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摩根博士擁有在康奈爾大學和基線在波特蘭的角落里長達20年的10000平方英尺的帶中心。他的父親幫他買，多年來過戶其利害關系的好醫生。他的孩子們都已經長大，并與大學進行。他把自己的工作，直到他是65。現在，在60歲的醫生需要做出決定：賣還是不賣？

他的電話被打爆了。房地產經紀人每天都打電話給他報價的銷售價格是被關閉的圖表，近$ 240英尺或$ 2,400,000美元。他和他的父親買了財產$ 400,000，并且他掙扎著他的決定。

只有有限的時候要注意自己的投資，他一直依靠一個稱職的物業管理公司，以幫助他管理的財產。該酒店有很大的現金流。租戶都是絕對NNN租約。抵押貸款是全部還清。扣除所得稅前，他帶回家接近$ 12,000一個月，或每年$十四萬四千人。憑借50％的稅率，他網每年約$ 72,000

他去看看巴里，他的注冊會計師，以討論他的選擇。他的注冊會計師告訴他，他的股票有$ 2,400,000，和他有一些不同的選擇。首先，他可以什么也不做，繼續收集租金收入和生活這一點。其次，他可以直接把它賣掉，納稅，住在什么剩下的興趣。第三，他可以再融資，并使用貸款資金收購第二個屬性。第四，他可以出售使用1031延稅交換和再投資收益進入一個新的屬性。

現在，讓我們來看看在一個小更詳細的最后三個選項：

他可以賣掉自己的財產，并支付資本利得稅和折舊奪回。他將凈賺約$ 1,750,000的現金。他可以存放這筆錢在銀行工作，生活過的興趣。假設5％的回報，他將獲得每年約$ 88,000，這將在30％左右（聯邦，州和地方稅）普通收入的稅率，留給他每年約$ 62,000實際收入。如果他挖掘到的資金，他可以提高他的稅前​​現金流為每年$ 113,000，假設他打算活到90歲巴里指出，利息收入每年將萎縮，而一旦他賣的財產，就不會有更多的欣賞，也沒有任何辦法，使更多的真金白銀。

他可以繼續他的財產，再融資和使用所得款項再融資收購其他屬性。作為一個例子，他可以借$ 1,440,000購買另一個屬性為$ 3,600,000。他將獲得一定的現金流以及利息和折舊的住房，他目前的收入。他可以再融資和購買使用了70％的杠桿作用，但更安全，更保守的水平將在60％的杠桿作用。此選項將產生他一個很好的現金流為他的70年代，并提供兩倍多為他的繼承人或他的財產以后的生活中的資產價值。

他可以完成1031延稅交流和貿易為另一個屬性。他的注冊會計師為了提醒摩根博士認為，“對于投資者的1031交換機被完全延稅，更換財產的價值和權益應該等于或高于該放棄財產。如果你兌現或去倒在你的重置價值，那么你會在這部分交易的納稅“。

他可以把他的$ 2,400,000和貿易為一體的特性保守三倍的金額或$ 7,200,000。這會增加他的資產基礎，但可能不會產生短期內的現金流相同數量的，因為他目前正經歷。

最好的好處是，Morgan博士將不必支付山姆大叔的任何資本利得稅。我們面臨的挑戰，在這種情況下，會找到一個好的房地產交易成拋出了同樣多或更多的現金流。

1031年交易所提供了許多醫生的投資選擇：

另一種條紋中心

酒店式公寓

工業產權

寫字樓物業

NNN投資

租客在共同的投資

土地開發

Morgan博士的最終目標是最大限度地從自己的房地產資產，他的收入在安全的投資，將不需要大量的時間來管理。他知道，當他打65，他將退休，想用他的房地產投資的現金流來支持他和他的妻子。他也知道，他的孩子在房地產沒有興趣，并計劃賣掉一切，并用現金為自己的目的時，他們繼承他的房地產資產。

巴里強調，它是運行方案為每一個退出戰略，以決定如何繼續進行的最佳方式是多么的重要。他建議，一個知識淵博的房地產經紀人的工作，以幫助他的鉛筆了他的決定，因為這些選項的任何一個可以工作。

最后，巴里告訴他不要使用1031交換機賣任何東西，除非他已經排到了他的三個選項（或200 ％的他目前財產的現有價值）兌換為作為計稅命中將顯著，沒有理由放棄政府免費$ 500,000。

當他會見了CPA的結果， Morgan博士接觸房地產經紀人，他相信和他們一起執行一些退出策略方案，以集中他們在正確的方向搜索。

我們鼓勵你，你打算為你的房地產投資的成功做同樣的。