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中國人已經成為美國房產市場的第二大買主，僅次于加拿大。北京四環(huán)的100平方米公寓，能在加州買兩棟別墅。

不過，天上不會掉餡餅，在美國買房子，

也有各種意想不到的麻煩。

還是那句話，樓市有風險。更何況是越洋樓市。

買一座房子，多一條退路

“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民了，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。”已在美國買房投資的陳煜云說。

范曉天帶著她的中國客戶，走進了位于洛杉磯的一棟REO法拍屋中。這一次更快，客戶幾乎只看了一眼，扭頭就走。

所謂的REO法拍屋（Real Estate Owned，又稱 Bank Owned），即買房者斷供后，被銀行沒收后重新上市的房子。很多被銀行趕出家門的美國人，為了泄憤，在走之前往往會破壞房子，拆門砸墻打浴缸，一派大毀滅的景象。

關于REO的傳言，聽起來比淘金熱那會兒還刺激。比如底特律有棟房子，銀行最終以1美元甩賣，而交易費用加起來，都不止1萬美元，被稱為最昂貴的“垃圾處理費”。

為了振興美國經濟，拯救房地產業(yè)，今年11月3日，美國聯(lián)邦參議員舒默和李麥克正式向國會提交了“振興旅游投資簽證法案”。根據(jù)該議案，對于在美國購屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國居民只要還擁有其購買的房子，其簽證即可獲得延長，而這種簽證持有人的未成年子女可以進入美國公立中小學讀書。該議案得到了股神巴菲特、以及美國奧委會、美國旅游協(xié)會、美國酒店協(xié)會和美國商會的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認為主要是針對中國人的。

事實上，不管議案能否通過，中國已經有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上了美國置業(yè)之路。

根據(jù)全美房地產經紀人協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2010年3月至今年3月，海外購房者在美國房地產市場上投資了大約820億美元。美國房地產外籍人士買主中，如果按交易金額算，9%的金額來自中國居民，達到了73.8億美元，僅次于加拿大，位居第二。

北京的廁所換洛杉磯的House

四川人范曉天，曾經是全美第四大房地產經紀公司的“月份頂級經紀人”（Top Agent of The Month）。一張華裔面孔，不知從什么時候開始成為一種優(yōu)勢，所有的賣家，在一群經紀人中，總會率先注意到她，因為他們知道，華人經紀帶過來的，一般都是中國客人。

美國人喜歡中國客人，因為中國客人口袋里裝滿了現(xiàn)金，比如郭媛一家。

郭媛2003年在北京西四環(huán)買了第二套房子，當時房價是8000元一平方米。郭媛認為：“無論怎么樣，在北京四環(huán)內總會留一套住宅，要么自住，要么留給兒子。”

2009年年底，郭媛偶然路過一家房屋中介的門口，看到附近房子的價格已經賣到近4萬。郭媛動心了，北京的房價在飛漲，幾乎沒有賣不出的房子，而中介也在到處尋覓房源。

郭媛的兒子David在2008年就到美國加州大學念書，從兒子的口中，郭媛也知道美國房價跌到了2006年以來的最低價，房市已經在金融危機中崩潰。

北京有個時髦的說法是，住在北京三環(huán)以內的人，只要把自家的廁所賣了，在美國洛杉磯就能買個洋樓。這讓郭媛產生了一個想法：賣掉房子、去美國抄底。

郭媛的房子在2009年底賣出去了，賣得非常順利，在看房那天，她家馬不停蹄地接待了上百個來看房的人，第二天，就簽下了合同。最后成交價是35000元/平方米，整套房子賣了350多萬。

與此同時，郭媛的兒子David開始在美國尋找合適的房子。“在我們學院，有30個中國學生，其中買了房子的有4個。”David告訴記者。

在David所在的區(qū)，2000英尺，也就是180平方米的一棟別墅，售價在20萬美元以內。2010年初，David買了一套200多平方米的獨棟洋房（Single House），成交價為25萬美元，價錢差不多是北京那套房產的一半。

