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美國買房常見23問

來源:http://vhouse.163.com/15/1218/09/BB3VL8PS00294MCG.html作者:北美購房網(wǎng)時間:2015/12/27

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現(xiàn)在想在美國買房的中國人越來越多,隨之而來的就是一個又一個關于在美國買房的問題,今天小編就帶大家看一看常見的美國買房的23個問題,供大家參考。
 
1Q:沒有綠卡的外國人可以到美國購置房產(chǎn)嗎?
 
可以。任何外國人都可以在美國(房源)買房子。美國是一個移民國家,是歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn),在買房方面幾乎沒有任何的限制。同時,法律透明公開,購房程式要比其他國家相對簡單明瞭。任何人都可以購買美國房產(chǎn),只要你擁有中國護照,你就可以完成購房交易,即使你沒有美國簽證,也可以通過傳真完成交易。
 
2Q:美國買房可以移民嗎?
 
當前最熱門的移民目標國,如美國、澳洲、英國(房源)、加拿大(房源),都是經(jīng)濟發(fā)達國家,一般不會利用買房移民這種方式吸引外資。所以在大多數(shù)國家里,買房與移民完全是兩個完全沒有聯(lián)系的兩件事。但如果想要移民,可以選擇便捷移民方式——EB-5投資移民政策。
 
3Q:在美國買房是必須本人到美國才能買嗎?
 
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中,你如果能親自選擇是最好的。在居外接觸到的案例中,有的投資人委托他的朋友幫他看房,他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷,選定房子。這是足不出戶購置美國房產(chǎn)的一種范例。
 
 
4Q、在美國買房要多少錢?
 
美國屬于比較熱門的國家,像美國加州(房源)洛杉磯(房源)、舊金山,好學區(qū)的100萬美元左右,爾灣有50~80萬美元的,向鉆石吧、核桃是等50萬的也有。硅谷的現(xiàn)在很紅火,70萬美元的有的加價20萬美元才能買到。
 
5Q:在美國各大城市買房需要多少首付?
 
美國買房,通常的做法是先支付20%的首付,然后用按揭貸款來支付剩余的房款。據(jù)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站Zillow報告,在美國,平均20%的首付款相當于36,500美元。但實際數(shù)額千差萬別,取決于住房所處的位置以及你想要購置什么價位的住房。加州的住房通常位居最貴之列,而在諸如北卡羅萊納和俄亥俄等州購房就輕松多了。
 
選房問題
 
6Q:在美國的房子有哪幾種種類?
在住宅類房產(chǎn)中,通常分成獨棟別墅、公寓、聯(lián)排別墅。
 
獨棟別墅在美國房屋里面最多的一種,所謂獨棟別墅,是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產(chǎn)權是包括土地及建筑物,這種形態(tài)在中國稱為別墅。別墅可以稱為豪華的獨棟別墅。公寓通常是一排相連的房子,有五棟、十棟甚至更多,你可以擁有其中的一棟,它可以是一層、二層或是三層的形式。聯(lián)排別墅和公寓的差別不大,通常來說聯(lián)排別墅是比較豪華的,它通常由二棟或三棟構成。聯(lián)排別墅的房子一般為一層或二層,很少用到三層。公寓和聯(lián)排別墅所擁有的土地只是建筑物所占據(jù)的那部分,有時會有小部分的院子。
 
想要了解更多,可點擊:居外課堂:去美國買房 公寓還是獨立房
 
7Q:在美國可以買那一種類型的物業(yè)?
 
美國各州法律規(guī)定不盡相同,但絕大部分州不限制外國人(公司)購買一般的居住和商業(yè)性房地產(chǎn),比如東西海岸主要的:加州、佛州、紐約州等等。少數(shù)州如新墨西哥、俄克拉何馬州等要求只有公民或居民身份才能購買當?shù)氐木幼『蜕虡I(yè)性房地產(chǎn),大多數(shù)州對農(nóng)業(yè)、礦產(chǎn)等戰(zhàn)略用地有所限制。
 
8Q:美國買房是買新房好還是二手房好?
 
在美國,大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子,占市場上掛牌的某房子總數(shù)的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別。在加州,大部分優(yōu)良的地段已經(jīng)被老的住宅社區(qū)占據(jù),所以一般大規(guī)模開發(fā)的新建房地段會稍偏,但是新房戶型設計新穎有效,房屋比較智能化,并且普遍內(nèi)裝現(xiàn)代奢華,買房后直接擰包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,建議詢問職業(yè)的經(jīng)紀人幫助你權衡比較。
 
流程問題
 
9Q:到美國買房需要準備哪些文件?
 
