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北京的房價到底有多貴？經(jīng)歷了2016年的跳漲，如今三環(huán)四環(huán)沿線每平10萬以上的房子比比皆是，已經(jīng)正式進入了10萬+時代——而這還只是非學(xué)區(qū)房的情況。

 

在大多數(shù)人的印象里，北京上海的房價已經(jīng)遠超紐約(房市)東京。事實是不是如此呢？北京的房價到底是不是比紐約高？

 

這個問題其實很難有一個明確的 yes or no 式的答案，因為房價是一個太復(fù)雜的東西，受到很多很多因素的影響。

 

你很難在兩個天差地別的城市里，找到兩處地段、環(huán)境、戶型、朝向、年限等各方面條件都類似的房子，做一個理想狀態(tài)下的比較。

 

更不用說兩個國家的房地產(chǎn)市場模式以及稅收和貸款政策也很不一樣，比如中國買房一般算建筑面積，而美國買房一般算實用面積。

 

再比如，中國的房子一般有普通住宅、公寓、別墅和商住兩用房之分；而在美國則分成 house, townhouse，multi-family home 以及在大城市常見的高層公寓樓等類型。

 

紐約的公寓樓還有一個很變態(tài)的情況，根據(jù)產(chǎn)權(quán)分成 condo 和 coop 兩種。之前我NAREIG給大家科普過co-op（看完國內(nèi)"共有產(chǎn)權(quán)房"，再談美國Co-op）。

 

前者類似中國的商品房，而后者則很難在國內(nèi)找到對應(yīng)。一棟 coop 公寓樓，大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”，購房者理論上不擁有每套房子的單獨產(chǎn)權(quán)，而是擁有這家公司的股份，同時擁有其中某一套房子的使用權(quán)。

 

買了 coop 的房子以后，無論是出租還是轉(zhuǎn)手出售都必須經(jīng)過整棟樓所有業(yè)主的同意，由業(yè)主委員會對租客和買家進行非常嚴(yán)苛的審核。正因為租售都不太容易，所以 coop 的房子一般來說會比同等狀況的 condo 便宜30%左右。在美國其他地方 coop 很少，但紐約因為房子比較貴，所以 價格便宜的 coop 也有很多人愿意去買。

 

還有很重要的一點是，我們比較房價，也只有比比絕對值才有點說頭，比較相對于收入水平的相對值根本毫無意義——以北京只有紐約十分之一的人均收入，不用比都知道，北京的住房痛苦指數(shù)早就遠遠超過了紐約以及全世界絕大多數(shù)城市。

 

在明確了“房價不能做簡單對比”這樣一個大前提下，我們來比較一下北京和紐約的房價。

 

1、首先來看看頂級豪宅的價格。

 

曼哈頓島上的頂級豪宅非常多，尤其是去年豪宅價格更是接連創(chuàng)下新紀(jì)錄。之前，NAREIG也做過紐約豪宅合集（感興趣的朋友可以點擊查看詳情）。

 

最近幾年備受矚目的明星項目是中央公園邊上的“公園大道432號” (432 Park Avenue)，2016年才建成，是美國第三高樓，同時也號稱是全世界最高的住宅樓。站在這個高度看過去，不但可以把中央公園那一片蔓延幾十條街的綠色盡收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈頓無敵夜景。

 

 

就在前兩天，媒體紛紛報道這棟樓里剛剛成交了兩套房子。一套在80層，4臥5衛(wèi)，504平方米，成交價是4425萬美元，相當(dāng)于3.04億人民幣，單價每平方米59萬人民幣。

 

另一套則占據(jù)83層的整層，成交價6560萬美元，相當(dāng)于4.52億人民幣，媒體挖出幕后買家可能是澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍。

 

但是，這兩套房子在紐約的豪宅排行榜上根本排不上號。

 

公園大道432號里最貴的一套房子是一個沙特富豪在去年買的，占據(jù)最頂層96層的整層，掛牌價9500萬美元，后來打了點折，實際成交價8770萬美元，相當(dāng)于6.04億人民幣。但這套房子仍然不是紐約最貴的房子。

 

目前紐約最貴的豪宅紀(jì)錄誕生在和公園大道432號相鄰幾個街區(qū)的 One57，這里的頂層在2015年成交，價格是1.005億美元，這也是紐約的豪宅首次突破1億美元。這套房的面積是1014平方米，每平方米單價68萬元人民幣。

 

 

公園432號和 One57 都位于東57街，這條街被稱為億萬富豪街，現(xiàn)在還有好幾棟豪宅大樓正在施工，未來打破新紀(jì)錄應(yīng)該不是什么難事。

 

