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如何購房增強(qiáng)房子的保值性?

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買房子是人生的一件大事,許多人都希望能通過買房增值大賺一筆,那么怎樣購房增強(qiáng)其增值性呢,我們來看一看一些技巧。

第1式看位置
房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn),所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財產(chǎn)形式,即使買房的首要目的是為了居住,購買房產(chǎn)仍然同時還是一種較經(jīng)濟(jì)的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值,所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。
看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀,還要看發(fā)展,如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房,待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后,則房產(chǎn)大幅升值很有希望。判斷二手房真實(shí)房齡重點(diǎn)看廚衛(wèi)。

第2式看配套
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理,是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué),以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅,且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民,遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,半徑最好不要超過150米。
目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”,指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限,普通老百姓購買的房子面積不會很大,購房者買的是80平方米的住宅,有了會所,他所享受的生活空間就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性,休閑、社交的需求越來越大,會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會所都有哪些設(shè)施,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何,是否對外營業(yè),預(yù)計今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題,也是購房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。

第3式看綠化
綠地率,指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定:新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。購房者不要被什么這園林那風(fēng)格唬住,也許那個項目連起碼的標(biāo)準(zhǔn)都還沒有達(dá)到呢。

第4式看布局
建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個指標(biāo)在商品房我愛婚風(fēng)尚廣告中經(jīng)常見到,購房者應(yīng)該了解。
一般來講,規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍,其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同,前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積,而總用地一樣,因此在指標(biāo)中,前者高于后者。
容積率高,說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多,人口密度大。一般說來,居住區(qū)內(nèi)的樓層越高,容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右,高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2,在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益,一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度,爭取更高的容積率。但容積率過高,會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形,將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

第5式看交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”,汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量,但這種方式造價較高。
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán),停車場若不得不靠近住宅,應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今后月管理費(fèi)是多少,然后仔細(xì)算一筆賬再決定是租還是買。

第6式看價格
大家都明白,買房子當(dāng)然絕不是越便宜越好,關(guān)鍵是要看性能價格比,也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后,應(yīng)當(dāng)盡力克制購買沖動,耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進(jìn)行比較,同時還要問清實(shí)價。
對有意購買的幾個項目進(jìn)行性能與價格的比較時,首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價,有的是“開盤價”,即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限價”;有的是整套價格、有的是套內(nèi)建筑面積價格……最主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價格,因?yàn)檫@幾個房價出入很大,不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”,也會對房屋的價格有影響,比較房價時應(yīng)考慮這一因素。

第7式看通風(fēng)采光
萬物生長靠太陽,特別是對經(jīng)常在家的老人和兒童來說,陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候,保證住宅的衛(wèi)生,提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn),由日照時間和日照質(zhì)量來衡量。
當(dāng)幾個樓盤站到同一起跑線上后,購房者首先可以將大大超過預(yù)算和性能過差的項目剔除,然后再綜合比較。一般來講,性能越好的樓盤越貴,此時就需要冷靜分析:哪些性能是必須的,哪些性能對自己無用,對于那些只會增加房價的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。
按照《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定:“每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日照,當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個時,其中宜有兩個獲得日照。”居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn),但值得注意的是:有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求,南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

第8式看物業(yè)
買房時,購房者一定要問問,物業(yè)公司是否進(jìn)入了項目,何時進(jìn)入項目。一般來說,物業(yè)公司介入項目越早,買房者受益越大。若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒有介入,開發(fā)商在物業(yè)管理方面做出許多不現(xiàn)實(shí)、不合理的承諾,如物業(yè)費(fèi)如何低,服務(wù)如何多等等,待物業(yè)公司一核算,成本根本達(dá)不到,承諾化為泡影,購房者就會有吃虧上當(dāng)?shù)母杏X。


第9式看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本,好的戶型設(shè)計應(yīng)做到以下幾點(diǎn):
(1)入口有過渡空間,即“玄關(guān)”,便于換衣、換鞋,避免一覽無遺。
(2)平面布局中應(yīng)做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳,其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi),帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個則應(yīng)在動區(qū)。
(3)起居廳的設(shè)計應(yīng)開敞、明亮,有較好的視野,廳內(nèi)不能開門過多,應(yīng)有一個相對完整的空間擺放家具,便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。
(4)房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1比2。
(5)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計,廚房不宜過于狹長,應(yīng)有配套的廚具、吊柜,應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。
物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實(shí)施的有償服務(wù),小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、冬季供暖費(fèi)多少、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等,買房前都應(yīng)問清楚,以便于估算資金,量力而行。


第10式看面積
隨著小戶型熱潮的興起,商品房的套內(nèi)面積稍稍降了一些,但是許多購房者仍然認(rèn)為住房面積越大越好,似乎小于100平方米的住宅就只能是梯級消費(fèi)的臨時過渡產(chǎn)品。甚至一些經(jīng)濟(jì)適用房也名不副實(shí),大戶型、復(fù)式戶型蓋了不少,致使消費(fèi)者也被誤導(dǎo),覺得大面積、超豪華的住宅才好用。其實(shí)尺度過大的住宅,人在里面并不一定感覺舒服。從經(jīng)濟(jì)上考慮,不僅購房支出大,而且今后在物業(yè)、取暖等方面的支出也會增加。

 

 

 

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