在美國(guó)親歷租房和買(mǎi)房:經(jīng)紀(jì)人不懂中國(guó)人心態(tài)
來(lái)源:http://news.ycwb.com/2014-08/02/content_7364839_3.htm作者:北美購(gòu)房網(wǎng)
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美國(guó)人喜歡搬家,因此買(mǎi)房賣(mài)房的人多,房屋經(jīng)紀(jì)人也多;“學(xué)區(qū)”好的地段,房?jī)r(jià)也相應(yīng)貴一些;買(mǎi)房可以“砍價(jià)”,不過(guò)可“砍”的空間不大。
1 美國(guó)的公寓很多是木結(jié)構(gòu)的
已經(jīng)是第八次去美國(guó)了。我的小兒子在美國(guó)已經(jīng)20年,我每一次去美國(guó),都在他那里住一兩個(gè)月,親歷了從租房、看房到買(mǎi)房的全過(guò)程。
小兒子的家,最初在舊金山東灣阿拉米達(dá)島海濱一幢大樓內(nèi)。這種大樓,在美國(guó)稱(chēng)之為公寓。那時(shí)候,他租公寓房子。兩房一廳的公寓房子,月租1500美元。
中國(guó)的公寓,總是在大門(mén)口設(shè)立門(mén)衛(wèi)室。然而,在美國(guó)公寓卻不見(jiàn)一個(gè)門(mén)衛(wèi)。這是因?yàn)槊绹?guó)的人工很貴,設(shè)立一個(gè)門(mén)衛(wèi)室起碼要四個(gè)門(mén)衛(wèi)——三個(gè)三班倒,一個(gè)輪休。在美國(guó),這四個(gè)門(mén)衛(wèi)的工資就是一筆很大的開(kāi)支。
在上海,樓房差不多都是鋼筋水泥的,美國(guó)的公寓很多是木結(jié)構(gòu)的。美國(guó)的房子用木頭來(lái)蓋,一方面因?yàn)槊绹?guó)森林多,木材不貴;另一方面用木頭蓋房子,節(jié)省人工。美國(guó)工廠(chǎng)成批生產(chǎn)各種木柱、木梁、木樓梯、木門(mén)、木板壁,運(yùn)到工地之后,可以像搭積木似的,兩三個(gè)月就“搭”好一座房子。美國(guó)房子的墻壁,其實(shí)是一塊“三明治”罷了:兩面是薄薄的一層纖維板,中間夾一層防火材料。這層防火材料,也起著隔音的作用。
2 建成一兩年的二手房 有時(shí)比新房還貴
在美國(guó)工作了一段時(shí)間,小兒子決定買(mǎi)房。我和妻也加入了看房子的隊(duì)伍,跟他、兒媳一起看了20多處房子,對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了第一手的了解。
在美國(guó)買(mǎi)房子,可以先從網(wǎng)站上查找房源信息,也可以從報(bào)紙的售房廣告中尋找。不過(guò),最好的辦法是委托房屋經(jīng)紀(jì)人。
我們來(lái)到阿拉米達(dá)的房屋交易中心,交易中心里面是半個(gè)足球場(chǎng)那么大的房子,用灰色木板隔成一間間的開(kāi)放式辦公室,那是經(jīng)紀(jì)人與客戶(hù)談話(huà)的地方。那木板只有我的肩膀那么高,一眼望去,有50多間這樣的小辦公室,每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一間,也就是說(shuō),這里有50多位房屋經(jīng)紀(jì)人!房屋經(jīng)紀(jì)人多,是因?yàn)橘I(mǎi)房、賣(mài)房的人多。
有人說(shuō),美國(guó)人吃了“耗子藥”——喜歡搬家。確實(shí),在一幢房子里住一輩子的美國(guó)人不多。通常,剛結(jié)婚的年輕人買(mǎi)小一點(diǎn)的房子,或者租房子,等手頭積蓄了一些錢(qián),又有了孩子,那就賣(mài)小房、買(mǎi)大房。
美國(guó)人常常“跳槽”,工作地點(diǎn)變了,如果離原先的住處太遠(yuǎn),那就要賣(mài)掉舊房,在工作單位附近買(mǎi)新房子。還有人是因?yàn)榉績(jī)r(jià)猛漲,自己又到了退休年齡,就乘機(jī)賣(mài)掉大房子,再買(mǎi)一幢小一點(diǎn)的房子,或者到遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方買(mǎi)便宜點(diǎn)的房子……
