不可或缺的美國房屋檢查
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在美國市面上出售的房屋,大部分都是二手房,買到后修修補補自然很難避免。這里我們詳細說說房屋檢查這一個至關(guān)重要的步驟。
房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)后,買主要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。檢查費由買主付,價錢根據(jù)房價而定,一般幾百元,房價越高檢查費越貴。
通常房屋檢查大概要兩到三個小時,買主在房檢時跟著檢查師走,可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)(Structure),地基(Foundation),屋頂(Roof),地板(Floor),墻壁(Wall),門窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供電系統(tǒng)(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖設(shè)備(Heating and Air Conditioning Systems),煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告,包括房子的狀況,哪些設(shè)備可能出問題,剩余壽命是多少,應該怎樣維護,等等。除了詳細的檢查結(jié)果,還會有一份總結(jié),列舉賣主要修理的部分。如果買主要求,檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片,使問題所在一目了然。
買方經(jīng)紀人會根據(jù)檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內(nèi)(一般是七天)為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經(jīng)紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現(xiàn)狀出售(AS IS),房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發(fā)現(xiàn)問題后,只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結(jié)構(gòu)有大問題,如地基斷裂,房屋有倒塌危險等,買主可以要求取消合同,其它的問題可以要求賣主修理。
賣主在接到房屋檢查附件時,要在三天之內(nèi)做出答復,是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的,象房屋基本結(jié)構(gòu),地基,屋頂,供電系統(tǒng),供排水管,冷暖設(shè)備,煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統(tǒng)和供排水管的問題還要有執(zhí)照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修,象墻上有洞,地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買,所以要雙方協(xié)商解決。買主在接到賣主的回應后,也要在三天之內(nèi)做出答復。雙方達成協(xié)議后,房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西,要有修理工的發(fā)票做依據(jù)。
美國住宅的主要建材是木料,白蟻是損壞木質(zhì)結(jié)構(gòu)的害蟲。白蟻檢查(Termite Inspection)
如買新房,建筑商會給一年保修,所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢,如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉,防止白蟻進入室內(nèi),
房地產(chǎn)交易時間性很強(Time Is Of The Essence),如果買主在有效期內(nèi)向賣主送通知,賣主要在三天之內(nèi)給答復。買主在收到賣主答復后,也要在三天內(nèi)做出回應。任何一方在接到對方通知后三天之內(nèi)不做答復,就等于接受對方最后條款。雙方對每項檢查結(jié)果處理方法達成協(xié)議后,經(jīng)紀人會準備一份最后的附件,讓買賣雙方簽字。
