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1、房源充足 市場透明

對于海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當?shù)厍闆r經(jīng)紀人的問題。

美國有一個屬于經(jīng)紀人共享的房源系統(tǒng)，簡稱MLS，每一個經(jīng)紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統(tǒng)。所有的上市屋都在這個系統(tǒng)中完全透明。一般，大的都會區(qū)都會有一個的MLS網(wǎng)站, 以大洛杉磯區(qū)為例, 每天都有約8萬至10萬個房源在市, 所以房源十分充足。

任何有執(zhí)照的經(jīng)紀人都可以上MLS網(wǎng)站搜尋房源，只是不同的經(jīng)紀人因?qū)Φ貐^(qū)的了解熟悉的程度不同，可能搜尋選擇出來的房源也不同。

2、買房前明確買房目的

買房基本分為投資和自住兩種。買房目的不同，考慮的角度就不同。“純投資”更加注重投資回報；“自住”則優(yōu)先考慮自己喜歡的地方以及住宅的需求。通常，來美國購房的原因多種多樣，有的為了孩子留學，有的純粹投資，有的準備移民。所以各自考慮的角度不同。以下為我個人的建議：

• 短期內(nèi)自�。航ㄗh按自住的要求來選房

• 超過5年以上出租時間：建議就以“純投資”的角度來考慮

• “計劃純投資：建議比較投資回報（所選房屋價格不要太高。通常高價房屋，租金的回報反而降低）

3、買哪里，哪個城市最好?

美國有50個州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

• 從大到小開始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個州有幾百個城市

• 從生活環(huán)境考慮

天氣、環(huán)境、天災、人文、生活習慣等條件是否符合自己

當?shù)厝A人比例,密度高低,是否會讓生活更便利

• 考慮預算

預算通常會影響買屋地點的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當然，如果選擇買一套聯(lián)排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購屋價格范圍在六七十萬至百萬美元。

4、看上的房子該怎么出價?

美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現(xiàn)在價值。

如果賣主的要價高了，經(jīng)紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經(jīng)紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高幾倍的價格才能行。因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經(jīng)紀人協(xié)助。

5、在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民有幫助嗎?

這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關系。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產(chǎn)，當然，更不會因為有沒有房產(chǎn)而區(qū)別對待。所以，千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

6、永久產(chǎn)權不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國產(chǎn)權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制, 同時城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實際上，住了幾年之后也都膩了。

7、外國人購房貸款

海外買家可以在美國貸款購房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：

• 美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

• 外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求35%~40%左右。一般大約能貸到6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。

建議申請貸款之前多家咨詢，多比較。選擇適合自己，對自己最有利的一家。

8、需親自實地考察

從網(wǎng)絡購買海外房產(chǎn)固然方便：房屋簡介、代理經(jīng)紀聯(lián)絡方式、每間房屋細節(jié)照片等內(nèi)容只需輕松一點擊就一覽無遺。但這并不代表，買家本人就無需來一個實地考察。

雖然，照片讓買家近距離參觀房屋的每一個角落，但卻看不到房屋部分細節(jié)和鄰居素質(zhì)。所以，網(wǎng)絡并不容易讓買家完全了解房屋的狀況，環(huán)境，價值和升值潛力等等。尤其是對于買自住屋的人來說。我建議親自來實地考察，了解該地區(qū)的環(huán)境和所購房屋之后再作決定。

當然，如果曾經(jīng)來過美國,也去過這個地方,對這個地方比較熟悉,對你要買的這個房子的區(qū)域和社區(qū)都比較了解，同時你也有信得過的經(jīng)紀人可以幫助你。這樣的話從技術上來說，你人不過來美國是可以直接在中國購買的。

9、投資只看租金回報率嗎?

投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。后者比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

10、不要為了砍價挑房子的毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子, 賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣, 希望能賣給一個真心喜愛它的人。

11、不要要求賣家送你家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當?shù)氐牧晳T。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發(fā),桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內(nèi)。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。

12、房子沒有租不出去的問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場的價格。跟房屋買賣一樣，沒有賣不出去的房子。關鍵在于賣價是否符合市場。

美國房地產(chǎn)市場是很公開透明的, 經(jīng)紀人可以從MLS得到準確的數(shù)據(jù)。所以買家要買房的時候,在要求經(jīng)紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業(yè)的經(jīng)紀人來說沒有問題。

13、中國人都要買新屋?

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數(shù)位于偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發(fā)到商業(yè)活動，配套設施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發(fā)。美國除了幾個大城市比較像國內(nèi)繁華都市外，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)獨立屋形式來建設。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發(fā)。成熟的城市經(jīng)過35年后，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬于例外。由于幾乎整座城市的土地都屬于一家私人公司，房屋開發(fā)速度完全取決于該公司的規(guī)劃。所以，不要有錯誤的認為每個地方都能買到新屋。

14、外國人在美國買房稅費有何不同?

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當?shù)鼐用裨谫u房時，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個對當?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百萬賣出房子， 他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

15、外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的“房產(chǎn)資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。

根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案規(guī)定：當非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣后離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣，這個數(shù)字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例，各州政府預扣的比例不同，加州對資本利得要求預扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。

所以對于外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終并沒有賺錢，應該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業(yè)主百分之十幾的預留稅, 只能等到下季報稅的時候再申報退回。