在中國(guó)的房屋交易所,往往可以見(jiàn)到密密麻麻的房屋出售廣告,而美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常只做幾幢房子的交易。
跟美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交談,我才得知,美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為兩種:賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人與買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。你要賣(mài)掉自己的房子,那就委托賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人;你要買(mǎi)房子,那就委托買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。當(dāng)然,有時(shí)你要買(mǎi)那幢房子,直接找那家房東所委托的賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人也可以,反之亦然。
不過(guò),內(nèi)中往往有一種“傾向性”,即賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人總是盡量替賣(mài)主打算,而買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人則總是盡量為買(mǎi)主打算,原因很明白,賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)是由賣(mài)方出,買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)是由買(mǎi)方出。也有時(shí)中介費(fèi)用由買(mǎi)賣(mài)雙方分擔(dān),則經(jīng)紀(jì)人的“立場(chǎng)”隨之變得“公允”。
賣(mài)主一旦委托了經(jīng)紀(jì)人售房,就絕對(duì)不能拋開(kāi)經(jīng)紀(jì)人私自跟買(mǎi)主直接交易。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),賣(mài)主要向經(jīng)紀(jì)人賠償經(jīng)濟(jì)損失。
我所在的舊金山阿拉米達(dá)小島及其附近,為了使小島的環(huán)境優(yōu)美,房屋不能過(guò)于密集,美國(guó)政府嚴(yán)加控制建造新房子,所以那里出售的絕大部分是二手房。不過(guò),這里的房子保養(yǎng)極好,即便是三四十年的房子,看上去仍很新。
這里的房子,差不多都是獨(dú)立房子,也就是中國(guó)所說(shuō)的“花園洋房”或者別墅。通常是上下兩層。每幢房子前有草坪,后有花園。臥室通常是三至四個(gè),廳則通常二至三個(gè),廚房一個(gè),衛(wèi)生間二至三個(gè)。此外還有洗衣房和車(chē)庫(kù)。車(chē)庫(kù)一般可以停放兩輛轎車(chē)。盡管車(chē)庫(kù)有三四十平方米,通常不計(jì)算在房屋面積之中,算是“奉送”。
在二手房之中,最貴的是建成才一兩年的房子,這種房子的房?jī)r(jià)有時(shí)比新房子還貴。雖然美國(guó)的新房子大都是全裝修的,但買(mǎi)主住進(jìn)新房子之后,還必須進(jìn)行方方面面的加工。特別是花園,需要自己請(qǐng)人整理——房產(chǎn)公司只交給買(mǎi)主一片荒地而已。所以,購(gòu)買(mǎi)住了一兩年的新房子,什么都是現(xiàn)成的,省時(shí)間又省錢(qián)。當(dāng)然,“房齡”越大,房子價(jià)格也就相應(yīng)要低一些。
尤其美國(guó)的房子是木結(jié)構(gòu)的,五六十年的老房子,那就不如新房子結(jié)實(shí)。不過(guò),在阿拉米達(dá),那種英國(guó)維多利亞式的房子,結(jié)構(gòu)極為精細(xì),雖然“房齡”在百年之上,卻仍賣(mài)大價(jià)錢(qián)!