這是棟建于2003年的房子，2006年的售價高達50萬美元，現(xiàn)在相當于打了對折。在David買下這個房子的過程中，還有一位買主同時競購，對方的開價比他高出一萬美元，但是賣家還是很高興地把房子賣給了David。因為后者支付的是從中國直接匯過來的現(xiàn)金。從中國匯款到美國，每人每年有5萬美元的額度限制，為此，郭媛特意找了幾個朋友幫忙，一人5萬匯到David在美國的賬戶中。

在整個賣買的過程，David一家都沒有掏過“額外”的錢。在北京賣房時，所有稅、雜費都由買方掏。到了美國，根據(jù)當?shù)氐恼�策，所有中介費用都將由賣方承擔。

現(xiàn)在，David的美國生活過得更加愜意了，因為他的房子共有4個臥室，他以月租350美元和450美元出租了兩間臥室給同學，這在當?shù)匾呀浰闶欠浅？犊�的友情價。

投資，可進可退

與郭媛一家不同，上海人李奮和陳煜云，從上世紀90年代就開始投資房產，有更成熟的投資理念。

兩人都擁有很多海外投資經驗，這些經驗反過來指導其在中國的房產投資。1997、1998年時，盡管香港的房價已經跌得很厲害了，但是在香港，400萬到700萬的房子比比皆是。“如果中國的經濟發(fā)展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思議的事情了。”李奮在那段時間買了很多房子，一直到現(xiàn)在，他還享受著這些房產帶來的回報。

但是到了2005年之后，事情反過來了，中國的東西變得越來越貴。

陳煜云是上海一家物流公司的董事總經理，手頭有閑錢，在美國也有廣泛的人脈。中國的限購限貸以及高企的房價，已經讓他對投資國內物業(yè)興趣索然。

對于在海外置業(yè)，陳煜云有他自己的判斷：“過去華人都移民去溫哥華，現(xiàn)在溫哥華房子的漲幅已超過60%，變得一房難求。而未來的移民潮，方向必定是美國。”

在陳煜云看來，“華人移民美國，不外乎四個地方。”不是在洛杉磯、舊金山，就是在紐約或波士頓。西岸一直是華人在美的聚居地，而東岸的兩個城市一個是經濟中心，另一個擁有世界上最好的大學。

陳煜云選擇了氣候宜人的舊金山，今年三月他用了三天的時間，跟著中介看了多種房型，最后他選擇了一套售價120萬美元的服務公寓（Service Apartment），這是全舊金山最好的公寓。

“我知道100萬美金，可以在美國買三棟獨棟別墅，但那不適合我。”陳煜云沒有打算移民，也沒有精力去打理自己的房子。

而服務公寓有專人服務，也有物業(yè)管理，正好符合他的需求。

這房子有一點讓陳煜云很得意，他為自己的房產，申請到了60%房價的貸款。一般外國人在美國買房，找當?shù)氐你y行貸款，幾乎沒有貸出的可能性，因為你沒有美國的工作，也沒有信用記錄。只有兩種辦法可以搞定貸款，陳煜云是因為他的中介跟一家華資銀行有私人關系，同時，這家華資銀行也對陳煜云所要購買的服務公寓很了解，用這個房子作為質押，他們覺得沒有什么風險。還有一種辦法，就是購房者本身在中國有使用外資銀行的賬戶，并且有很高的信用評分。那他在美國購房，就有從外資銀行貸款的可能性。

陳煜云的房子在買進的第一天，已經有人租住在那里，租金是5500美金一個月。其中公寓的管理費每個月高達1000美金，地產稅為1.4%，這樣子算下來，這房子一年的投資回報率不到5%，雖然這是一個比較低的水平。陳煜云已經很滿意了，“我管這個投資叫做進退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；進，如果我移民了，可以賣掉這個公寓，再買一棟獨立洋房。在美國的政策中，你把你的A物業(yè)賣掉，再買進一個B物業(yè)，如果這兩個動作在12個月內完成，它是沒有稅的。”

