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美國(guó)人喜歡搬家，因此買(mǎi)房賣(mài)房的人多，房屋經(jīng)紀(jì)人也多;“學(xué)區(qū)”好的地段，房?jī)r(jià)也相應(yīng)貴一些;買(mǎi)房可以“砍價(jià)”，不過(guò)可“砍”的空間不大。

1 美國(guó)的公寓很多是木結(jié)構(gòu)的

已經(jīng)是第八次去美國(guó)了。我的小兒子在美國(guó)已經(jīng)20年，我每一次去美國(guó)，都在他那里住一兩個(gè)月，親歷了從租房、看房到買(mǎi)房的全過(guò)程。

小兒子的家，最初在舊金山東灣阿拉米達(dá)島海濱一幢大樓內(nèi)。這種大樓，在美國(guó)稱(chēng)之為公寓。那時(shí)候，他租公寓房子。兩房一廳的公寓房子，月租1500美元。

中國(guó)的公寓，總是在大門(mén)口設(shè)立門(mén)衛(wèi)室。然而，在美國(guó)公寓卻不見(jiàn)一個(gè)門(mén)衛(wèi)。這是因?yàn)槊绹?guó)的人工很貴，設(shè)立一個(gè)門(mén)衛(wèi)室起碼要四個(gè)門(mén)衛(wèi)——三個(gè)三班倒，一個(gè)輪休。在美國(guó)，這四個(gè)門(mén)衛(wèi)的工資就是一筆很大的開(kāi)支。

在上海，樓房差不多都是鋼筋水泥的，美國(guó)的公寓很多是木結(jié)構(gòu)的。美國(guó)的房子用木頭來(lái)蓋，一方面因?yàn)槊绹?guó)森林多，木材不貴;另一方面用木頭蓋房子，節(jié)省人工。美國(guó)工廠(chǎng)成批生產(chǎn)各種木柱、木梁、木樓梯、木門(mén)、木板壁，運(yùn)到工地之后，可以像搭積木似的，兩三個(gè)月就“搭”好一座房子。美國(guó)房子的墻壁，其實(shí)是一塊“三明治”罷了：兩面是薄薄的一層纖維板，中間夾一層防火材料。這層防火材料，也起著隔音的作用。

2 建成一兩年的二手房 有時(shí)比新房還貴

在美國(guó)工作了一段時(shí)間，小兒子決定買(mǎi)房。我和妻也加入了看房子的隊(duì)伍，跟他、兒媳一起看了20多處房子，對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了第一手的了解。

在美國(guó)買(mǎi)房子，可以先從網(wǎng)站上查找房源信息，也可以從報(bào)紙的售房廣告中尋找。不過(guò)，最好的辦法是委托房屋經(jīng)紀(jì)人。

我們來(lái)到阿拉米達(dá)的房屋交易中心，交易中心里面是半個(gè)足球場(chǎng)那么大的房子，用灰色木板隔成一間間的開(kāi)放式辦公室，那是經(jīng)紀(jì)人與客戶(hù)談話(huà)的地方。那木板只有我的肩膀那么高，一眼望去，有50多間這樣的小辦公室，每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一間，也就是說(shuō)，這里有50多位房屋經(jīng)紀(jì)人!房屋經(jīng)紀(jì)人多，是因?yàn)橘I(mǎi)房、賣(mài)房的人多。

有人說(shuō)，美國(guó)人吃了“耗子藥”——喜歡搬家。確實(shí)，在一幢房子里住一輩子的美國(guó)人不多。通常，剛結(jié)婚的年輕人買(mǎi)小一點(diǎn)的房子，或者租房子，等手頭積蓄了一些錢(qián)，又有了孩子，那就賣(mài)小房、買(mǎi)大房。

