2014年，中國房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，景氣指數(shù)逐月下滑，投資增速顯著放緩，銷售面積和銷售額同比大幅下滑，大中城市房價普遍下跌。一片哀號聲中，佳兆業(yè)、雅居樂等房企相繼出事，讓本就不好過的房地產(chǎn)雪上加霜。扎根在廣東的全球房地產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬科，對2015年中國房地產(chǎn)的走勢怎么看？白銀時代，有何新舉措？2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下準(zhǔn)備開拓哪些新領(lǐng)域？未來，海外開發(fā)的步伐會不會提速？
2014 年王石的生活可謂流光異彩：哈佛、劍橋游學(xué)；出版自傳《大道當(dāng)然》；在 2014 年聯(lián)合國氣候變化大會暨第 20 次《聯(lián)合國氣候框架公約》締約方大會的一個邊會上，與美國前副總統(tǒng)特戈爾懇談環(huán)保；當(dāng)選亞洲賽艇聯(lián)合會主席……
與這些相輝映的是，萬科 2014年的成績單。2015 年1月5日，萬科發(fā)布公告稱，2014 年萬科實現(xiàn)銷售面積 1806.4 萬平方米，銷售金額人民幣 2151.3 億元，分別比 2013 年同期增長 21.1% 和 25.9%。
萬科這個全球最大的專業(yè)住宅開發(fā)商，自 1984 年成立起，一直是行業(yè)的領(lǐng)跑者。當(dāng)國人還不知道房地產(chǎn)具體是什么時，王石已帶領(lǐng)著萬科在地產(chǎn)界開疆拓土。
1991 年，當(dāng)國內(nèi)資本市場方興未艾時，萬科在深圳交易所掛牌上市，拉開了萬科萬億市值的征程。在眾多地產(chǎn)公司中，萬科是最早完成股份化和上市的。
本世紀(jì)初，國內(nèi)市場生機(jī)勃勃，各個行業(yè)紛紛試水多元化和跨地域發(fā)展，王石抵制住誘惑，帶領(lǐng)著萬科做起“減法”，他們聚焦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步剝離與主業(yè)無關(guān)的業(yè)務(wù)。
王石的減法法則，成了日后萬科被市場津津樂道的“萬科模式”。作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科追求穩(wěn)健發(fā)展，不博高利潤率、不爭規(guī)模，拿地堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的原則。
秉持著這些原則，2010 年萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一家年銷售額達(dá)千億級的公司。
近年來，隨著宏觀調(diào)控對住宅地產(chǎn)的打壓，商業(yè)地產(chǎn)獲得了大幅度發(fā)展。萬科在郁亮的帶領(lǐng)下開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，并于 2013 年進(jìn)軍海外市場，開啟了萬科的國際化時代。
2015 年，萬科這艘地產(chǎn)航母對中國房地產(chǎn)市場怎么看？新形勢下，將涉足哪些新領(lǐng)域？未來，海外開發(fā)的步伐會不會提速？第四個十年的目標(biāo)和夢想是什么？
轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商
王石：萬科企業(yè)股份有限公司創(chuàng)始人、董事會主席，中國房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會城市住宅開發(fā)委員會副主任委員，深圳市總商會副會長，亞洲賽艇聯(lián)合會主席等。
近年來，很多地產(chǎn)專家唱空中國房地產(chǎn)，把 2008 至 2014 年期間的房地產(chǎn)稱為“嚴(yán)寒季”，地產(chǎn)大佬們言辭間也難掩心中的擔(dān)憂，2013 年馮侖就曾感慨房地產(chǎn)在地方政府眼里已從“正房”變成“小三”。
那么，2015 年中國的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？ 2014 年 12 月底，王石在廣州一個活動上表達(dá)了對中國房地產(chǎn)未來的態(tài)度，他說：“中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在還是很粗放的，只要真正去改正，這個市場還早著呢，因為中國再怎么調(diào)整，城市化的進(jìn)程還在進(jìn)行中。但是如果國家宏觀再刺激，讓房地產(chǎn)再起來，我個人是非常非常擔(dān)憂的。”
但是，從行業(yè)的角度，萬科對待市場的態(tài)度一直是“謹(jǐn)慎樂觀、積極應(yīng)對”，他們相信城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長和居民財富的積累仍將給行業(yè)帶來旺盛的居住需求。
萬科的樂觀建立在他們在中國住宅地產(chǎn)占據(jù)的龐大份額和向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的方向感。幾年前，萬科便不再單純地盯著住宅銷售，開始關(guān)注辦公、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。萬科的策略，就是在城市發(fā)展中找到自己的機(jī)會，為城市發(fā)展做配套服務(wù)。比如他們在前海做企業(yè)公館，在留仙洞做設(shè)計產(chǎn)業(yè)園，給深圳眾多中小企業(yè)提供一起辦公、一起交流的新型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