現(xiàn)金買主和貸款買主所需要的準備問題有所不同。
 
現(xiàn)金買主需要準備的文件:1、有效的護照和簽證2、準備好購房資金證明(國內(nèi)銀行中英文版的存款證明)3.在美國當?shù)劂y行開設的帳號。
 
貨款買主需要準備的文件1、有效的護照和簽證2、工作證明、工作收入(單位或街道開具證明,交由公證公司翻譯)3、自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)4、在美國當?shù)劂y行開設的帳號。
 
10Q:去美國買房的基本流程是怎樣的?與中國買房程序上有什么不同
 
只要做到以下10步,就能輕松購得你的美國夢屋1、在線選房2、溝通洽談3、實地看房4、貸款預審5、檢查房屋6、簽署合同7、貸款審批8、購買保險9、過戶公證10、房屋交接。
 
在美國買房的整個過程中,要經(jīng)過一層一層的手續(xù),比較復雜,也比較嚴謹。也就是說,在房產(chǎn)過戶中的作欺、違約的機會率會降至最低,整個買賣的程序你可以咨詢國內(nèi)專業(yè)的房產(chǎn)公司顧問,房產(chǎn)公司會為您選擇一個負責任、有經(jīng)驗的經(jīng)紀人作你的買方經(jīng)紀,其它事情你就不必太擔憂了。
 
資金問題
 
11Q:去美國買房要準備多少資金?
 
去美國買房的費用包括1、美國當?shù)氐姆慨a(chǎn)價格(在34-70萬美元左右)2、一些容易被忽略卻又不得不付的相關費用(占房價的5%-7%)3、美國房產(chǎn)稅(0.5%-3%)。我們以在美國購買一套50萬美元的房產(chǎn)為例,買家需要準備的資金為:房產(chǎn)總價50萬+相關費用(5-7%)+第一年房產(chǎn)稅(0.5-3%)=54萬美元,以上費用不包括將房產(chǎn)委托管理、出租的手續(xù)費。
 
由此可見,去美國買房的額外費用開銷也是不容忽視的,加上這些,美國買房費用預算可又要增加不少。建議購房者一定要提前了解并做好相應的購房計劃。
 
想要了解更多,可點擊:居外課堂:去美國買房,你的資金準備夠了么?
 
 
12Q:購房資金如何匯到美國?
 
如果你在中國或美國設有公司,資金的匯入或轉出應該沒有問題,如果你是以個人名義匯款,你會受到外匯管制的限制,無法將資金整筆一次匯出,需要分批匯款。這樣你需要更多的時間,早作準備,如果你在美國的銀行己設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光旅游的時候,順便開設一個帳戶,會對你以后的購房投資有很大幫助。具體的匯款手續(xù),你可以咨詢當?shù)氐你y行或者咨詢專業(yè)的房產(chǎn)公司顧問。
 
想要了解更多,可點擊:最嚴外匯管制出臺 對海外買房投資將帶來哪些影響?
 
13Q:在美國買房需要支付多少傭金給經(jīng)紀人?
 
在美國無論是買房還是賣房,傭金都是由賣主支付的,所以你在美國買房不必支付任何傭金給經(jīng)紀人,除非你們另有協(xié)議。
 
14Q:怎樣知道我要買的房子的房產(chǎn)稅是多少?
 
在美國各州、各地的地產(chǎn)稅率都不相同,加州的房產(chǎn)稅一般在1.2%-2.0%,包括了縣、市及地方的稅。在購房之前,你可以參考屋主的稅率,請你咨詢專業(yè)的房產(chǎn)顧問或經(jīng)紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數(shù)字,需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同。
 
想要了解更多,可點擊:美國各州房產(chǎn)稅一覽表
 
交易問題
 
15Q:在美國買房如何確保交易安全?
 
在房產(chǎn)交易中兩大關鍵問題是,產(chǎn)權是否清晰可售和交易資金是否安全。這兩個問題都可以找產(chǎn)權保險公司解決。產(chǎn)權保險公司是為購房者提供調查、產(chǎn)權保險、資金監(jiān)管、過戶登記等服務以確保產(chǎn)權的安全可靠并且能夠合法交易,如同貼身警衛(wèi)般保障購房者的權益,即使真的遇到麻煩,最差的結果也能把錢拿回來,最大程度上保護用戶的權益。
 
想要了解更多,可點擊:在美國買房如何確保交易安全
 
 
貸款問題
 
16Q:在美國買房能貸款嗎?
 
