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問：我們是根據(jù)合同來推銷我們的單家獨(dú)戶的房子，和結(jié)算是發(fā)生在一周前。我們的購房者并沒有在上在銷售合同中列明的日期標(biāo)題檢察官辦公室顯示，盡管被賦予的時間和地點(diǎn)另行通知。我們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一直沒能得到一個解釋。我們有對購房者有什么補(bǔ)救措施？

答：你的銷售合同中應(yīng)列明的權(quán)利和救濟(jì)，你有什么，如果你的買家違約。但首先，你必須絕對確保有一個默認(rèn)的。

你真的要找出為什么你的買方在閉幕式?jīng)]有露面。是否與你的標(biāo)題有問題，或者您的調(diào)查？你 - 或者最好是你的律師 - 應(yīng)與標(biāo)題的律師，以確認(rèn)一切都為了那沒有云或其他產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)在你的標(biāo)題。

有沒有在銷售合同中的任何突發(fā)事件，如獲得適當(dāng)?shù)娜谫Y，或者得到一個有利的驗(yàn)房報(bào)告。而買主是錯在與你或你的代理人不溝通，你應(yīng)該得到所有的事實(shí)宣告您的買家在默認(rèn)情況下在你面前。你不希望感到驚訝。

如果一切是為了在你身邊，那么你必須看看你的銷售合同，以確定提供給您的各種補(bǔ)救措施。

過于簡單的，你有三種選擇：

保持保證金存款。我希望有一大筆存款的銷售合同訂立時。很多時候，這些存款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此，買受人可能只是選擇走開，讓賣家保留該押金。我見過存款低至$ 500的屬性，其中合同價格的一半超過一百萬美元。你的存款應(yīng)該足夠大，這樣，買方就不必只沒收錢任何獎勵，只是步行距離交易。我知道，在一些國家，也有對存款金額限制;這可能是很好的“保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益”，但在我看來，賣家都是“消費(fèi)者”也。

請記住，但是，不管是誰拿著存款不能只釋放資金上的發(fā)言權(quán)，所以。那個人持有的錢，代管，并不能單方面釋放資金，除非雙方簽署書面聲明或法官指示托管代理作為其支出。

起訴具體表現(xiàn)為買家：這是法律救濟(jì)出賣人（或如果合適的買家）提起訴訟法院要求法官指示，買方需要去關(guān)閉和買的房子。這個補(bǔ)救措施僅適用，如果你知道，買方有財(cái)力做到這一點(diǎn)。你顯然不希望花費(fèi)大量的時間和金錢在法庭上不僅要學(xué)習(xí)，買方只是沒有錢。

賠償訴訟：讓我們假設(shè)你家的銷售價格為$ 45萬一旦你學(xué)會了，買方不打算和解，您的代理積極銷售的物業(yè)，但最好的報(bào)價僅為41萬$。因此，你的損失為$ 40,000加額外的運(yùn)輸成本 - 抵押金，稅收和保險(xiǎn) - 你必須付出，直到房子終于賣出。

你可以起訴你的買家，這些賠償金。

但你想?yún)⑴c訴訟是費(fèi)時，昂貴且始終不明朗。

您可能不希望失去你的買家，不管如何令人反感，這可能是你。你或你的律師應(yīng)該發(fā)送的購房者強(qiáng)烈的信中，要求他們要么去解決在接下來的十天為您提供一份書面解釋，為何在默認(rèn)情況下。信中還應(yīng)該包含一個版本的文件，從而購房者同意釋放定金給你。

律師費(fèi)通常是最嚴(yán)重的障礙，在考慮是否提起訴訟的。我們的法院按照所謂美國規(guī)則 - 即每一方支付自己的律師。有幾種例外情況。如果有法規(guī) - 如消費(fèi)者保護(hù)法 - 或者如果在一個法律文件，授權(quán)勝訴方的具體規(guī)定被授予律師費(fèi)，那么法官可以命令敗訴方支付的法律費(fèi)用除為獲法院授權(quán)任何其他補(bǔ)救措施。

許多商品房買賣合同特別授權(quán)可授予勝訴方律師費(fèi)。但是再一次，你必須確保這種語言是在你的銷售合同。

還應(yīng)當(dāng)指出的是，許多購房者將刪除其中的一些補(bǔ)救措施，從合同再簽之前。不少購房者都愿意放棄他們的存款，但不希望在法院被起訴。他們特別通過改變形式房地產(chǎn)合同限制他們接觸。當(dāng)我代表買方，我總是這樣說;很多賣家會接受這一點(diǎn)，但堅(jiān)持一個更大的存款。這一切都商量。

你也不想你的房子被套牢在訴訟。在大多數(shù)情況下，假設(shè)保證金存款是足夠大的，沒收應(yīng)該是你的補(bǔ)救措施。即使你已經(jīng)提起訴訟，以獲得該存款由托管代理發(fā)布的，它不應(yīng)該在你的能力找到另一個買家影響。

您也可以考慮將具有約束力的仲裁。但是，除非合同明確規(guī)定，買方和賣方之間的任何糾紛通過仲裁程序解決，您的買家沒有同意。此外，我個人沒有在仲裁訴訟的倡導(dǎo)者。有研究表明，在許多情況下，仲裁可以作為打官司一樣昂貴。更重要的是，證據(jù)規(guī)則并不總是適用于仲裁程序，這意味著有很多“傳聞”的，可提交給仲裁員，而不給對方一個機(jī)會，挑戰(zhàn)和盤問。

在仲裁各方具有約束力。法院極不愿意推翻，除非能證明仲裁員有偏見或武斷仲裁決定。而且，由于許多仲裁裁決不提供理由 - 理由 - 的決定，也沒有辦法證明這些東西法官。

不要依賴或朋友或你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行法律咨詢。你從誰擁有司法管轄權(quán)，你的財(cái)產(chǎn)是位于房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師需要良好的堅(jiān)實(shí)的建議。