干貨 | 美國房產(chǎn)稅咋征收?各州稅率是多少?
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在美國投資買房有一件事必須搞清楚,那就是美國的房子要交納房產(chǎn)稅,至于房產(chǎn)稅的多少,以及如何征收,美國各地的法律不同,納稅的情況也有不同。因此,投資之前有必要做足這方面的功課。
哪個(gè)部門征收房產(chǎn)稅?
房產(chǎn)稅并非由聯(lián)邦政府征收,而是以地方政府(縣、市)為主征收的,收入歸地方政府所有,地方政府所收的房產(chǎn)稅用于房產(chǎn)所在城市及所在州的各類開支,包括公立教育撥款、圖書館建設(shè)、治安以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。
美國房產(chǎn)稅稅收比例是多少?
全美的房產(chǎn)稅在1%~3%不等,不同的州、同一個(gè)州內(nèi)不同的縣市有不同的稅率,例如,在大西雅圖地區(qū),西雅圖市、貝爾維尤、瑟馬米什就用不同的房產(chǎn)稅率,西雅圖的房產(chǎn)稅不足1%,貝爾維尤約1%,瑟馬米什為1.2%。
美國房產(chǎn)稅西北低,東南高。北部各州及西海岸的房產(chǎn)稅較低,基本上介于1%-1.5%,而南部各州的房產(chǎn)稅普遍較高,例如德克薩斯州,各城市的房產(chǎn)稅介于2.5-3.5%。同樣價(jià)位的房產(chǎn),在不同城市需要繳納的房產(chǎn)稅有很大差別。例如一棟價(jià)值100萬美元的房屋,在西雅圖市則需要繳納1萬美元,如果是在德州的休斯頓,則需要繳納3.3萬美元左右。
房產(chǎn)稅的計(jì)算與哪些因素有關(guān)?
房產(chǎn)稅的計(jì)算方法就是政府對(duì)房屋的評(píng)估值乘以該地區(qū)的稅率。所以有兩點(diǎn)因素影響房產(chǎn)稅:一是稅率,二是房屋估值。在相同稅率情況下,房?jī)r(jià)估得高,繳稅也就多。估值依據(jù)最近的一次房產(chǎn)交易價(jià)格,然后參考地面建筑狀況、土地大小、相同區(qū)域同等或類似房源來確定評(píng)估值。
政府評(píng)估值只用于繳納房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù),并不能作為房產(chǎn)交易中的價(jià)格參照。通常,政府評(píng)估值要低于房屋市場(chǎng)上的實(shí)際價(jià)值和交易價(jià)格。但熱門地區(qū)由于地價(jià)高,所以房屋估值中地皮價(jià)格往往超過房屋價(jià)格;而在偏遠(yuǎn)區(qū)域,房屋價(jià)值就高過地皮價(jià)值。
每次的估值結(jié)果都會(huì)在繳納房產(chǎn)稅之前通知房主,列明估值內(nèi)容,包括房屋本身價(jià)值多少、地皮價(jià)值多少等。房主如果對(duì)政府的估值有異議,可以要求重新估值。此外,各地區(qū)的繳稅時(shí)間和次數(shù)也有所差異,費(fèi)城一年只收一次,房產(chǎn)估值辦會(huì)在每年12月給房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表,房主必須在第二年3月31日前支付;而加州房地稅分兩次繳納,第一次是當(dāng)年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新澤西州,一年則分4次。
交稅越高 福利越好
每年所繳納的房產(chǎn)稅很大一部分用于房產(chǎn)所在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育撥款,是負(fù)擔(dān)卻也是福利。
比如西雅圖一處價(jià)值255萬美元的房產(chǎn),在2015年度繳納的房產(chǎn)稅中,有32.05%用于房產(chǎn)所在學(xué)區(qū)的學(xué)校撥款,5.13%用于圖書館,22.55%用于華盛頓州教育基金,也就是說約60%用于教育的直接或間接撥款,這也就難怪西雅圖柯克蘭的這所高中能名列全美公立高中前100名了。所以,房產(chǎn)稅交的多,住在這里的居民能直接享受到的福利就好,這個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)增值前景就好,從而形成良性循環(huán)。
美國房產(chǎn)稅有無減免政策?
首先需要強(qiáng)調(diào)的是,只有擁有美國國籍才享受房產(chǎn)稅減免政策。各地都有相關(guān)規(guī)定可以申請(qǐng)減免,減免的額度根據(jù)個(gè)人收入而定。政府在每年寄出房產(chǎn)稅賬單時(shí),會(huì)附帶一份如何申請(qǐng)減免稅的說明。以費(fèi)爾法克斯縣為例,目前的免稅規(guī)定是年滿65歲以上的人士以及殘障人士,僅有一棟自住的房屋,年收入在5.2萬美元以下,可以免繳全部的房產(chǎn)稅,而5.2萬美元到6.2萬美元的免繳50%,6.2萬美元到7.2萬美元免交25%。
《孫子兵法》云:知己知彼,百戰(zhàn)不怠。雖然投資買房這事兒還沒上升到打仗的高度,但是了解美國當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅收制度對(duì)投資行為是非常有必要的,畢竟實(shí)現(xiàn)收益最大化是投資者的目的。
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