當然可以,一般來說,海外買家的貸款首付相對較高,必須高于35%以上,最高可以貸到200萬美金。不過,海外投資者在美國申請貸款的周期會比較長,其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。一旦通過審閱,其操作流程也跟國內(nèi)差不多。在美國,常見的房屋貸款年限分30年、15年、7年、5年、3年。
 
17Q:怎么在美國辦理購房貸款?大概能貸多少錢?
 
在美國申請房貸的流程,過程與國內(nèi)的房貸申請流程有相似之處,大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產(chǎn)評估——貸款機構放貸。
 
在美國。房屋按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價值足夠,申請人有良好的信譽和持續(xù)的收入來源,與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯(lián)性。目前在美國絕大多數(shù)州,外國人(無美國綠卡)可以通過貸款購買美國房產(chǎn),但是首付通常要炸40-50,并且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明,貸款機構會額外要求貸款人支付高于市場水平的1-2%的利息。
 
18Q:在美國辦理房屋貸款,需要什么文件證明?
 
如果大家能夠支付較高的首付比例和貸款利息,那貸款申請在操作層面上所需要準備的文件大致如下:1、足夠完成首付和其他交易費用的現(xiàn)今證明(存期至少60天)2、提供在美國或國外的資產(chǎn)證明3、護照4、近期收入證明(工資單或稅收申報表)5、信用記錄,國內(nèi)相關信用報告,信用推薦信6、擁有美國銀行賬戶(不一定是貸款銀行)7、房屋買賣的交易合同8、提供目前居住地址證明。
 
19Q:中國客戶在美國買房貸款,有什么銀行比較快捷,方便,省心?
 
一般美國的貸款都是叫做Full-Doc的貸款,就是對居民身份,收入等要求較高。中國客戶來美國買房子,因為沒有本地收入,會找一些特殊的貸款,比如華美銀行,這樣的貸款利息稍高,但是普遍要求至少40%的首付以及比較高的預留金,有時候匯豐銀行也有類似貸款。還可以找一些私募基金(Private Equity)。
 
 
讀書問題
 
20Q:在美國買了房子,我的孩子就可以申請就讀美國的公立學校嗎?
 
在美國,絕大部分公立學校是不簽發(fā)學生簽證的,但也有少部分公立學校可以簽發(fā)I-20(來美之前最好和你想要上的學校確認)。所以如果你只是在美國買了房子而沒有其他身份的話,你的子女需要擁有學生簽證,才能既在美國讀書,又得到合法的學生身份居留美國。
 
在過去的經(jīng)驗中,公立學校只需要用住所的水電單,租房合約或房產(chǎn)證就可以申請讓孩子在你所住地址對應的公立學校上學,而最近有些公立學校除了要你提供水電單、租房合約或者房產(chǎn)證以外,也需要你提供有效的簽證,才能入學。建議來美之前個買房之前請和當?shù)氐膶W校確認或請教專業(yè)人士。
 
 
21Q:買了美國學區(qū)房是否就能上周邊的學校?
 
美國的公立中學和小學(包括1年幼兒園),都是采取“就近入學”的原則。好學校必然吸引家長來買“學區(qū)房”,進而推動房價的上漲。美國法律規(guī)定,任何孩子包括父母是偷渡者的孩子,只要是居住在這個學區(qū)內(nèi),都享有免費教育的權利。
 
收益問題
 
22Q:美國房產(chǎn)投資回報率高的幾個主要城市分別是哪里?走勢如何?目前是多少?
 
紐約、洛杉磯、舊金山、波士頓、西雅圖等是目前美國投資回報率較高的城市,而且未來將一直處于上漲趨勢,上漲幅度在2.9%---8.7%左右。
 
目前在美國加州,房子出租后的毛租金回報率一般可達到7-9%?鄣舫钟谐杀竞凸芾沓杀,凈回報率平均在5-6%之間。如果是在大都會區(qū),相應就比較好租了,普遍的租金回報率在4%-10%之間。德克薩斯州的房租收益在美國居首,為10%至15%。若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出,該區(qū)域房屋的租金回報率最高可達10%。
 
23Q:如何確定美國房產(chǎn)賣房利潤?
 
美國房產(chǎn)賣房利潤是調整以后的賣價(Adjusted Sale Price)減去調整后的成本(Adjusted Cost Basis)。調整后的成本是買價(Purchase Price)減去銷售傭金、律師費等。調整后的賣價是賣價(Selling Price)減去房屋整修費用(Cost of Capital Improvement)。國稅局(IRS)對整修費用有較嚴控制,如維修熱水器的費用不能列為整修費用,但安裝一臺洗碗機則可。再如,你可扣除雇工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據(jù)(Receipt)應妥當保存。
 
希望以上信息能給大家?guī)韼椭?/div>

 

 

 

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