如何運(yùn)用1031延稅法則？
來(lái)源：作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/5/27
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為了避免在賣(mài)掉投資型房產(chǎn)后，要繳納大筆資本利得稅，做房產(chǎn)投資的人大多會(huì)運(yùn)用1031延稅法則。就是在賣(mài)掉舊投資房的180天內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)另一棟投資房，從而避免繳納任何資本利得稅。
在實(shí)際操作中，換房有許多細(xì)節(jié)需要注意，最重要的就是對(duì)兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的把握，一是在賣(mài)掉舊房的45天內(nèi)必須選定將要購(gòu)買(mǎi)的新房，二是在賣(mài)掉舊房的180天內(nèi)，新房必須過(guò)戶(hù)。
華人在換房時(shí)常見(jiàn)的錯(cuò)誤：
第一，許多人會(huì)首先立刻去找新房，找到新房后才去處理賣(mài)舊房的事。正確的做法是賣(mài)房和買(mǎi)房可以同時(shí)進(jìn)行，但在過(guò)戶(hù)時(shí)間上，必須是賣(mài)房在先，買(mǎi)房在后。在賣(mài)掉舊房后，你可能需要暫借一處地點(diǎn)居住，或是回租在已經(jīng)出售的房產(chǎn)內(nèi)，等待新房過(guò)戶(hù)。
第二，賣(mài)舊房時(shí)，不要一味想賣(mài)高價(jià)。你最終目的是希望賣(mài)房和買(mǎi)房能在180天內(nèi)順利完成，因此不要待價(jià)而沽，建議降低理想價(jià)位，使舊房盡快出手。
第三，同樣的，對(duì)買(mǎi)家offer的選擇上，選擇最有把握買(mǎi)你房的那一位，盡量選擇全現(xiàn)金或貸款量少的買(mǎi)家，哪怕不是出最高價(jià)的。這樣做是讓你賣(mài)房不出任何差池。
第四，沒(méi)有使用同一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。賣(mài)舊房和買(mǎi)新房雖然是兩個(gè)事情，但盡量聘請(qǐng)同一位經(jīng)紀(jì)人，他了解你的狀況，會(huì)幫你協(xié)調(diào)出現(xiàn)的許多意外情況。
第五，不能把舊房買(mǎi)家的定金，去支付你買(mǎi)新房的定金。
大家都知道，房地產(chǎn)最賺錢(qián)的方法是通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)而賺取差價(jià)。打個(gè)比方，您通過(guò)100萬(wàn)買(mǎi)了個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價(jià)為200萬(wàn)，您賣(mài)出后收益100萬(wàn)，但是，這100萬(wàn)可不是實(shí)實(shí)在在“躺進(jìn)”您的腰包的。對(duì)于這100萬(wàn)的收益，首先，需要交30%的財(cái)產(chǎn)增值稅，這一下30萬(wàn)利潤(rùn)沒(méi)了；剩下的70萬(wàn)，您還需要交收入稅，又是幾十萬(wàn)沒(méi)了，最終，如果您有一半剩下，那就是萬(wàn)幸了。 如果您不懂避稅，這收益就得無(wú)形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用1031 交易法則，您就可以1分稅都不用交了！
所謂1031 交易法則，就是美國(guó)政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以不交稅。同樣是上面的例子，賣(mài)房得到200萬(wàn)后，在6個(gè)月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過(guò)200萬(wàn)的房產(chǎn)，您就可以不交稅！也就是說(shuō)，您的凈資產(chǎn)增加了100萬(wàn)，但不用交1分錢(qián)的稅。這就是美國(guó)的終極避稅法典——1031交易法則。
使用1031延稅需注意的事項(xiàng)：
1.使用1031延稅要及早準(zhǔn)備找有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)助處理整個(gè)換房事宜，把握好時(shí)間點(diǎn)，各個(gè)環(huán)節(jié)都要事先規(guī)劃好。千萬(wàn)不能在賣(mài)掉舊房后，才想到1031，那就遲了。
2、賣(mài)掉舊房的錢(qián)放到哪里？用于1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的房產(chǎn)交易中心，這筆資金不能放入自己的賬戶(hù)。3、對(duì)新房?jī)r(jià)格的要求您購(gòu)買(mǎi)新房的價(jià)格一定要等于或大于舊房的價(jià)錢(qián)，任何有余留的部分都要繳稅。4、45天的概念在賣(mài)掉舊房的45天內(nèi)，起碼要找好最多三處新的房產(chǎn)，登記在房產(chǎn)交易中心處。未來(lái)你買(mǎi)的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產(chǎn)。5、180天概念賣(mài)掉舊房的180天內(nèi)必須過(guò)戶(hù)，否則1031延稅失效。請(qǐng)一定記住，180天不是半年，不是6個(gè)月，而是整整180天。
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