貸款購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn)，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報(bào)率 = 每年凈收入 / 自付額%
每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出 – 年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出我們在第一部分里已經(jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個(gè)案例來進(jìn)行分析。
案例：一棟2006年建的334 平米獨(dú)立屋,購買價(jià)$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨(dú)立屋的真實(shí)例子)
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出包括:
a) 房地產(chǎn)稅:購房總價(jià) x 1.9% =$6840
b) 房屋保險(xiǎn): $815 (各房屋因地點(diǎn),新舊,保項(xiàng)有異, 保費(fèi)不同)
c) 社區(qū)費(fèi):無
d) 維修費(fèi)：預(yù)計(jì)$300
e) 空置期分?jǐn)偅喊雮�(gè)月租金$1200
f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864
持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出總計(jì)：$10019
年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08
每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回報(bào)率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理么司代管, 當(dāng)然就要另一筆開銷, 管理費(fèi)假定為6%=1728 每年凈收入就只剩余$2615.92
租金回報(bào)率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨(jìng)租金回報(bào)率5%以上，那可以看做是值得投資的適當(dāng)房產(chǎn)了。但是可能有讀者會說，我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與此接近的收益率�。槭裁催�要這么辛苦去
美國買房呢？而且房子還會不斷的折舊。對于這問題，我想告訴讀者：雖然房產(chǎn)的建筑物部分會折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，而且會隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而升值。持有一套房產(chǎn)，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來資產(chǎn)增值的機(jī)會。根據(jù)長期統(tǒng)計(jì)美國房地產(chǎn)每年平均升值約為6%, 所以如果從這個(gè)角度來考慮問題，投資并持有房產(chǎn)，相對于銀行存款，是一種更優(yōu)的投資選擇。
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