房屋檢查是在合同簽字后, 五至七天左右去做, 具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業(yè)檢查師并由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查, 也是買主詳細了解房子的一次機會, 所以應盡量參加。專業(yè)檢查師在對房子檢查時, 除了專業(yè)知識外, 多年的工作經(jīng)驗也是非常重要的, 另外必要時也須借助儀器儀表, 比如: 煤氣測漏器, 潮濕測試器, 電壓電流測試器 等。檢查時, 從上到下, 從里到外, 從系統(tǒng)到結(jié)構(gòu), 以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統(tǒng), 各項設(shè)備, 房屋結(jié)構(gòu),安全因素, 屋頂隔樓, 車庫, 地下室, 內(nèi)墻外墻, 門窗地板, 煙囪壁爐, 室外排水, 植被樹木等。
一個好的檢查師應在檢查結(jié)束時, 為買主提交一份系統(tǒng)的檢查報告, 一般的公司都會有一份事先印好的表格, 里面將應檢查的內(nèi)容逐條列出, 檢查師也 逐條檢查, 發(fā)現(xiàn)問題則記錄下來。
下面從水, 電, 冷暖設(shè)備, 地基, 外部, 內(nèi)部逐條介紹一下可能出現(xiàn)的問題, 買主可在房檢時檢查:
一. 配電系統(tǒng):
Broken Light Fixture(失靈的照明設(shè)備);
Damaged Electrical
Outlet (損壞 的插座);
Mal-functional Electrical Receptacle(臥室中由開關(guān)控制的電插座失靈);
Improper Wiring(不正確的布線);
Mismatched Circuit Breakers(配電盤線路和開關(guān)不匹配);
Overloaded Circuits(配電盤開關(guān)超負荷)-一個開關(guān)應該只接一條線, 若有兩條或兩條以上線接在一個開關(guān)上, 則形成超負荷; Overheated Circuit Breaker(配電盤開關(guān)過熱)-除了超負荷接線可能導致開關(guān)過熱外, 開關(guān)與電線的電壓或電流不匹配, 也可能導致開關(guān)過熱;
Corroded Wiring(銹蝕的 電線)-有的老房子所用的電線是鋁線, 長年累月下來, 鋁線會氧化生銹;
Misplaced Panel Box (配電盤不易找到)-當發(fā)生緊急情況時, 如果消防人員不能及時找到配電盤, 可能導致?lián)p失擴大;
Poorly Grounded Appliances-任何電器的接地線都應保證正確接地, 否則有可能造成人身傷害;
Poorly Grounded Wiring-每個房子在水表處或室外電表附近都有一條接地線, 這條線應保證接 地良好, 如果有油漆等覆蓋在上面, 應將油漆清掉;
Unfunctional GFCI(Ground Fault Circuit Interrupt)-接地短路保護插銷(GFCI)是安裝在廚房, 浴室等靠近水源的電源插銷, 如果失靈則 在發(fā)生事故時, 起不到保護作用;
Tense Electrical Lines- 室外電源線過緊或有樹枝壓在上 面, 可能會導致危險;
Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何電源連接盒, 插 銷及開關(guān)都應該有板子(Cover)罩在外面;
Unsafe Spliced Wires(不安全的電線分線);
Worn Conduit-電線(室外的)外皮長年累月經(jīng)風吹日曬, 可能導致外皮破損剝落。
二. 供排水系統(tǒng):
Bad Water Drip Pan-任何安裝在除了地下室以外地 方的設(shè)備, 如:熱水器, 洗衣機, 空調(diào)機等有可能滴(漏)水的, 都應該有一個接水盤, 并在盤的底部有個導水管通到室外, 這個盤子有時會損壞;
Blocked Spa or Tub Jet- 沖浪浴缸(Whirlpool Tub)若長時間不 用, 有時噴水管路會堵塞;
Broken Sink Sprayer-廚房水池上有的水龍頭旁安裝有噴水喉或現(xiàn) 代的水龍頭本身可以拉出來做噴水喉,其轉(zhuǎn)水開關(guān)有時會不工作或損壞;
Corroded Sink Drain -老房子的排水管多是金屬的(鐵或鋼)往往會生銹最終導致銹蝕透損;
Defective Toilet- 馬 桶因為經(jīng)常使用, 里面的部件多使用塑料或塑膠, 天長地久容易損壞, 尤其是馬桶水箱中的阻水閥(Flapper)是橡膠制的, 長期使用會老化, 而起不到阻水的作用, 會發(fā)生“細水長流”的現(xiàn)象, 而導致水費上升;
Defective Pressure Lines-從室外進來的進水管有很大的壓力, 所以材料應該用銅管, 但以前有的建筑公司為了省錢用了塑料管,長期下來, 塑料老化而起不到抗壓的作用。
Draining“Gray Water”-有的洗衣機直接把洗衣水排到室外, 這在多數(shù)地區(qū)是不允許的, 應將 廢水排到下水管中;
Faulty Faucet-水龍頭通常在出水口處,裝有空氣混合閥(Aerator), 有時會 堵塞或漏裝。