3“老美”經(jīng)紀(jì)人不懂中國(guó)人心態(tài)
房子是很特殊的無(wú)法移動(dòng)的商品,非要上門(mén)細(xì)看才行。然而,二手房里又往往住著房東——很多美國(guó)人在拿到售房款之后才能買(mǎi)新房。
按照美國(guó)的規(guī)矩,看房的時(shí)間集中在周日下午。到了這一時(shí)間,房東把家里打掃得干干凈凈,家里的一切都井然有序,然后全家外出“回避”。
也就在這個(gè)時(shí)候,房東所委托的房屋經(jīng)紀(jì)人“進(jìn)駐”這一打算出售的房子,在門(mén)口掛起了一塊售屋牌子。售屋牌子上往往印著經(jīng)紀(jì)人的照片,還寫(xiě)著經(jīng)紀(jì)人電話(huà)號(hào)碼。另外,牌子上還寫(xiě)著看房時(shí)間,并提供關(guān)于這座房子的介紹資料。資料上往往印著房屋的外貌以及各廳、室的照片,房屋平面圖,房屋建造歷史以及價(jià)格。
在規(guī)定的看房時(shí)間里,房門(mén)通常開(kāi)著。購(gòu)房者自己開(kāi)車(chē)前來(lái)。誰(shuí)要看房都可以進(jìn)去。
這時(shí),房屋賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人充當(dāng)臨時(shí)主人,在房子里笑迎客人,給每一位看房者遞上一張名片,并不厭其煩地逐一回答看房者的問(wèn)題。
我注意到,很多購(gòu)房者向經(jīng)紀(jì)人詢(xún)問(wèn)“學(xué)區(qū)”情況。這是因?yàn)橘?gòu)房者都希望自己的孩子能夠上好的學(xué)校,所以“學(xué)區(qū)”好的地段,房?jī)r(jià)也相應(yīng)貴一些。
那天,我們到硅谷附近一口氣看了幾處房子。我非常喜歡一座位于小山山頂?shù)囊淮狈孔樱幸粋(gè)六七十平方米的木陽(yáng)臺(tái),可以俯瞰山下的高速公路,也可以眺望遠(yuǎn)處的大海,風(fēng)景極佳。從陽(yáng)臺(tái)沿著“之”字形白色扶梯下去,則是后花園,花園里有很大的魚(yú)池。我說(shuō)這房子簡(jiǎn)直可以讓好萊塢來(lái)拍電影。由于房子在山頂,房?jī)r(jià)比小島上的房子還便宜,只是小兒子嫌這房子太冷清,沒(méi)看中。
又有一處房子,很不錯(cuò)。當(dāng)小兒子問(wèn)起房東為什么要賣(mài)掉房子時(shí),這位經(jīng)紀(jì)人說(shuō):“他們前年以38萬(wàn)美元買(mǎi)進(jìn),今年夫婦離婚了,以51萬(wàn)美元價(jià)格出售。”顯然,這位“老美”經(jīng)紀(jì)人不懂中國(guó)國(guó)情。他這么一說(shuō),小兒子和兒媳馬上否決了,認(rèn)為這房子不吉利!
