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     你知道莫比烏斯怪圈嗎？中國(guó)房?jī)r(jià)也陷入莫比烏斯環(huán)？

       一只螞蟻，爬上一個(gè)圓環(huán)，無(wú)休止地爬行，發(fā)現(xiàn)怎么也爬不出這個(gè)圓環(huán)。這是為什么？因?yàn)檫@只圓環(huán)只有一面，而且起點(diǎn)也是終點(diǎn)。
　　這怎么可能？無(wú)論自然界還是人類(lèi)社會(huì)，都存在兩面性，為什么這個(gè)圓環(huán)只有一面，難道不在地球？
　　它在地球，在自然界，也在人類(lèi)社會(huì)，更不是魔術(shù)。來(lái)，我們動(dòng)手試一試，把一張窄紙條扭轉(zhuǎn)180°，再把兩頭粘接起來(lái)，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只蟲(chóng)子或者用手指沿著紙條面爬行，是不是可以爬遍整個(gè)曲面而不必跨過(guò)它的邊緣？
　　初始看似很神奇，但動(dòng)手又發(fā)現(xiàn)很簡(jiǎn)單，這是150多年前德國(guó)數(shù)學(xué)家莫比烏斯絞盡腦汁苦無(wú)果，卻在玉米地中靈光一閃的發(fā)現(xiàn)，因而被稱(chēng)為“莫比烏斯怪圈”。

　　莫比烏斯怪圈

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫就猶如一個(gè)莫比烏斯怪圈，當(dāng)我從房?jī)r(jià)上漲這一起點(diǎn)去探究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)35年來(lái)的運(yùn)行軌跡，以及試圖研判未來(lái)趨勢(shì)之時(shí)，驚訝地發(fā)現(xiàn)終點(diǎn)在于房?jī)r(jià)上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲的原因在于房?jī)r(jià)上漲，這就好比拔著自己的頭發(fā)離開(kāi)地面一樣荒誕，但無(wú)論從現(xiàn)實(shí)中觀察，還是從模型檢驗(yàn)中推論，這個(gè)結(jié)論并不算離經(jīng)叛道。資產(chǎn)價(jià)格的軌跡，既類(lèi)似于布朗運(yùn)動(dòng)，也猶如在混沌世界中。筆者在《房市大衰退》一書(shū)也正是立足于房?jī)r(jià)的變動(dòng)來(lái)推演未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　從1978年理論啟蒙，到試點(diǎn)改革，到轉(zhuǎn)軌市場(chǎng)，再到全盤(pán)改革，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)用35年時(shí)間跨越了西方上百年的歷史，最終演變成張五常先生所言的“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)鋼做的泡沫”。

　　作為身兼商品、資產(chǎn)二重屬性的房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)的形成機(jī)制是復(fù)雜的，在所謂的剛需推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)一路上漲，完全無(wú)視所謂的剛需是否滿(mǎn)足有效需求的前提條件，而投資和投機(jī)性的需求又推波助瀾，只要房?jī)r(jià)漲得越快， 投資和投機(jī)性需要就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)樂(lè)觀的預(yù)期，進(jìn)而進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)。

　　也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲和投資和投機(jī)性需求之間存在一個(gè)莫比烏斯怪圈： 房?jī)r(jià)上漲——預(yù)期房?jī)r(jià)上漲——房?jī)r(jià)漲得越快——投機(jī)需求增加——房?jī)r(jià)上漲。在這個(gè)循環(huán)之中，房?jī)r(jià)上漲既是自身上漲的原因， 又是自身上漲的結(jié)果，起點(diǎn)也即終點(diǎn)，好比電影《盜夢(mèng)空間》中那個(gè)加速的陀螺，進(jìn)入一層又一層夢(mèng)境。

　　這個(gè)自我加速的房?jī)r(jià)上漲陀螺，受到外部的沖擊進(jìn)而加速，隨著房?jī)r(jià)的上漲， 地產(chǎn)商加速拿地，而土地招拍掛讓地方政府嘗到了甜頭，繼而膨脹成土地財(cái)政，因而有意控制供地，于是地價(jià)開(kāi)始上漲，而當(dāng)上漲的地價(jià)建成商品住宅，又推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲。于是，房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)商搶地——預(yù)期土地升值——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲，外部的沖擊加速了房?jī)r(jià)上漲這一陀螺。

　　當(dāng)內(nèi)部和外部相結(jié)合之時(shí)，這個(gè)房?jī)r(jià)上漲的陀螺就成為：房?jī)r(jià)上漲——預(yù)期房?jī)r(jià)上漲——房?jī)r(jià)漲得越快——投機(jī)需求增加——地產(chǎn)商搶地——預(yù)期土地升值——地價(jià)上漲——房?jī)r(jià)上漲。而這一陀螺加速運(yùn)動(dòng)的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫最終形成。