美國的競爭者

李奮的想法則和陳煜云有很大的不同，他幾經考察之后，沒有選擇美國，卻轉到了新西蘭，他說，“美國太大了，我覺得我把握不了，但新西蘭是一個島國，很小，小盤股好炒嘛。”相比房子，李奮更喜歡地，“因為地在增值，而房子在折舊。”2009年，李奮在新西蘭一下子買了四塊地。“很過癮，真的很過癮，就像撿錢包一樣。”他說：“比如有塊地，2007年最貴賣到80多萬紐幣，但我買的時候（2009年）只要40多萬紐幣(依現(xiàn)時匯率，約值1,976,488元人民幣)。”

而李奮在投資界的朋友，投資風格遠遠比他“猛烈”。“巴西、智利、阿根廷啊，都去買。不過我還是適合新西蘭，因為我怕跌，我覺得跌了之后我會睡不著覺，那我就去找一個能讓我睡得著覺的地方。”

美國最強勁的競爭對手澳大利亞，本月3日在上海四季酒店，召開了一場全海景豪華公寓展。澳信集團的顧問，孜孜不倦地反復講解著在澳大利亞置業(yè)的優(yōu)勢。

“澳洲房屋租金回報率比美國要穩(wěn)定得多，扣除利息后每年物業(yè)投資回報有8%至12%”；“不像美國，澳大利亞沒有遺產稅，房產的價值可以百分百傳承給下一代……”

一位澳洲房產中介逢人必講一個司機的傳奇故事——某老總的司機老張，2009年送老總去酒店參加一個地產活動，發(fā)現(xiàn)老總的手機掉在了車上，于是老張給老總送手機，就這樣一個機緣巧合，老張聽到了澳洲房產的投資策略。于是老張在墨爾本用25年的積蓄置了業(yè)，一年凈賺10萬澳元……

如果你碰到了新加坡的地產經紀，他會告訴你：“不像美國、澳大利亞，新加坡是以華人為主的社會，沒有語言障礙，社會融入感更高……”每個國家，都有各自的賣點。

全世界的國家，都盯上了中國人和他們的錢袋子。

難纏的中國買房客

美國人很難理解中國買家對房子的熱情。

“在全世界，好像都沒有像中國人這么喜歡買房子的。”在加州大學讀書的David說：“在中國人的觀念里，有房子才有根，而且凡事都講究擁有，買房不是花錢，租房才算花錢。特別是中國這幾年房市被政策操控后的負面影響，讓中國人感到恐慌，買房激情也更加病態(tài)。”

掌管上海一家物流公司的陳煜云，在美國買房的出發(fā)點是基于某種不安全感，“中國的形勢太不明朗了，今天我所擁有的一切，也許哪天轉瞬即逝。在海外買房子或者移民，都是給自己留一條退路。”

面對形形色色的中國客戶，做了7年地產經紀的范曉天仍常常覺得中國客人難以理解。他們可以在前一秒狂熱地直沖美國，在后一秒，又冷靜到對周圍的一切都充滿了懷疑。

2009年2月，中國首批赴美購房團從北京浩浩蕩蕩出發(fā)。這個40人的購房團抵達洛杉磯時，受到了各家媒體的關注和跟蹤報道，讓購房團團員受寵若驚。范曉天當時就預想到成交數(shù)量將為“0”，“在美國的買房過程非常復雜，前后所需要的時間遠遠超過這個團隊的總行程：11天。更不用說在這11天內大家還要飛越五大城市，在每個城市最多只能停留2天。”在此之后，來自中國的購房團絡繹不絕。

范曉天現(xiàn)在每天會收到幾十封咨詢購房的郵件，但她已經得到不少教訓，現(xiàn)在對客戶很挑剔。“如果他移民了，綠卡辦了，或者資金已經到位了，那我才接。否則我就要考察你的誠意。”在范曉天過去的業(yè)務記錄中，看房的中國人，最后真正購買的，還不到10%。多數(shù)人只是觀望，范曉天帶他們看了一圈之后，又不買了。

