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詞匯表

商業(yè)地產(chǎn)回報率：每年凈租金/ 購買價格。

A級資產(chǎn)（ClassA）：頂級地理位置、頂級租戶、高于市場平均租金、建筑標(biāo)準(zhǔn)參照Stateof the Art級別，采用最先進的系統(tǒng)。

B級資產(chǎn)（ClassB）：優(yōu)質(zhì)地理位置、優(yōu)質(zhì)租戶、平均市場租金、建筑質(zhì)量良好、價格低于ClassA資產(chǎn)。

C級資產(chǎn)（ClassC）：租金低于市場平均。

2014年市場概況

2014年美國商業(yè)地產(chǎn)市場異�；钴S，在經(jīng)歷了2008-2012年的嚴(yán)冬之后，各種數(shù)據(jù)表明：美國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走出陰霾，迎接一個新的市場周期。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)顯示，2014年全美商業(yè)地產(chǎn)成交總金額高達3740億美元。

由于商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，一個優(yōu)質(zhì)項目往往能收到5份或者更多的購買意向書，因此賣家也開始篩選投資者。最受賣家青睞的買家為全現(xiàn)金、有投資商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的買家，這類買家往往能在最短時間完成交易。相反，那些競爭力不強的買家只能轉(zhuǎn)向B、C級資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)市場熱門的同時，也加劇了買家之間的競爭，根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)顯示，多個類型的商業(yè)地產(chǎn)回報率都出現(xiàn)了不同程度的下降。其中降幅最明顯的為酒店類商業(yè)地產(chǎn)，較2014年上半年下降16到69個基點不等。

酒店類商業(yè)地產(chǎn)：2014年成交額317億美元，同比2013年增長22%。海外資本40億美元，占12.62%，投資者主要來自加拿大和卡塔爾；其余資本大多來自中國、日本、新加坡和馬來西亞。

零售類商業(yè)地產(chǎn)：2014年成交額718億美元，同比2013年增長28%。海外資本45億美元，占6.27%；主要來自于荷蘭、巴西、德國、澳大利亞、加拿大、中國，其中，荷蘭和巴西是上一年度最大的贏家。

辦公寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)：2014年成交額1154億美元，同比2013年增長19%。海外資本144億美元，占12.48%。以下國家投資者領(lǐng)跑（按照投資金額排序）：加拿大、挪威、香港、德國、韓國、中國。74%的海外資本都集中在CBD區(qū)，然后與2013年的78%相比CBD區(qū)域的海外投資額小幅下降。按照此趨勢，預(yù)計在2015年一部分海外資本將會涌向郊區(qū)寫字樓。

多租戶住宅：2014年成交額1060億美元。海外資本37億美元，占3.5%。加拿大投資者獨占鰲頭，占總成交額的49%；其余活躍海外投資者為瑞士、日本、沙特阿拉伯、和以色列。加州的ClassA類多租戶住宅類商業(yè)地產(chǎn)回報率最低，在4.5%或以下；西雅圖、邁阿密、波士頓三大城市圈的回報率在5%左右。

工業(yè)地產(chǎn)：2014年成交額491億美元，同比2013年增長17%。海外資本16億美元，占3.26%。主要海外投資者為：加拿大、挪威、德國、英國、巴林島、和中國。隨著經(jīng)濟以及就業(yè)市場的好轉(zhuǎn)，人民購買力增強，導(dǎo)致了大部分公司對倉庫、物流中心的需求。核心港口和主要交通樞紐城市的工業(yè)地產(chǎn)回報率都出現(xiàn)小幅下降。

10年國債與商業(yè)地產(chǎn)回報率走勢分析

下圖為2000年至2014年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平均回報率與美國10年國債收益率（10-yrTreasury）走勢圖，整體趨勢呈正相關(guān)性。3月18日，美聯(lián)儲紀(jì)要會議維持利率不變，剔除了耐心的措辭，并下調(diào)了利率和經(jīng)濟增長預(yù)期，整體來看決議偏鴿派。在此后的新聞發(fā)布會上，美聯(lián)儲主席耶倫，再度顯現(xiàn)出鴿派風(fēng)采，力排眾議，放出鴿派言論。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部預(yù)測：按照此趨勢，10-yr Treasury會在2015年繼續(xù)保持平緩；而商業(yè)地產(chǎn)回報率由于供求關(guān)系及海外資產(chǎn)涌入可能會略有下跌。

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