美國(guó)首度放寬房產(chǎn)稅
來(lái)源：http://sx.house.sina.com.cn/news/2015-12-21/14546084596537122678293.shtml作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/21
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美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項(xiàng)法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。此舉將為更多的海外投資者投資美國(guó)房產(chǎn)打開(kāi)大門，而來(lái)自海外的房產(chǎn)投資已成為了金融危機(jī)后美國(guó)資本流入的主要來(lái)源。
該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。先前美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了規(guī)模高達(dá)1.1萬(wàn)億美元的龐大支出法案，以擺脫政府被迫關(guān)門的陰影，對(duì)外國(guó)投資者降低購(gòu)房稅率為其中的一部分。
“過(guò)去，因FIRPTA數(shù)萬(wàn)億美元的國(guó)外養(yǎng)老金不能直接投資美國(guó)房地產(chǎn)，”私募股權(quán)公司Siguler Guff &Co。總經(jīng)理James Corl表示，“稅法修正改變了原有的游戲規(guī)則”，或?qū)⒋偈箶?shù)千億新增資本涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
自金融危機(jī)以來(lái)，受相對(duì)收益率以及投資者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)投資具備安全性等因素驅(qū)動(dòng)，大量海外投資者赴美投資房地產(chǎn)。
需求大增也推動(dòng)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)下新高。許多外國(guó)投資者在購(gòu)買時(shí)改變了購(gòu)買結(jié)構(gòu)，使自身在投資主體中占少數(shù)，以繞過(guò)FIRPTA規(guī)定。
新法案還允許外國(guó)養(yǎng)老金最高可購(gòu)買美國(guó)上市房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的10%而不觸發(fā)FIRPTA規(guī)定，之前的上限為5%。
“通過(guò)打破過(guò)時(shí)的對(duì)美國(guó)境內(nèi)投資的稅收屏障，F(xiàn)IRPTA解除法案將有助于調(diào)動(dòng)民間資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，” 房地產(chǎn)行業(yè)游說(shuō)集團(tuán)Real Estate Roundtable總裁兼首席執(zhí)行官杰弗里-德波爾發(fā)布聲明稱。
據(jù)房地產(chǎn)研究公司Real Capital Analytics Inc.，今年投資美國(guó)房地產(chǎn)的外國(guó)跨境資本總額約為784億美元，占美國(guó)房地產(chǎn)投資總額(4830億美元)的16%。其中養(yǎng)老基金約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
“外國(guó)養(yǎng)老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA。”James Corl稱。
有一種說(shuō)法認(rèn)為，美國(guó)實(shí)施FIRPTA為了對(duì)日本在上個(gè)世紀(jì)八十年代末、九十年代初大肆購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)做出的一種回應(yīng)，當(dāng)時(shí)日本人將洛克菲勒中心和圓石灘等標(biāo)志性地產(chǎn)收入囊中。實(shí)際上，美國(guó)在1980年通過(guò)FIRPTA法案，目的是為了限制國(guó)際投資者購(gòu)買美國(guó)農(nóng)場(chǎng)。依照舊規(guī)，大多數(shù)外國(guó)投資者在賣出美國(guó)地產(chǎn)時(shí)，需繳納總收益10%的稅，以及其它的聯(lián)邦、州和地方稅種。根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)，各種稅種累加起來(lái)，總額最高可能占據(jù)收益的60%。
“這是一個(gè)巨大的變化，”外國(guó)投資房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官Jim Fetgatter表示， “毫無(wú)疑問(wèn)”這將增加外國(guó)投資者對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的投資，他稱。
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