這些中國買家除了將大把現(xiàn)金帶到美國，還把一些“中國式”習慣也帶過來了。在中國，每一個中介手中的房源可能是不一樣的，而且中國人也喜歡同時找好幾個中介，讓他們去“窩里斗”，相互制約。而在美國，所有中介手中的房源都是一樣的。“信得過這個人的話，找他一個就夠了。如果你找了兩個以上的中介，沒有人愿意為你認真做事的。”范曉天說。

2010年10月，曾有一個聲音很秀氣的中國女孩，是UCLA的學生，打算買棟房子，但她的父母三天之后就要回國。范曉天看對方態(tài)度誠懇，特意改變了當天的看房計劃，并根據(jù)對方的要求，約了很多賣房經紀人。第二天，范曉天怎么也聯(lián)系不上這個女孩，使得她在賣房經紀面前十分難堪。幾天之后，范曉天打通了女孩的電話，對方卻說：“對不起，我不記得了。”

現(xiàn)在李奮也算是房產經紀人了。在新西蘭的幾次成功投資之后，李奮和幾個新西蘭的朋友創(chuàng)建了一個叫“luuloo.com”的網(wǎng)站，專門為中國客戶尋找合適的新西蘭房產。對于“中國人之間的不信任感”，李奮也深有體會。

“一方面，包括新西蘭、澳大利亞、美國，中介的錢都不是買家給的，而是賣家給的。那么在賣房子的時候，沒什

么操守的中介，就會把壞的說成好的。另一方面，中國人到哪里都不相信人，人家的話都只聽半句，他們喜歡不斷地看，但是成交很少。這樣的后果是中介更惡劣了，他下一次會‘想盡辦法’把房子迅速賣掉。”

事情太好了，就不像真的

“很多人都對海外買房躍躍欲試，但只有真正在美國生活過，才明白是什么滋味。”今年3月，David終于體會到了美國的治安問題。

那天David出門上一趟超市，十幾分鐘后回家，他發(fā)現(xiàn)屋里一塌糊涂，有三個人正在打包東西，見他回來了，三人撒腿就跑。雖然沒帶走什么東西，但隨后的麻煩事讓David頭痛不已。因為自己是第一目擊證人，警察錄口供就折騰了半天，而后還要清理現(xiàn)場，換門換窗換鎖。

此外，房子定期還要翻修和維護。美國很多房子是木質的，雖然環(huán)保、成本也低，但總會出現(xiàn)很多問題。買下房子后，還要購買名目繁多的保險。美中貿易發(fā)展協(xié)會副會長RobEmerick表示，像房屋結構保險，產權保險相對便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險（Homeowner’s Insurance），這種復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷，在中國人根本想不到的細微地方都需要買保險。

根據(jù)美國各州的法律不同，業(yè)主每年所需繳納的物業(yè)稅為房子總價的0.5%-3%不等。如果出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產稅會隨著房價漲跌。

陳煜云的一個朋友，為了讓孩子能在好學區(qū)接受教育，十年前在紐約買下一幢60萬美元的房子，后來一直漲到了120萬美元。陳煜云以中國人固有的思維邏輯，向他們道喜，沒想到他們卻苦笑說：“沒什么好祝賀的，這幾年地產稅隨著房價年年漲，本來一萬美元的地稅，現(xiàn)在漲到兩萬美元了�？熳〔黄鹆�。”“幸好”隨后房價開始下跌，這才松了一口氣。

如果房子要脫手，手續(xù)和稅費都不少。以賣出一棟50萬美元的獨棟房子為例，通常由賣方支付的主要費用包括，房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規(guī)范監(jiān)督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區(qū)費等。以上費用合計約為34410美元，約為房價的7 %。

“賣房開支最大的一筆費用是請經紀人，占房價的6%，連我們自己都覺得很貴，”范曉天說，“唐人街很多人擁有房地產經紀人的執(zhí)照，就是專門為了在買賣房子時，可以省掉經紀人的費用。”

另外，無論你投資房產是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅，由產權公司在過戶時就扣除房價的10%。“所以如果你沒有移民需要，單單到美國去做投資，我并不建議（買房）。”范曉天說。

“很多東西看起來太好，就不會是真的，”David說，“什么時候你覺得美國不那么好了，那個時候，你再考慮去美國買房的事情吧。”