美國(guó)人常常“跳槽”，工作地點(diǎn)變了，如果離原先的住處太遠(yuǎn)，那就要賣(mài)掉舊房，在工作單位附近買(mǎi)新房子。還有人是因?yàn)榉績(jī)r(jià)猛漲，自己又到了退休年齡，就乘機(jī)賣(mài)掉大房子，再買(mǎi)一幢小一點(diǎn)的房子，或者到遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方買(mǎi)便宜點(diǎn)的房子……

在中國(guó)的房屋交易所，往往可以見(jiàn)到密密麻麻的房屋出售廣告，而美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常只做幾幢房子的交易。

跟美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交談，我才得知，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為兩種：賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人與買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。你要賣(mài)掉自己的房子，那就委托賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人;你要買(mǎi)房子，那就委托買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人。當(dāng)然，有時(shí)你要買(mǎi)那幢房子，直接找那家房東所委托的賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人也可以，反之亦然。

不過(guò)，內(nèi)中往往有一種“傾向性”，即賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人總是盡量替賣(mài)主打算，而買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人則總是盡量為買(mǎi)主打算，原因很明白，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)是由賣(mài)方出，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)是由買(mǎi)方出。也有時(shí)中介費(fèi)用由買(mǎi)賣(mài)雙方分擔(dān)，則經(jīng)紀(jì)人的“立場(chǎng)”隨之變得“公允”。

賣(mài)主一旦委托了經(jīng)紀(jì)人售房，就絕對(duì)不能拋開(kāi)經(jīng)紀(jì)人私自跟買(mǎi)主直接交易。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，賣(mài)主要向經(jīng)紀(jì)人賠償經(jīng)濟(jì)損失。

我所在的舊金山阿拉米達(dá)小島及其附近，為了使小島的環(huán)境優(yōu)美，房屋不能過(guò)于密集，美國(guó)政府嚴(yán)加控制建造新房子，所以那里出售的絕大部分是二手房。不過(guò)，這里的房子保養(yǎng)極好，即便是三四十年的房子，看上去仍很新。

這里的房子，差不多都是獨(dú)立房子，也就是中國(guó)所說(shuō)的“花園洋房”或者別墅。通常是上下兩層。每幢房子前有草坪，后有花園。臥室通常是三至四個(gè)，廳則通常二至三個(gè)，廚房一個(gè)，衛(wèi)生間二至三個(gè)。此外還有洗衣房和車(chē)庫(kù)。車(chē)庫(kù)一般可以停放兩輛轎車(chē)。盡管車(chē)庫(kù)有三四十平方米，通常不計(jì)算在房屋面積之中，算是“奉送”。

在二手房之中，最貴的是建成才一兩年的房子，這種房子的房?jī)r(jià)有時(shí)比新房子還貴。雖然美國(guó)的新房子大都是全裝修的，但買(mǎi)主住進(jìn)新房子之后，還必須進(jìn)行方方面面的加工。特別是花園，需要自己請(qǐng)人整理——房產(chǎn)公司只交給買(mǎi)主一片荒地而已。所以，購(gòu)買(mǎi)住了一兩年的新房子，什么都是現(xiàn)成的，省時(shí)間又省錢(qián)。當(dāng)然，“房齡”越大，房子價(jià)格也就相應(yīng)要低一些。

尤其美國(guó)的房子是木結(jié)構(gòu)的，五六十年的老房子，那就不如新房子結(jié)實(shí)。不過(guò)，在阿拉米達(dá)，那種英國(guó)維多利亞式的房子，結(jié)構(gòu)極為精細(xì)，雖然“房齡”在百年之上，卻仍賣(mài)大價(jià)錢(qián)!