在房地產(chǎn)網(wǎng)站 Streeteasy 上，目前公園大道432號共有14套房子掛牌出售，其中總價最低的一套是132平米的一居室，售價650萬美元，算下來每平方米大概是33萬人民幣。不知道買下這套房子的會是哪個窮屌絲。

 

 

也就是說，紐約的豪宅價格大致在每平方米30萬到70萬之間，總價則已經(jīng)逼近乃至超過了1億美元。

 

至于北京的豪宅，一向神秘而低調(diào)，媒體報道得少，我們普通人能夠了解到的信息就更是少得可憐。

 

依我極其有限的認知，北京的豪宅不外乎龍湖頤和原著、麗宮別墅、遠洋LAVIE等幾個項目，所謂的“頂峰人士”、“紅頂商人”社區(qū)，總價不超過兩億人民幣，而且因為面積通常在1000平方米以上，所以單價只有十幾萬人民幣，甚至還沒有學(xué)區(qū)房的價格高。

 

 

另外還有現(xiàn)在風(fēng)頭很勁的駿豪中央公園，每月每平方米物業(yè)費30塊錢，就在被當(dāng)成北京版中央公園的朝陽公園邊上，但是單價似乎也就在15萬人民幣左右。

 

所以結(jié)論就是：北京的豪宅價格還遠遠無法與紐約相提并論，無論單價還是總價都不到后者的三分之一。其中的原因也很好理解，畢竟買北京房子的只有中國富豪，而買紐約房子的則是全世界的富豪。

 

等到有一天北京也成為紐約這樣的世界城市，在環(huán)境和城市管理上都達到后者的水平，有了世界性的吸引力，估計豪宅的價格也能趕上，但這一天至少從現(xiàn)在看來還遙遙無期。

 

2、再來比較一下高端公寓的價格。

 

頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠。在紐約，一般比較有錢的普通人（醫(yī)生、律師、金領(lǐng)）會選擇住高端公寓，這種樓稱為奢華公寓 (luxury apartments)，樓齡比較新，樓里有僅供住戶使用的健身房和會所，有屋頂?shù)穆杜_和燒烤架，樓門口有 concierge 全天候迎來送往兼攔住外人。

 

這樣的樓在紐約非常多，住在里面很舒適，即使不是像富豪那樣住在世界之巔俯視眾生，但已經(jīng)足夠帶來滿足感和成就感。

這種高端公寓，對應(yīng)的是北京比較高端、物業(yè)好、綠化好的小區(qū)。遺憾的是，北京的大多數(shù)所謂高端小區(qū)其實都徒有虛名，高端的只是價格，無論是小區(qū)環(huán)境還是物業(yè)管理水平都遠遠達不到要求，住起來未必會有相應(yīng)的舒適感。真正合格的高端公寓在北京屈指可數(shù)。

 

在這個類別，紐約我選擇了MiMA，北京則選擇了新城國際和華貿(mào)國際公寓，這幾個地方的地理位置比較有可比性。

 

前者位于曼哈頓中城黃金地段，是騰凌于曼哈頓心臟地段的豪華高層公寓，步行5分鐘即可到達紐約時代廣場地鐵站。

 

 

 

而北京的兩個小區(qū)鄰近北京最繁華的CBD，走路到國貿(mào)、中央電視臺和光華路上正在建設(shè)的北京第一高樓中國尊都只要十分鐘。

 

Manhattan View at MiMA一套87.5平方米的房子售價為233萬美元，每平方米的均價為2.66萬美元，換算成人民幣大約是每平方米17.5萬。我們也測算了下紐約其他一些類似公寓的價格，單價一般在12萬-15萬人民幣之間。

 

再看北京，新城國際最近一套在2月27日成交的一居室，面積89.12平方米，售價1050萬元，單價是11.78萬。

 

 

在高端公寓里，新城國際基本上已經(jīng)是北京最好的小區(qū)前幾名。華貿(mào)公寓的檔次稍微低一點，價格也稍低，現(xiàn)在掛出來的一套80.57平米的一居，要價860萬，單價10.67萬。

 

與此同時，北京朝陽區(qū)的東三環(huán)、北三環(huán)、東四環(huán)，有許多居住品質(zhì)還要差很多的小區(qū)，價格也都在今年春節(jié)以后突破了10萬。北京絕大多數(shù)近15年建設(shè)的新小區(qū)，品質(zhì)都非常糟糕，但他們漲價卻一點都不心軟，紛紛向高端公寓看齊。

 

所以結(jié)論就是：在中高端公寓上，總體水平來說曼哈頓稍微高一些，但差別已經(jīng)不大了；而且花同樣的錢，在曼哈頓的居住品質(zhì)要遠超同等價位的北京公寓。

 

3、比較一下狀況普通的公寓樓。

 

