編者按
在美國，年輕又接受過高等教育的80、90后群體普遍收入較高，遠超美國一般工薪階層，以及沒有接受過高等教育的同齡人。他們偏愛大公司的高薪科技崗位，比如蘋果、谷歌、亞馬遜……在美國一些發(fā)展迅猛、極富活力的大城市里，80、90后所占比例越來越高。
即便如此，和父母一輩相比，他們想要購買自己人生的第一套房產(chǎn)卻顯得困難重重。其中的原因并非一句話可以概括，復雜的社會經(jīng)濟因素、巨大的市場壓力共同成為年輕人買房的掣肘。不過，前途也并非一片黯淡，市場現(xiàn)狀的成因要比人們想象的更加復雜。
首付門檻節(jié)節(jié)攀升
最新數(shù)據(jù)顯示，全美房價中值已經(jīng)高達21.8萬美元（約149萬元人民幣），再創(chuàng)歷史新高。按照20%的首付比例計算，買家要存夠超過4萬美元（準確來講是43600美元，約29.8萬元人民幣）才能“入市”。那么在美國，攢夠這筆錢大約需要多長時間呢？
假設買家的年儲蓄率為10%，對于收入水平達到全美人均收入中位數(shù)的普通單身買家而言，需要11年的時間才能湊足一套典型美國房產(chǎn)的首付。
但是，面對瞬息萬變的房產(chǎn)市場，買家手里的存款仿佛永遠也追趕不上首付上漲的速度。未來一年內(nèi)，全美房價中值的增長率預計將達到6.6%，換句話說，明年此時，全美房價中值將突破23萬美元（約158萬元人民幣），屆時首付將高達4萬6千美元（約31.4萬元人民幣）。最適合年輕人購買的經(jīng)濟型住房，房價增速也是最快的。可以說，首付門檻已經(jīng)成為阻礙租房者加入買房大軍的首要因素。
房源庫存步步吃緊
跨過首付門檻后，尋找到合適的房源將成為買家面臨的第二重考驗。自2015年起，美國房源庫存逐月下降，至今未見好轉(zhuǎn)。對于青睞經(jīng)濟型住房的年輕買家而言，形勢尤為嚴峻。今年6月，市場上僅有21%左右的待售房屋屬于該類型住房。
因此，許多80、90后不得不選擇租房，并為此承受比買房更重的經(jīng)濟壓力。今年一季度數(shù)據(jù)顯示，按照全美租金中位數(shù)計算，收入水平達到全美人均收入中位數(shù)的租房者，每個月的房租支出將占其全部收入的28.8%，超過25.8%的歷史正常水平。相比之下，同齡買家僅需拿出每個月收入的17.7%即可償還購房按揭貸款。
升職加薪遙遙無期
雪上加霜的是，美國年輕人正在經(jīng)受平均工資增長停滯的“洗禮”。全美范圍內(nèi)，根據(jù)通脹調(diào)整計算后，普通美國在職人員2016年的收入水平，與2005年相比下降了1.2%。新畢業(yè)大學生群體的收入水平更加慘淡，與2005年相比降低了2.4%。
難怪許多千禧一代（Millennials,指1982–2000年出生的群體，主要為80、90后）選擇繼續(xù)同父母一起生活，以節(jié)約住房開銷。數(shù)據(jù)顯示，24至36歲的年輕人中，將近四分之一（22.5%，1230萬年輕人）與父母同住，比2005年增長了13.5%。并且住房成本（特別是租金占收入比）越高的地區(qū)，與父母同住的年輕人數(shù)量越多。
助學貸款重重壓力
加薪無望，住房成本一路攀升，而助學貸款“還債”壓力卻絲毫不減。這或許可以解釋另一組類似數(shù)據(jù)的成因：20到30歲擁有大學學歷的年輕人里，超過四分之一（28.2%）仍舊與父母同住，與十年前相比增長了8.8%。
與父母同住雖然省錢，但弊端也很明顯：20至30歲擁有大學學歷的年輕人里，與自己的另一半同住的人數(shù)越來越少。全美范圍內(nèi)，2016年期間，僅有三分之一（34.5%）左右的年輕大學畢業(yè)生表示正與自己的另一半同住，比2005年下降了9.4%。
