美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的貸款和稅收問(wèn)題
來(lái)源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_67f297b00102e0fd.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/5
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美國(guó)聯(lián)邦政府從來(lái)沒(méi)有禁止外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)，倒是歷史上有一些州曾經(jīng)制定過(guò)法律，禁止外國(guó)人（主要針對(duì)的是亞洲人，以后再談這個(gè)問(wèn)題）在該州買(mǎi)房買(mǎi)地，例如1913年加州就立法規(guī)定外國(guó)人只能租房不能買(mǎi)房，而且租房的合約不得超過(guò)3年。這些法律大部分要么已經(jīng)被廢除，要么經(jīng)由法院裁決違反美國(guó)聯(lián)邦憲法，從而失效。只有個(gè)別州還保留著這個(gè)古董，實(shí)際上并不實(shí)行，因?yàn)樾姓块T(mén)知道如果實(shí)行的話，一定會(huì)吃上官司，而且肯定會(huì)敗訴。但是立法部門(mén)因?yàn)榉N種原因，遲遲未能采取行動(dòng)，以至這種陳腐的條款還潛藏在那些塵封多年的法律文書(shū)里面。
但是政府不限制，并不等于市場(chǎng)對(duì)外國(guó)人也一視同仁。
如果外國(guó)人有條件用現(xiàn)金或資產(chǎn)將購(gòu)房的所有費(fèi)用一次付清，那當(dāng)然另當(dāng)別論。這樣的買(mǎi)家哪兒都會(huì)歡迎，唯一的條件是能夠證明這筆錢(qián)是你的合法財(cái)產(chǎn)。這次懷俄明州比福德鎮(zhèn)拍賣(mài)，買(mǎi)主在美國(guó)的親友為他支付了10萬(wàn)美元的首付，他將在30天內(nèi)付清余款，就應(yīng)當(dāng)屬于這一類。
絕大多數(shù)人通過(guò)銀行貸款在美國(guó)買(mǎi)房。貸款的一個(gè)基本條件就是買(mǎi)主要有還貸能力，要么有穩(wěn)定和足夠的收入，要么有可靠的、可以變現(xiàn)的資產(chǎn)作為抵押。所以代表賣(mài)主的貸款機(jī)構(gòu)一定會(huì)對(duì)買(mǎi)主進(jìn)行嚴(yán)格的審查，在合格的買(mǎi)家當(dāng)中挑選最可靠的一位，這位買(mǎi)家并不一定是出價(jià)最高的。因而外國(guó)人（這里指稅法里的非美國(guó)人）常常沒(méi)有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào)碼，也沒(méi)有足夠的信用歷史，貸款公司很難查驗(yàn)他們的收入、資產(chǎn)和還貸能力，所以對(duì)他們購(gòu)置房地產(chǎn)就會(huì)更加嚴(yán)格。
外國(guó)買(mǎi)家想要取得貸款，條件比美國(guó)人苛刻。一般來(lái)講，貸款機(jī)構(gòu)要求外國(guó)買(mǎi)主繳納的首付為房?jī)r(jià)的50%，大大高于美國(guó)人的20%，而且余額的貸款利率也會(huì)比較高。今天美國(guó)購(gòu)房貸款利率低于4%，但是外國(guó)買(mǎi)家通常以投資為目的，所以他們能夠拿到的利率會(huì)在5%甚至更高。
另外一個(gè)問(wèn)題是語(yǔ)言和文化障礙。作為貸款必要條件的收入和資產(chǎn)證明需要翻譯和公證，而在某些國(guó)家這可能成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。在匹茨堡地區(qū)經(jīng)常為外國(guó)人和留學(xué)生辦理購(gòu)房手續(xù)的經(jīng)紀(jì)人杰弗里•貝內(nèi)特（Jeffrey Bennett）就曾經(jīng)遇到過(guò)這種情況。一個(gè)外國(guó)研究生想要買(mǎi)房，聲稱自己在國(guó)內(nèi)有足夠的收入可以作為擔(dān)保，但是又不愿意將所有的收入都列在貸款申請(qǐng)表上，因?yàn)閾?dān)心一旦被國(guó)內(nèi)稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)，他在自己的國(guó)家需要交的稅將超過(guò)他在國(guó)內(nèi)申報(bào)的收入總數(shù)。
作為在美國(guó)留學(xué)的外國(guó)學(xué)生，如果有長(zhǎng)期在美國(guó)居留的打算，取得美國(guó)的社會(huì)安全號(hào)碼之后，就應(yīng)該逐步建立自己的信用，例如按時(shí)交納房租和水電電話等賬單，申請(qǐng)并盡量使用信用卡，按月足額繳清欠款。這樣一旦有了穩(wěn)定的收入，貸款購(gòu)房就水到渠成了。
聯(lián)邦政府對(duì)外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房買(mǎi)地雖然沒(méi)有限制，但是對(duì)他們出售房地產(chǎn)則有專門(mén)規(guī)定。
除開(kāi)個(gè)別領(lǐng)域及行業(yè)，美國(guó)一貫鼓勵(lì)外國(guó)人在美國(guó)進(jìn)行投資，優(yōu)惠條件是，除了利息和股份分紅需要納稅之外，投資的資本利得免稅，即低價(jià)買(mǎi)進(jìn)、高價(jià)賣(mài)出所獲取的利益不用納稅。
美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%。但是外國(guó)人如果賣(mài)掉房地產(chǎn)之后一拍屁股走人，國(guó)稅局幾乎無(wú)法按照房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)計(jì)算并追索欠稅。
房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎關(guān)系到所有美國(guó)人的利益，如果在這個(gè)領(lǐng)域也讓外國(guó)人占便宜，政府則有“崇洋媚外”之嫌，于是1980年國(guó)會(huì)制定了“外國(guó)人房地產(chǎn)投資稅收法”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）。自此，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
FIRPTA規(guī)定外國(guó)人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候，買(mǎi)方必須將賣(mài)主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫(xiě)8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國(guó)稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負(fù)責(zé)辦理。買(mǎi)方如果沒(méi)有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨1萬(wàn)美元的罰款。
外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，還有其他一些稅務(wù)上的事務(wù)需要打理。例如如果買(mǎi)房是用來(lái)出租，則政府通常會(huì)征收租金的30%作為所得稅。業(yè)主也可以選擇明細(xì)報(bào)稅的辦法，即從租金里扣除管理維護(hù)費(fèi)用以及折舊，如果有盈余則在年度報(bào)稅的時(shí)候加在收入里面，虧損的話則可以沖減收入。
外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之后，還要和美國(guó)人一樣每年向地方政府繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，現(xiàn)在大多數(shù)地方這項(xiàng)稅率是年初土地和房屋估值總和的1%到2%。
以上凡涉及稅務(wù)方面的具體問(wèn)題，只能作為參考，實(shí)際操作應(yīng)以聯(lián)邦和地方稅法為準(zhǔn)，穩(wěn)妥的辦法是聘請(qǐng)專業(yè)涉外會(huì)計(jì)師處理。
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