2014 年年底，萬科進(jìn)行了新一輪的高管調(diào)整后，轉(zhuǎn)型也進(jìn)入了關(guān)鍵期。接任毛大慶負(fù)責(zé)萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)的丁長峰，在其個人微信上透露，萬科的非住宅部分資產(chǎn)已有2000億元左右的規(guī)模，2014年萬科商業(yè)物業(yè)的整體投資占比不超過15%，全國已開業(yè)和在建的購物中心有 25 個，計劃新成立一間獨立的公司對該部分資產(chǎn)進(jìn)行管理和運(yùn)營。
2015 年，萬科預(yù)計有 10 個商用項目開業(yè)，包括購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店等，主要分布在北京、上海、廣州、東莞、武漢、長沙等城市。此外，在一、二線城市還有部分辦公物業(yè)計劃推出。
未來，萬科的業(yè)務(wù)會分為三大塊：首先是住宅業(yè)務(wù)，未來十年住宅業(yè)務(wù)占50% 以上；第二個是消費體驗地產(chǎn)，比如萬科的生活中心，主要是消費體驗為主，未來會有咖啡館、電影院、超市，以及養(yǎng)老服務(wù)和青少年教育成長中心等；第三個是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、酒店和正在準(zhǔn)備做的物流地產(chǎn)。
海外開發(fā)提速
近年來，隨著海外樓市的復(fù)蘇和中國財富階層在海外市場的購買力越來越強(qiáng)勁，各大房企紛紛到海外掘金，比如綠地、碧桂園、富力等，掀起海外投資開發(fā)熱。
2013 年年初，萬科開始進(jìn)軍海外市場，用了 4 個月的時間，完成了中國香港、美國、新加坡的海外市場布局。
其中“首子”落定于美國舊金山。2013年2月，萬科與素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山富升街 201 地塊。該項目總投資約 6.2 億美元，其中萬科 投 資 1.75 億 美 元，鐵獅門投資7500 萬美元。此次合作中，萬科持有該項目 71.5% 的股權(quán)。
為了慶祝萬科海外首子的誕生，王石特意從波士頓飛到舊金山，參加開工典禮。令王石異常興奮的是，萬科此次在舊金山的地塊，是28 年來拿得最好的地，事后他談到此次合作依舊欣喜不已：“萬科孜孜以求的做現(xiàn)代企業(yè)公司，講制度、講透明、講底線、講規(guī)范，到了大家都要遵守規(guī)則的時候如魚得水。”
之后，萬科又和RFR、Hines合作開發(fā)紐約曼哈頓列克星敦大道610 號項目。該項目位于曼哈頓中心城區(qū)，共 61 層，包括 3 萬平方米的高級公寓和首層商鋪。該項目將于 2015 年秋季啟動預(yù)售，主要面向紐約及國際高端客戶。
和鐵獅門等國外開發(fā)商的合作，給了萬科很多啟發(fā)，比如萬科目前正在推進(jìn)的小股操盤模式，也是國際化的成果體現(xiàn)之一。
針對萬科國際化的意義，王石曾在微博中寫道：“21 世紀(jì)優(yōu)秀的企業(yè)一定是全球視野、國際化。”
萬科集團(tuán)總裁郁亮也曾表示，“在萬科第四個十年的時候，我們要從國際化角度衡量我們是不是優(yōu)秀，萬科管理和治理水平是否可以達(dá)到國際化水準(zhǔn)”。
那么 2015 年萬科的海外步伐是否會提速？ 2014 年 12 月底，王石參加某活動時給出答案：“會提速”。他坦言萬科在海外的投資主要是兩個地區(qū)和三個國家，兩個地區(qū)是北美地區(qū)和歐洲地區(qū)，三個國家是美國、加拿大和英國。
為什么投資“兩地三國”？王石對此有過詳細(xì)的分析，他說：“萬科國際化有三個層面的考慮：第一是學(xué)習(xí)海外成熟的市場運(yùn)作經(jīng)驗和管理；第二是評估風(fēng)險，中國市場有不確定性，萬科把 10% 至 15% 的比例投到國外；第三是給萬科的業(yè)主提供增值服務(wù)。”
近年來，萬科的一些業(yè)主為了子女受教育、家庭資源配置等開始向海外移民，萬科通過在當(dāng)?shù)亟⒕W(wǎng)絡(luò)，給業(yè)主提供服務(wù)，比如為業(yè)主的孩子求學(xué)提供中介代理等。
環(huán)保新夢想
2015 年是萬科第四個十年的開始年，新的十年規(guī)劃怎么做？未來的十年怎樣走？怎樣做才能保住世界地產(chǎn)一哥的地位？
這是萬科 2015 年必須回答的問題，也是王石的夢想之一。近來他在很多活動上談到萬科的第四個十年規(guī)劃時，用得最多的詞是“可持續(xù)發(fā)展”和“環(huán)保”。他曾說中國的企業(yè)平均壽命是 8 年，即使是500 強(qiáng)企業(yè)，平均壽命也超不過 10年，萬科已經(jīng) 30 歲了，要想可持續(xù)發(fā)展，低碳、環(huán)保是必由之路。
2014 年 12月10日，聯(lián)合國氣候變化大會暨第 20 次《聯(lián)合國氣候框架公約》締約方大會期間，萬科主辦的一個主題為“城市的綠色低碳未來”的大會上，王石做了主題演講，他說萬科正在為未來綠色建筑做準(zhǔn)備。
在王石看來，在全球倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的今天，綠色地產(chǎn)和綠色建筑的意義，在于宣告一種新型的地產(chǎn)思維與一種長期可持續(xù)的建筑哲學(xué)。
早在 2009 年，萬科就提出綠色戰(zhàn)略規(guī)劃，并分三步推進(jìn)綠色戰(zhàn)略：第一是裝修房，第二是住宅產(chǎn)業(yè)化，第三是綠色建筑。
直至貼上“千億”標(biāo)簽，萬科一直堅持精裝修戰(zhàn)略，他們堅信裝修房可以減少二次污染和鄰里干擾，是房企應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。近年來，為了提供更環(huán)保的產(chǎn)品，他們還與產(chǎn)業(yè)鏈上游的供應(yīng)商攜手降低產(chǎn)品對環(huán)境的不良影響，與多家供應(yīng)商共同加入世界自然基金會全球森林貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)。
2015 年，萬科在主流項目中將全面取締毛坯房，實現(xiàn)開發(fā)項目百分之百全裝修，以此達(dá)到節(jié)能減排、減少建筑損耗的環(huán)保需求。
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