除了高端公寓，紐約還有很多普通的民居，那是大多數(shù)年輕人和工薪階層居住的地方。這部分公寓，有些樓齡非常老，甚至可能是二戰(zhàn)前建的 pre-war buildings，別說會所和健身房了，連電梯都很老，我就碰到過必須要用手把門掰開的電梯；還有一部分五六層的樓，甚至連電梯都沒有。

 

 

我選了西108街238號一棟6層的樓，這個位置已經(jīng)有點偏了。去年6月10日，這里一套166平米的三居室，成交價是209.5萬美元，相當(dāng)于1442萬人民幣，折合單價是8.7萬人民幣。

 

 

在北京，有可比性的房子我選了東四環(huán)附近的水碓子社區(qū)，單價大概在7萬人民幣左右。

 

 

結(jié)論：這部分房子，北京的價格和曼哈頓的價格差不多，曼哈頓的均價大概會高上一兩萬左右。考慮到房子狀況千差萬別，這個差距可以不考慮在內(nèi)，大致可以說在同一層次。

 

4、比較一下非市中心的普通住宅樓。

 

當(dāng)然，我沒有忘記紐約不只有曼哈頓，假如覺得曼哈頓的房價還是太貴，或者太鬧太擁擠，可以選擇住到曼哈頓島外的其他四個區(qū)，甚至住到只有一河之隔、兩站地鐵的新澤西州。

 

紐約的房子，一個很重要的特點就是，一旦離開曼哈頓房價就會急劇下降。我舉皇后區(qū)一個叫木邊 (Woodside) 的地方為例，這里離時報廣場只有7站地鐵，半個小時能到。

 

 

這里有一套71平方米的一居，位于39大道61-09號，就在地鐵口，走到地鐵站估計只要一分鐘。

 

雖然所在的社區(qū)很一般，但房子的狀況還不錯，價格是53.5萬美元，相當(dāng)于368萬人民幣，平均下來單價是5.2萬。

 

 

回到北京，如果我們從東三環(huán)上的呼家樓出發(fā)，往東坐7站地鐵的地方叫草房。這個地鐵站周圍有很多小區(qū)，其中一個叫北京像素，目前的單價大概在6萬-7萬之間。

 

 

在紐約，如果你愿意再跑遠一點，比如皇后區(qū)還有個地方叫雷哥公園 (Rego Park)，從時報廣場出發(fā)同樣不用換線，一條地鐵坐14站，加上走路到地鐵站，一個小時綽綽有余；開車的距離則是12.7公里。

 

 

這里一套800平方英尺（74平方米）的房子是28.9萬美元，相當(dāng)于199萬人民幣，單價只有2.69萬人民幣。

 

 

而2.79萬的房子，在北京要去哪里找呢？這個問題真的難倒我了。我搜了下平谷的房子，單價大致在2.6萬-3.2萬之間。

 

 

可是平谷在什么地方呢？離國貿(mào)車程是74.9公里。

 

 

我又看了下燕郊的房子，價格勉強在3萬以內(nèi)。

 

 

燕郊又在哪里呢？距離倒是比平谷近了很多，離國貿(mào)只有32公里，可是從行政區(qū)劃上來說已經(jīng)屬于河北。

 

如果坐公共交通，從北京市區(qū)到平谷和燕郊是如何艱難？我有所耳聞，也看過報道，但從未親自體會過，難以想象。

 

我只知道，那些每天在燕郊和北京之間疲于奔命的年輕人，他們的銳氣、靈感和任何關(guān)于生活的詩意都必然會被磨平。

 

5、最后，總結(jié)一下：

 

1) 紐約的豪宅比北京要貴很多很多，兩者差了好幾個數(shù)量級；對于富豪來說，相比紐約，北京的豪宅價格并不算離譜，甚至可以說是相當(dāng)便宜。

 

2) 中高端公寓和市中心的普通住宅，北京和紐約的差距已經(jīng)大大縮小，紐約稍微貴出10%-20%左右，兩者大致在同一個水平線上；另外不要忘記紐約的房價已經(jīng)基本趨于穩(wěn)定，而北京則還有很大的變數(shù)或者上升空間。

 

3) 地段較遠、價格較低的房子，如果各方面狀況差不多，北京的價格就要遠遠高于紐約。如果愿意住遠一點，在紐約不需要付出很大的時間成本，就可以買到價格低廉的房子，意味著不那么富裕的人，也可以過上體面、不需要丟失尊嚴(yán)的生活；而在北京，要拿到同等的價格，就需要付出多得多的時間成本，意味著生活質(zhì)量也要大大地降低。

 

4) 還有一點我沒有提到的，紐約還有一系列面向中低收入階層的保障房制度和房租穩(wěn)定法規(guī)，所以即便紐約人一直抱怨曼哈頓房價貴上了天，但其實很多中低收入的人還是有辦法住在曼哈頓。