3“老美”經(jīng)紀(jì)人不懂中國(guó)人心態(tài)

房子是很特殊的無(wú)法移動(dòng)的商品，非要上門(mén)細(xì)看才行。然而，二手房里又往往住著房東——很多美國(guó)人在拿到售房款之后才能買(mǎi)新房。

按照美國(guó)的規(guī)矩，看房的時(shí)間集中在周日下午。到了這一時(shí)間，房東把家里打掃得干干凈凈，家里的一切都井然有序，然后全家外出“回避”。

也就在這個(gè)時(shí)候，房東所委托的房屋經(jīng)紀(jì)人“進(jìn)駐”這一打算出售的房子，在門(mén)口掛起了一塊售屋牌子。售屋牌子上往往印著經(jīng)紀(jì)人的照片，還寫(xiě)著經(jīng)紀(jì)人電話(huà)號(hào)碼。另外，牌子上還寫(xiě)著看房時(shí)間，并提供關(guān)于這座房子的介紹資料。資料上往往印著房屋的外貌以及各廳、室的照片，房屋平面圖，房屋建造歷史以及價(jià)格。

在規(guī)定的看房時(shí)間里，房門(mén)通常開(kāi)著。購(gòu)房者自己開(kāi)車(chē)前來(lái)。誰(shuí)要看房都可以進(jìn)去。

這時(shí)，房屋賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人充當(dāng)臨時(shí)主人，在房子里笑迎客人，給每一位看房者遞上一張名片，并不厭其煩地逐一回答看房者的問(wèn)題。

我注意到，很多購(gòu)房者向經(jīng)紀(jì)人詢(xún)問(wèn)“學(xué)區(qū)”情況。這是因?yàn)橘?gòu)房者都希望自己的孩子能夠上好的學(xué)校，所以“學(xué)區(qū)”好的地段，房?jī)r(jià)也相應(yīng)貴一些。

那天，我們到硅谷附近一口氣看了幾處房子。我非常喜歡一座位于小山山頂?shù)囊淮狈孔樱�有一個(gè)六七十平方米的木陽(yáng)臺(tái)，可以俯瞰山下的高速公路，也可以眺望遠(yuǎn)處的大海，風(fēng)景極佳。從陽(yáng)臺(tái)沿著“之”字形白色扶梯下去，則是后花園，花園里有很大的魚(yú)池。我說(shuō)這房子簡(jiǎn)直可以讓好萊塢來(lái)拍電影。由于房子在山頂，房?jī)r(jià)比小島上的房子還便宜，只是小兒子嫌這房子太冷清，沒(méi)看中。

又有一處房子，很不錯(cuò)。當(dāng)小兒子問(wèn)起房東為什么要賣(mài)掉房子時(shí)，這位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“他們前年以38萬(wàn)美元買(mǎi)進(jìn)，今年夫婦離婚了，以51萬(wàn)美元價(jià)格出售。”顯然，這位“老美”經(jīng)紀(jì)人不懂中國(guó)國(guó)情。他這么一說(shuō)，小兒子和兒媳馬上否決了，認(rèn)為這房子不吉利!

還有一處是“模特屋”，也就是中國(guó)所說(shuō)的“樣板房”。那房子倒是新房子，裝修十分考究，價(jià)格也公道。這房子原本是供客戶(hù)參觀用的，后來(lái)作為房產(chǎn)公司的辦公樓。只是主臥室那好端端的墻、天花板，都被漆上紅紅綠綠的圖案。另外，由于參觀的人以及公司的人員來(lái)來(lái)去去太多，地毯已經(jīng)被踩得很臟很舊，需要全部更換。

在回去的路上，這位美國(guó)經(jīng)紀(jì)人一邊開(kāi)車(chē)，一邊開(kāi)始向我的小兒子詢(xún)問(wèn)參觀這幾處房子之后的印象，其實(shí)是在“摸底”，了解買(mǎi)主看中了哪幢房子。在當(dāng)天晚上，美國(guó)經(jīng)紀(jì)人打電話(huà)來(lái)，正式詢(xún)問(wèn)買(mǎi)主的意思�？上В�這幾處房子，我的小兒子都未中意。

4 美國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人的“秘密”

