合資購房評估風(fēng)險再出手 最好不要現(xiàn)金交易
來源:http://news.dichan.sina.com.cn/2012/12/06/611173.html作者:北美購房網(wǎng)
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出資人付款買房時最好通過銀行進行劃款
盡量避免現(xiàn)金交易,最好將房款直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商完善購房協(xié)議
針對合資購房的問題,中央民族大學(xué)法學(xué)博士王峰律師表示,這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有一定的合理性,但從法律上講,其本身卻是風(fēng)險大于機遇。
房產(chǎn)證上沒有記載的出資人利益無法得到保障
在真實購房行為發(fā)生后,我們常?吹接捎谶@樣那樣的原因,有些出資人沒有把自己的姓名“落在”房產(chǎn)證上,比如合資人受限購政策影響,沒有買房資格;情侶或夫妻一方對另一方過于信任;共同出資人法律意識淡薄、考慮不是很周全等。在王峰律師看來,如果一些合資購房者沒有在房產(chǎn)證上記載為共有人,那么其根本利益將無法得到切實保障。
據(jù)王峰律師介紹,按照物權(quán)法定的原則,我國不動產(chǎn)的設(shè)立需要進行產(chǎn)權(quán)登記。房子的歸屬在法律上只看房產(chǎn)證上的記載。也就是說,房子登記在誰的名下,房子就是誰的。如果房產(chǎn)證上只登記了一個人的名字,那么其他合資人,縱使是有完備的合資購房協(xié)議,也不能對抗房產(chǎn)證,不能改變房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬,嚴格意義上,他們并不是該房屋的共有人。
房產(chǎn)證上記載為共有人也有隱患
對于普通的合資購房者而言,是不是只要將自己的名字記載在房產(chǎn)證上,就意味著“萬事大吉”呢?王峰律師認為,由于多方出資購房的情況比較復(fù)雜,即便如此,這其中也包含諸多隱患。
首先,從合資人之間關(guān)系親疏冷熱方面來講,隨著時間的推移,合資人之間的關(guān)系會不斷發(fā)生變化。合資人在購房之初,多數(shù)關(guān)系比較密切,比如是情侶、朋友等等。但這些關(guān)系本身并不是非常穩(wěn)固,一旦感情出現(xiàn)裂痕,必然會影響房屋的處置。同樣,也可能因為對房屋的不同處置意見而意見相左、產(chǎn)生矛盾,造成戀人、朋友之間反目成仇。
其次,從權(quán)利實現(xiàn)方面來看,縱使是合資人登記為房屋共有人,但這也只是形式上的共有人,合資人的權(quán)利也不一定能夠真正實現(xiàn)。據(jù)王峰律師介紹,根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定,處分共有房屋應(yīng)當經(jīng)三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。當合資人對房屋的出租、出賣等房屋的流轉(zhuǎn)發(fā)生爭議時,可能會出現(xiàn)不能實現(xiàn)出租、出賣的目的,即便能夠完成出租、出賣,占有份額小的共有人的利益也有可能被犧牲掉,很難得到保障。“做個不太恰當?shù)谋扔,份額小的合資購房人,就像是公司里的小股東。很多時候,小股東會被控股股東所‘綁架’。公司中小股東的利益該如何保護,這是一個很大的挑戰(zhàn),同樣,份額小的合資購房人的利益保護一樣也很困難。一些合資購房人名義上是共有人,但實際上并不能分享因共有房屋所產(chǎn)生的收益。”王峰律師說道。
再次,從房屋共有人增加和變更的角度來講,一是如果部分合資購房人已婚,這實際上增加了房屋共有人。“按照《婚姻法》的規(guī)定,雖然房產(chǎn)證上只是登記了一個購房人的名字,但其妻子或丈夫也成為該房屋的共有人之一。如果涉及合資購房人離婚,那么合資購房人所占的房屋份額就會被視為夫妻共同財產(chǎn),就會面臨著財產(chǎn)分割的情況。”王峰律師說道。二是部分合資購房人可以將自己所有的份額進行贈與,也可以對其設(shè)立遺囑,若沒有遺囑可以進行法定繼承。贈與和繼承的行為,不僅會改變共有人、增加共有人的數(shù)量,而且還會使房屋的產(chǎn)權(quán)處于不確定的狀態(tài)。
此外,部分合資購房人如涉及訴訟,其所有的份額可能因為法院的保全、執(zhí)行措施而被查封,這就會導(dǎo)致整個房屋在此期間不能再進行流轉(zhuǎn)。“總之,合資購房人人數(shù)越多,各共有人對房屋的意見就越難統(tǒng)一,涉及的風(fēng)險就越大。”王峰律師談道。
合資購房者須增強證據(jù)意識
從王峰律師的分析中可以看到,不管合資人將不將其名字寫在房產(chǎn)證上,都要面對很多潛在的風(fēng)險。那么合資人到底該如何保護自己的權(quán)益?王峰律師認為,合資購房人應(yīng)努力保留好相關(guān)證據(jù)。“大家都知道一句話,打官司就是打證據(jù)。如果已經(jīng)完成了合資購房,為了防患于未然,就要增強證據(jù)意識。”王峰律師說道。
可以說,在合資購房產(chǎn)生的爭議中,最重要的問題就是確定各合資購房人的出資額。王峰律師建議合資人若要明確出資額,就要盡量做到以下幾點:一是合資人在付款買房時,最好通過銀行進行劃款,盡量避免現(xiàn)金交易,并將銀行轉(zhuǎn)賬的憑單妥善保存。二是合資購房者最好將房款直接劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商或其他賣房人。盡量不要將款項匯給其他合資買房人,這樣便可明確合資購房人出資確實是用于購買房屋,而非其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系。三是完善購房協(xié)議,明確約定合資購房人的權(quán)利與義務(wù),同時約定好房屋出租、出賣的決議程序以及利益分享機制。
王峰律師認為,合資購房就像是一朵有刺的玫瑰,雖其外表美麗,但是風(fēng)險重重,對于一般購房者而言,“只可遠觀而不可褻玩”。
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