Faulty Shower Pan-淋浴處底盤有可能裂縫或在連接處開膠, 造成漏水。
Improper Water Heater Venting: 熱水器上面裝有一個減壓閥(Safety Vent), 在減壓閥處裝有一排壓管, 該管應通向地面, 管口離地高度應不超過6英尺。
Plumbing Leaks-水管系統(tǒng)漏水。水管在任何 地方都不應漏水, 對于不常有人在的地方, 如: 地下室應每年一次進行檢查: 連續(xù)放水二十分 鐘, 看看是否有漏水。Shower Leak-淋浴和澡盆等處容易漏水, 若漏水天長日久會對房子的地板以至結(jié)構(gòu)造成損壞。
Toilet Seal Failure-馬桶由于每天使用, 會逐漸松動以至引起漏水。
Unprotected Water Heater-有的房子里面熱水器 安裝的位置不適當, 比如:在車庫中, 這樣可 能造成意外碰撞, 應挪到安全的地方。
Water Hookup Mistake-有的水龍頭冷熱水開關(guān)接錯或開 關(guān)用錯導致開水龍頭時, 方向不對。
Main Water Line Break-從房子到馬路上水表之間的進水管可能會漏水, 雖然水表不走, 但修理應該是屋主負責, 費用也應由屋主來付。
三. 冷暖設(shè)備(Heating & Cooling System):
Blocked Air Conditioning Outside Unit- 空調(diào) 機室外的散熱器四周不應該被任何東西圍住, 應留有一定的散熱空間, 另外散熱器應水平放置。
Defective Air Conditioner-若空調(diào)設(shè)備 出現(xiàn)故障應將整機切斷電源。制冷效果應達到12°F以 上的溫差: 測試時, 將溫度計放置在 空調(diào)出風口處, 測得的溫度應低于室溫12°F以上, 否則表明 需要補充冷卻液。
Faulty Gas Line(Gas Leak)-燒天然氣的熱水器, 暖器及壁爐所接的管道有可能漏氣,而控制氣連接處漏氣的可能性最大, 應該用專門的煤氣探測器來測量。
Loose Air Duct: 冷熱器的通風管道 應保持良好的通風效果, 否則會使取暖及制冷費用增加。
Old Insulation: 房子的保溫材料天長日久逐漸失去作用, 應考慮增加或更新, 地下室墻壁上的保溫材料有可能脫 落。
四. 地基(Foundation):
Broken Down Spouts-房子四周外墻壁上裝有排水管(Down Spouts), 如 果排水管破損, 下雨時雨水不能有效地排走, 則可能導致地基受損。
Cracked Foundation: 水泥 地基上往往出現(xiàn)裂縫, 不管是地基的平面還是側(cè)墻上, 若出現(xiàn)裂縫不超過八分之一英寸,則屬于正 ,F(xiàn)象, 但如果裂縫過大, 并且有錯位, 則可能有嚴重的問題, 應該請結(jié)構(gòu)工程師(Structural Engineer)來檢查。
Failing Foundation-地基下陷會造成門窗等不易開關(guān), 應請結(jié)構(gòu)工程師進一步檢查。
Damp Crawl Space-有些房子在地下室有Crawl Space(一種低矮的地下室結(jié)構(gòu)), 由于 人不易進去, 有時里面進水也不易察覺, 造成地下室潮濕。
Foundation Water- 地下室若進水 會對房子的結(jié)構(gòu)造成嚴重的損壞。
五.外部(Exterior):
Cracked Mortar-磚墻上的磚與磚之間的水泥(Mortar)若出現(xiàn)裂縫, 表示 房子外墻的受力不均, 應請結(jié)構(gòu)工程師進一步檢查。Damaged Door Threshold: 大門的門檻應安 裝正確,當出現(xiàn)損壞既有可能不起到防水防風的作用, 也有可能造成不安全。
Damaged Driveway- 車道經(jīng)過長期使用會出現(xiàn)損壞,若忽視不管, 最終可能需要徹底翻新。
Damaged Swimming Pool Liner-若有游泳池, 游泳池的內(nèi)壁經(jīng)過5-8年的浸泡可能會出現(xiàn)損壞。
Damaged Roof-屋頂?shù)膲?命在20年左右, 在這期間很多自然因素會對屋頂造成損壞, 如: 冰雹, 積雪, 大風等。
Defective Exterior Siding-與屋頂相似, 房子的側(cè)墻板也有可能受損。
Defective Flashing-屋頂?shù)母鹘涌p處裝有隔水板(Flashing),通常是金屬材料, 天長日久會生銹而造成漏水。
Defective Stucco -如果房子的外墻是Stucco(一種水泥材料), 應注意是否有剝落 或裂縫。
Exposed Beams-任何木材建筑物, 比如: 木梁(Beam)不應暴露在外面, 應由外墻 材料包起來。
Exposed Building Materials - 建筑材料如果暴露在自然環(huán)境中超過六個月,則會導致材料失去穩(wěn)定性,這一點在新建房屋中尤其重要。