后來(lái)，我的小兒子請(qǐng)了一位華裔房屋經(jīng)紀(jì)人L先生。他來(lái)自香港，能用英語(yǔ)、閩南語(yǔ)、普通話(huà)跟各種客戶(hù)打交道，生意做得很不錯(cuò)，是這里的“頭牌”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

我發(fā)現(xiàn)，L先生比那位“老美”經(jīng)紀(jì)人要精明得多。比如，我的小兒子來(lái)到他正在負(fù)責(zé)出售的一幢房子，問(wèn)起同樣的問(wèn)題：“房東為什么要賣(mài)掉這房子?”他馬上指了指墻上掛著的房東一家的照片說(shuō)：“房東在5年前買(mǎi)了這房子。你瞧，他在此屋中添了兩個(gè)孩子，他又發(fā)了財(cái)，想買(mǎi)更大的房子。所以這屋很吉祥，是‘吉屋’。你買(mǎi)了這屋，也會(huì)添丁發(fā)財(cái)!”他又說(shuō)：“這屋的大門(mén)朝東，紫氣東來(lái)，風(fēng)水好，吉兆!”因?yàn)樗�看到買(mǎi)主是中國(guó)人，就用“東方理念”來(lái)打動(dòng)你的心，而這是“老美”經(jīng)紀(jì)人根本說(shuō)不出來(lái)的。

跟這位“頭牌”經(jīng)紀(jì)人打交道多了，我發(fā)現(xiàn)，他并不光是就交易談交易，他也很善于從方方面面跟你聊天，建立起友誼。

比如，他很熱心地向我們介紹看房子值得注意的地方。

我在看房子的時(shí)候，從來(lái)不注意屋頂。他告訴我，看房子一定要看看屋頂。因?yàn)槊绹?guó)的房子大都是木結(jié)構(gòu)的，有些老一點(diǎn)的房子久經(jīng)風(fēng)吹雨打，木屋頂容易腐爛、漏水，而用長(zhǎng)方形瓦片的屋頂就好得多，一般在50年內(nèi)不會(huì)出問(wèn)題。

他還關(guān)照我，要注意衛(wèi)生間所有的縫隙是否嚴(yán)密，這些縫隙必須用硅膠封死。有的衛(wèi)生間縫隙裂開(kāi)，表明漏水，那就很糟糕，因?yàn)樗�一滲進(jìn)去，木地板很容易腐爛。

他還指出，也要注意門(mén)窗的縫隙，倘若不嚴(yán)實(shí)，一下雨，整個(gè)木墻滲水，就會(huì)很麻煩。就連下水道也要特別留意，下水道堵塞和滲漏會(huì)帶來(lái)很多麻煩。在美國(guó)人工昂貴，房子修一下要花很多錢(qián)，所以買(mǎi)房子時(shí)一定要注意種種“細(xì)節(jié)”。

如果買(mǎi)主看中了一幢房子之后，能否成交的關(guān)鍵便是價(jià)格。買(mǎi)主可以“砍價(jià)”，不過(guò)可以“砍”去的空間不大。在阿拉米達(dá)，一幢60萬(wàn)美元的房子，一般能夠“砍”的幅度也就是一萬(wàn)美元左右。

漸漸地，我知道美國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)人這一行的“秘密”：在跟賣(mài)主商量?jī)r(jià)格時(shí)，盡可能壓低至賣(mài)主能夠接受的“最低價(jià)”。只有這樣才容易成交。當(dāng)然，正因?yàn)槭孪纫呀?jīng)被經(jīng)紀(jì)人“壓價(jià)”，所以買(mǎi)主“砍價(jià)”的余地就不很大了。經(jīng)紀(jì)人也非常了解買(mǎi)主的心理，倘若不“砍”一點(diǎn)價(jià)，總有“不舒服”的感覺(jué)，所以也就在買(mǎi)主出價(jià)之后，經(jīng)紀(jì)人會(huì)再一次勸賣(mài)主壓一點(diǎn)價(jià)。