這種狀況不利于年輕人的長期發(fā)展，后果之一就是35歲以下的單身一族需要更長的時間（平均12.4年）才能存夠首付款。相比之下，同齡人中與伴侶同住的雙收入家庭只需要4.9年的時間。
阻礙之外，亦有動力
單看統(tǒng)計數(shù)據(jù)確實令人望而生畏，困難也是實打?qū)嵉卮嬖凇２贿^，隨著千禧一代邁入而立之年，買房計劃也逐漸提上日程，我們有理由對美國房市的未來保持樂觀態(tài)度。
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千禧一代購房愿望不減
與普遍看法不同的是，美國年輕一代其實非常希望能擁有自己的住房。根據(jù)Zillow近期的一項調(diào)查顯示，在18至34歲的年輕人中，有74%認為，擁有一套住房會增強他們的社區(qū)歸屬感；69%認為房產(chǎn)有助于提升社會地位；67%則表示這是實現(xiàn)美國夢的必備條件。
此外，調(diào)查還顯示，美國年輕一代不僅看重自有住房，為自己未來擁有住房的能力也持樂觀態(tài)度。在18至34歲的年輕人中，有78%相信自己在未來會有足夠的經(jīng)濟能力購買屬于自己的房子。
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助學貸款僅僅會推遲購房計劃
研究表明，盡管助學貸款會為年輕買家?guī)砗艽筘摀灰凶銐虻哪托暮鸵懔�，他們終將擺脫這層壓力。高額助學貸款可能會令購房計劃推遲，但不太可能導致計劃落空。
比較令人擔心的是那些背負高額貸款卻沒能完成學業(yè)的年輕人。所以學生一族眼下需要做的是丟掉包袱，好好讀書。
在08年經(jīng)濟衰退期間堅持完成學業(yè)的千禧一代，在畢業(yè)之后面對慘淡的就業(yè)市場時，曾一度舉步維艱。不過，好消息是，這些負面經(jīng)濟影響正在美國政府的主導下逐步消除。研究顯示，經(jīng)濟衰退期間畢業(yè)的大學生群體，需要多花六年的時間，才能擁有正常條件下同等水平的住房自有率，所以，在2008至2010年期間畢業(yè)的年輕人，如有有意愿購房，現(xiàn)在正處在一個關(guān)鍵時期。
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收入不是買房的決定性因素
實際購房時，買家通常不必足額支付20%的首付款。許多買家僅僅支付了3%-5%的首付，就順利買到了房子。選擇不同的貸款類型可能需要買家額外購買一些貸款保險，但能因此節(jié)省首付支出，還是很劃算的。
而且，對許多年輕家庭來說，買房與否通常不是由收入水平?jīng)Q定的，對生活品質(zhì)的追求才是關(guān)鍵因素，比如拓展住宅空間，或者節(jié)約通勤時間的需求等。
此外，與前輩相比，千禧一代的生活態(tài)度更加隨性。當自身條件不足買房時，他們不介意長期租房。一旦條件成熟決定買房，他們也表現(xiàn)得十分淡定。許多年輕買家會選擇延長購房時間，充分觀察市場，探索不同地區(qū)的房源，根據(jù)住房需求做出必要的取舍（比如為了買到學區(qū)房而忽略房齡等問題）。
千禧一代的住房自有率正在增長
數(shù)據(jù)表明，全美住房自有率正在緩慢上升，而千禧一代正在成為推動住房自有率增長的主力軍。截至2018年第二季度，美國35歲以下年輕人的住房自有率飆升至36.5%，為2013年底以來的最高值，比去年同期增長1.2%。
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