Exposed Roof Nails – 在安裝屋頂時, 往往會有釘子未釘下去而導致下雨時屋頂漏水。
Firewood Attracts Termite - 如果有壁爐燒火用的木頭堆放在房子的周圍, 可能會招來白蟻, 因?qū)⒛绢^移到距房子10尺以外的地方。
Insecure Pool Ladder - 游泳池的扶手天長日久會松動, 從而導致不安全。
Leaking Eaves - 屋檐處容易發(fā)生漏水,在樓上臥室的墻角處就會出現(xiàn)水跡。
Loose Roof Shingles - 新安裝的屋頂上的油氈片若有松動, 刮大風時容易被刮下來。許多新房子屋頂是冬天裝上去的。油氈片在溫度低時脆硬,安裝方法不當可能使油氈片受損而釘不牢固。
Missing Spark Screen- 壁爐的煙筒上應裝有一個帶有鐵網(wǎng)的蓋子, 其目的有二: 一. 防止燒火時火星飛出去引起火災;二. 防止小動物從煙筒鉆進房子 里面。
Pool Gate Without Spring - 游泳池四周若裝有圍欄,則圍欄上的門應能自動關(guān)上。
Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子(Awning)如果安裝不當, 特別是角度不對時,容易引起積水,最終導致?lián)p壞。
Poor Drainage - 房子四周的排水若不暢,會對房子的地基造成損壞
Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽 (Gutter) 與下水管(Down Spouts) 之間連接處若安 裝不適當則會影響排水。
Poorly Reinforced Roof - 屋頂若有下陷, 表明其支撐有問題;
Rusted Gutter - 屋檐上的排水槽是金屬制的, 因此容易生銹。 若銹蝕以至出現(xiàn)破洞,則起不到排水的作用。
Tree Root Damage - 若樹根對房子的地基,車道,人行道等造成破壞, 應咨 詢專家找出正確的解決辦法。
Mul-functional Garage DoorOpener - 車庫的自動開門器上裝 有一套安全裝置, 能使車庫門停在遇到有人或物品檔在門下時自動回轉(zhuǎn)。有時這個裝置會失靈。
Unprotected Power Lines- 從外面進到房子里的電線若有樹枝搭在上面會發(fā)生問題。應將樹枝 剪掉。
Unsealed-Balcony–陽臺若支撐不夠或扶欄不牢固,則容易產(chǎn)生安全問題。
Unsealed Roof Repairs-在屋頂上安裝的任何東西,如:電視天線等,都應注意上好密封膠,否則會導致屋頂漏 水。
Unsealed Wood-房子外墻上的木頭如:門框,窗推等,四周都應 涂有密封膠,否則木頭會很快風化。
Water Leak and Termite-白蟻的生存環(huán)境所需之要素:土,木,水。任何房子都有土和木,若能在房子四周盡量減少水流則可有效地降低白蟻的發(fā)生率。
Worn Gutter-房子墻角處 的下水管(Gutter)容易被碰到,以致受損,特別是磚房子。
Worn Roof Flashing-屋頂各拐角 處的防水板(Flashing) 是金屬制的,若發(fā)生問題,也會造成屋頂漏水。
六,內(nèi)部(Interior) :
Blacked Appliance Vent-各項設(shè)備的出氣口都不應堵住,否則會造成 效率下降。
Broken Ventilation Fan-排風扇失靈,會使房子內(nèi)增加潮氣,從而對房子造成損害。
Broken Window Seal-如果雙層玻璃窗子的玻璃之間發(fā)生霧氣,說明窗子不密封了, 應及時 更換。
Cracked Slab- 地基如有裂縫,會使氡氣或水進到地下室。
Defective Oven Thermostat or Clock-烤箱的溫度控制器或計時氣會經(jīng)常發(fā)生問題 。
Improperly Secured Dishwasher- 洗碗機使用時震動較大, 有時會造成四周固定螺絲松動。
Jammed Door-由于房子會在蓋好后一 年半之內(nèi)逐漸地穩(wěn)固下來(Settle),有的門不易開關(guān),則需要調(diào)整。
Leaky Dishwasher- 洗碗機 漏水。
Poor Ventilation in crawl space-在房子的地下室,有的房子有一部分面積的地層離地板很近,稱做Crawl Space.這塊地方有時通風不好,則容易造成潮氣集中。
Stuck Shut Windows- 窗子不經(jīng)常開關(guān),天長日久就不容易打開,特別是刷了油漆后。應檢查每個窗子是否開關(guān)正常。
Wall Moisture-如果在房子的任何地方發(fā)現(xiàn)有潮濕的痕跡,則表示有水從房子外面進來。
Wobbly Ceilings Fan-如果屋頂上的吊扇在轉(zhuǎn)動時抖動,則會慢慢地使其固定在屋頂上的底座松動,從而導致安全上的問題。
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