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導(dǎo)語：房產(chǎn)中介為何一直存在？看看美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定你就知道并且選擇經(jīng)紀(jì)人的重要性。

地產(chǎn)代理又稱地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，英語叫做“real estate broker”，在美國，純粹是中介服務(wù)。它的收入是經(jīng)紀(jì)傭金，本身沒有地產(chǎn)物業(yè)作為貨物，地產(chǎn)代理是物業(yè)市場上買家和物業(yè)賣家（買賣盤），或者租客和業(yè)主（租盤）的中間人。

美國做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，靠的是傭金。開始時，經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例是由政府來控制的，但是后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀(jì)公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是政府就干脆放開了對傭金的限制。

美國新樓所占比例較小，美國新房交易量只占到總交易量的15%，剩下的都是二手房交易。這就意味著，在美國進(jìn)行房產(chǎn)投資、交易，基本要通過美國的房產(chǎn)中介來進(jìn)行。

在美國，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照（license）后才能從事經(jīng)營活動，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的，后果很嚴(yán)重。

此 外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國也算一個較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，而且45%的人還擁有學(xué)士學(xué)歷，20%的更有私人助理。在美 國房產(chǎn)市場較為景氣的年份，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經(jīng)驗(yàn)的積累，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也水漲船高，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、 大學(xué)教師等還高。

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為經(jīng)紀(jì)人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀(jì)人 （associate-broker）三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個人、公司、商行等。銷售員是在經(jīng) 紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個人。銷售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作。伙伴經(jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的，但自己不單獨(dú)開業(yè)，而選擇在另一 個經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員工作的經(jīng)紀(jì)人。美國大約有80%的經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模都比較小，人數(shù)大約為1-4人左右。

1950年代，美國的房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀(jì)人數(shù)一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。為了做成規(guī)模，有些公司就擴(kuò)張業(yè)務(wù)，設(shè)立多家分店，店員也普遍增 加到了7-8人左右，互相之間也開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范，來規(guī)范市場。那個時候就逐漸出現(xiàn)了所謂的 MLS系統(tǒng)，也就是不同房源上市系統(tǒng)。美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。

MLS系統(tǒng)的建立，也就提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例，早年傭金一般在2%左右，原因是當(dāng)時經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6%。

在 美國，如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢，屬于非法，政府一定是不依不饒的，MLS系統(tǒng)的完善之后，全美國90%的房源集中到房地產(chǎn)中介手中，形成了壟斷，為了避免 被政府壓制，全國中介公司達(dá)成傭金的比率標(biāo)準(zhǔn)，也就是行業(yè)自律了——無論在全國哪個地方，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都收取一個比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成， 就不會形成惡性壟斷了。

這個制度形成之后，給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：不知道經(jīng)紀(jì)人好不好沒關(guān)系，不滿意可以換，因 為傭金固定了，剩下來的就是看樓本身價(jià)格合適不合適，服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。因?yàn)橛蟹吭垂蚕淼那疤幔�賣樓的廣告都是共享的，每個月，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)把手頭的樓分 類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超級市場出口等地方，大家可以隨便拿。租房也這樣做，這是一個房源整合方式。這是最簡單的 方法，價(jià)格都在上面，大家都知道傭金是6％，所以很容易計(jì)算貸款多少、首付要多少，打電話去約，就有經(jīng)紀(jì)人帶你看房了。

在美國買賣房子, 找到合適的經(jīng)紀(jì)人很關(guān)鍵，在買賣中也會出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人沒有做到為客戶公正服務(wù)，比如說買家是外地人，經(jīng)紀(jì)人就整他一把，或賣家反正要離開這個地方，也整他一 把，這種情況也會有發(fā)生。所以，美國人一般都比較相信那種正規(guī)的、長期做代理的人，只有公正地為客戶服務(wù)，才能夠長期干這個工作。