美國(guó)購(gòu)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交割全面解析
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房地產(chǎn)交易與一般商品交易不同。一般商品交易以使錢和手變化的方式完成。房地產(chǎn)是一種特殊商品。交易的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易。房地產(chǎn)交易的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)價(jià)值很大，買賣房子在美國(guó)人的經(jīng)濟(jì)生活中是非常重要的。為了保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易必須通過正式的交付手續(xù)并通過交付手續(xù)。雙方正式簽署合同和文件上的字樣。轉(zhuǎn)讓人將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付購(gòu)買價(jià)。
在交付開始之前，有關(guān)各方必須自己或通過律師進(jìn)行所有準(zhǔn)備工作。交貨前準(zhǔn)備的物品和文件包括：買賣雙方的結(jié)算報(bào)告，合同，貸款單據(jù)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)單據(jù)，業(yè)主人壽保險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)合同，初始付款和交付成本。
房地產(chǎn)交付在不同地區(qū)有不同的做法。一些地區(qū)，買家和賣家以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在場(chǎng)，有些只要求買家在場(chǎng)。房地產(chǎn)的交付程序一般有以下兩種：
在美國(guó)東部，如
紐約(房?jī)r(jià))，房地產(chǎn)交付的做法是有關(guān)各方在交貨日聚集在約定的交貨地點(diǎn)（交貨地點(diǎn)可以是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的辦公室，代理人的律師辦公室）等等），各方交換信息。律師將進(jìn)行最終審查，然后雙方將簽署各種文件，簽訂合同，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)，買方將支付貨款（或第一期）和各種費(fèi)用，或完成抵押程序。然后，買方的律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將相關(guān)文件發(fā)送給登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。
在美國(guó)西部，例如加利福尼亞州，房地產(chǎn)交付是通過托管人（托管）來購(gòu)買和出售第三方，這保證了公平，安全和中立的房地產(chǎn)交易。托管人可以是律師事務(wù)所，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司，信托公司或?qū)I(yè)托管公司。在交貨之初，根據(jù)預(yù)先計(jì)劃的交貨準(zhǔn)則，托管機(jī)構(gòu)是中國(guó)人，賣方將把與房地產(chǎn)相關(guān)的文件和合同交給托管人，買方也將支付購(gòu)買價(jià)格。托管人，托管人將審查和核實(shí)文件和資金。之后，雙方簽署文件和合同，然后托管人將文件交給買方，并將其發(fā)送給登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，并按照交貨結(jié)算表格向有關(guān)方支付款項(xiàng)，以完成交付。
如果住房抵押貸款來自聯(lián)邦機(jī)構(gòu)，則房地產(chǎn)交付流程必須嚴(yán)格按照美國(guó)聯(lián)邦房地產(chǎn)交付程序法規(guī)定的程序進(jìn)行。必須完成美國(guó)聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部制定的“標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)算說明HUD1”。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)交割是房地產(chǎn)交易中最后也是最重要的程序，也是買賣雙方悔改或彌補(bǔ)潛在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最后機(jī)會(huì)。因此，買賣雙方都非常謹(jǐn)慎，該機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司通常會(huì)在交付前進(jìn)行房產(chǎn)搜索，以確保不會(huì)丟失任何東西。
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