報(bào)告的費(fèi)用一般由賣(mài)方提供。

8、取消意外限制條款 Contingency Removal

為保護(hù)買(mǎi)家權(quán)益，我們?cè)谡?qǐng)你出價(jià)時(shí)，會(huì)建議您在合同里選擇三個(gè)意外限制條款，A.在房屋檢查有嚴(yán)重問(wèn)題，B.貸款得不到批準(zhǔn)，C.估價(jià)報(bào)告遠(yuǎn)低於買(mǎi)價(jià)的這三個(gè)非本人主觀意愿的情況之下，可以中止交易，全額拿回訂金。（現(xiàn)金買(mǎi)家不適用貸款限制條款）一般在簽約後17天之內(nèi)，這三個(gè)問(wèn)題不復(fù)存在，買(mǎi)家就需要簽署取消意外限制條款。取消意外限制後交易才能得以保障。

9、白蟻檢查 Termite Report

加州房屋以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，房屋交易前法律要求必須做白蟻檢查。慣例做法是賣(mài)主在交易的最後步驟之前請(qǐng)白蟻檢查公司出具報(bào)告，如需殺除白蟻，將根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合約簽訂條款來(lái)執(zhí)行。

10、做簽字前房屋的最后的檢查 Final Inspection

由經(jīng)紀(jì)陪同對(duì)房屋內(nèi)外作最後檢查，確認(rèn)維修項(xiàng)目和白蟻?lái)?xiàng)目如約完成。

11、購(gòu)買(mǎi)有關(guān)保險(xiǎn) Home insurance

主要是火險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)。50萬(wàn)的房子在每年$350美金左右。

12、如有貸款,簽署貸款文件，付齊房款 Close Escrow

交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您正式成為新的主人。大約一周后，你將收到產(chǎn)權(quán)證及所有權(quán)保險(xiǎn)單。