還有一處是“模特屋”,也就是中國(guó)所說(shuō)的“樣板房”。那房子倒是新房子,裝修十分考究,價(jià)格也公道。這房子原本是供客戶(hù)參觀用的,后來(lái)作為房產(chǎn)公司的辦公樓。只是主臥室那好端端的墻、天花板,都被漆上紅紅綠綠的圖案。另外,由于參觀的人以及公司的人員來(lái)來(lái)去去太多,地毯已經(jīng)被踩得很臟很舊,需要全部更換。
在回去的路上,這位美國(guó)經(jīng)紀(jì)人一邊開(kāi)車(chē),一邊開(kāi)始向我的小兒子詢(xún)問(wèn)參觀這幾處房子之后的印象,其實(shí)是在“摸底”,了解買(mǎi)主看中了哪幢房子。在當(dāng)天晚上,美國(guó)經(jīng)紀(jì)人打電話(huà)來(lái),正式詢(xún)問(wèn)買(mǎi)主的意思?上В@幾處房子,我的小兒子都未中意。
4 美國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人的“秘密”
后來(lái),我的小兒子請(qǐng)了一位華裔房屋經(jīng)紀(jì)人L先生。他來(lái)自香港,能用英語(yǔ)、閩南語(yǔ)、普通話(huà)跟各種客戶(hù)打交道,生意做得很不錯(cuò),是這里的“頭牌”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
我發(fā)現(xiàn),L先生比那位“老美”經(jīng)紀(jì)人要精明得多。比如,我的小兒子來(lái)到他正在負(fù)責(zé)出售的一幢房子,問(wèn)起同樣的問(wèn)題:“房東為什么要賣(mài)掉這房子?”他馬上指了指墻上掛著的房東一家的照片說(shuō):“房東在5年前買(mǎi)了這房子。你瞧,他在此屋中添了兩個(gè)孩子,他又發(fā)了財(cái),想買(mǎi)更大的房子。所以這屋很吉祥,是‘吉屋’。你買(mǎi)了這屋,也會(huì)添丁發(fā)財(cái)!”他又說(shuō):“這屋的大門(mén)朝東,紫氣東來(lái),風(fēng)水好,吉兆!”因?yàn)樗吹劫I(mǎi)主是中國(guó)人,就用“東方理念”來(lái)打動(dòng)你的心,而這是“老美”經(jīng)紀(jì)人根本說(shuō)不出來(lái)的。
跟這位“頭牌”經(jīng)紀(jì)人打交道多了,我發(fā)現(xiàn),他并不光是就交易談交易,他也很善于從方方面面跟你聊天,建立起友誼。
比如,他很熱心地向我們介紹看房子值得注意的地方。
我在看房子的時(shí)候,從來(lái)不注意屋頂。他告訴我,看房子一定要看看屋頂。因?yàn)槊绹?guó)的房子大都是木結(jié)構(gòu)的,有些老一點(diǎn)的房子久經(jīng)風(fēng)吹雨打,木屋頂容易腐爛、漏水,而用長(zhǎng)方形瓦片的屋頂就好得多,一般在50年內(nèi)不會(huì)出問(wèn)題。
他還關(guān)照我,要注意衛(wèi)生間所有的縫隙是否嚴(yán)密,這些縫隙必須用硅膠封死。有的衛(wèi)生間縫隙裂開(kāi),表明漏水,那就很糟糕,因?yàn)樗粷B進(jìn)去,木地板很容易腐爛。
他還指出,也要注意門(mén)窗的縫隙,倘若不嚴(yán)實(shí),一下雨,整個(gè)木墻滲水,就會(huì)很麻煩。就連下水道也要特別留意,下水道堵塞和滲漏會(huì)帶來(lái)很多麻煩。在美國(guó)人工昂貴,房子修一下要花很多錢(qián),所以買(mǎi)房子時(shí)一定要注意種種“細(xì)節(jié)”。
如果買(mǎi)主看中了一幢房子之后,能否成交的關(guān)鍵便是價(jià)格。買(mǎi)主可以“砍價(jià)”,不過(guò)可以“砍”去的空間不大。在阿拉米達(dá),一幢60萬(wàn)美元的房子,一般能夠“砍”的幅度也就是一萬(wàn)美元左右。
漸漸地,我知道美國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人這一行的“秘密”:在跟賣(mài)主商量?jī)r(jià)格時(shí),盡可能壓低至賣(mài)主能夠接受的“最低價(jià)”。只有這樣才容易成交。當(dāng)然,正因?yàn)槭孪纫呀?jīng)被經(jīng)紀(jì)人“壓價(jià)”,所以買(mǎi)主“砍價(jià)”的余地就不很大了。經(jīng)紀(jì)人也非常了解買(mǎi)主的心理,倘若不“砍”一點(diǎn)價(jià),總有“不舒服”的感覺(jué),所以也就在買(mǎi)主出價(jià)之后,經(jīng)紀(jì)人會(huì)再一次勸賣(mài)主壓一點(diǎn)價(jià)。
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