　　值得一提的是，在房?jī)r(jià)的莫比烏斯怪圈形成過(guò)程中，輿論上多空交鋒。初期，市場(chǎng)上的群眾們未經(jīng)泡沫的啟蒙，多空雙方勢(shì)均力敵，甚至空頭更占優(yōu)勢(shì)。但這個(gè)鋼一般的泡沫異乎尋常的堅(jiān)硬，于是空方一次次撞得頭破血流之時(shí)，空方的群眾紛紛繳械，轉(zhuǎn)向多方的陣營(yíng)。

　　作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空方領(lǐng)袖謝國(guó)忠先生，鍥而不舍地吶喊泡沫論，但群眾們已給其冠以“信國(guó)忠，住窩棚”。與之相反的是，任志強(qiáng)[微博]先生從曾經(jīng)群眾們最想扔皮鞋的“全民公敵”轉(zhuǎn)身變成微博上那個(gè)“可愛(ài)”的心靈雞湯先生。

　　泡沫與動(dòng)物精神

　　數(shù)百年來(lái)，從郁金香狂潮，到密西西比風(fēng)潮，再到南海泡沫，乃至到十字軍東征，間歇性的群體性癲狂一次次演化為泡沫。

　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯。金德伯格描述了金融盛衰輪回的模式：先是現(xiàn)實(shí)世界里發(fā)生某一根本變化，譬如戰(zhàn)爭(zhēng)或新技術(shù)，在若干領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)造出新的賺錢(qián)機(jī)會(huì)；投資出現(xiàn)上升，輕易到手的銀行信貸對(duì)此推波助瀾；不久后，投資就轉(zhuǎn)為投機(jī)，并開(kāi)始變得瘋狂；最終，一切以崩盤(pán)和投資者逃離告終，留下當(dāng)局來(lái)設(shè)法穩(wěn)定局面，整頓金融體系。

　　對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直存在泡沫的不可知論，根據(jù)則是美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，當(dāng)我整理格老關(guān)于泡沫的言論發(fā)現(xiàn)，這句廣為傳誦的名言不過(guò)是句誤讀。

　　相反，在我看來(lái)，格林斯潘的泡沫觀系統(tǒng)而有層次感。在格林斯潘看來(lái)，泡沫是無(wú)法避免的，而且人性是根源。其實(shí)2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特。席勒將泡沫產(chǎn)生的根源歸結(jié)到動(dòng)物精神，亦即人性，而恐懼又在人類(lèi)的本性占據(jù)統(tǒng)治地位。

　　好些個(gè)夜深人靜之時(shí)，當(dāng)我回顧美國(guó)次貸危機(jī)史時(shí)內(nèi)心都會(huì)有些震顫，次貸危機(jī)從萌芽到演進(jìn)，和中國(guó)大地上正發(fā)生的事多有相似之處。只不過(guò)，在海量的信息中，我們習(xí)慣于選擇性忽視，習(xí)慣于遺忘，習(xí)慣于中國(guó)不一樣，但800年的金融危機(jī)史闡述了一基本事實(shí)，太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。

　　人類(lèi)的動(dòng)物精神不變，市場(chǎng)中依舊噪聲彌漫，那么系統(tǒng)性偏差就無(wú)可避免，繼而參與者做出遵從正反饋的交易策略，進(jìn)而市場(chǎng)產(chǎn)生自強(qiáng)化的循環(huán)，最終導(dǎo)致泡沫。
       2014年1月起，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行跡象，崩盤(pán)的聲音也趁勢(shì)涌出，但更多的群眾仍然處在熱情之中，并不覺(jué)得眼下站在高高的山崗上。
　　既然房?jī)r(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的原因，那么反之也大可成立。在我看來(lái)，衰退的陀螺應(yīng)該是這樣：房?jī)r(jià)下跌——房地產(chǎn)商資金鏈緊張——促銷(xiāo)、甩賣(mài)——政府救市、砸售樓處——土地市場(chǎng)冷卻——銀行抵押物跌價(jià)——資金鏈再緊張——房?jī)r(jià)下跌。
　　曾經(jīng)美國(guó)底特律破產(chǎn)，一雙鞋能換兩套房，鄂爾多斯淪落為“鬼城”……既然泡沫產(chǎn)生與崩潰是市場(chǎng)的規(guī)律，那么我們就靜待泡沫輪回的洗禮吧，而一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)2015年也已不是那么遙遠(yuǎn)