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干貨 | 美國房產(chǎn)稅咋征收?各州稅率是多少?

來源:作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2016/12/14

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在美國投資買房有一件事必須搞清楚,那就是美國的房子要交納房產(chǎn)稅,至于房產(chǎn)稅的多少,以及如何征收,美國各地的法律不同,納稅的情況也有不同。因此,投資之前有必要做足這方面的功課。

哪個(gè)部門征收房產(chǎn)稅?

房產(chǎn)稅并非由聯(lián)邦政府征收,而是以地方政府(縣、市)為主征收的,收入歸地方政府所有,地方政府所收的房產(chǎn)稅用于房產(chǎn)所在城市及所在州的各類開支,包括公立教育撥款、圖書館建設(shè)、治安以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。

美國房產(chǎn)稅稅收比例是多少?

全美的房產(chǎn)稅在1%~3%不等,不同的州、同一個(gè)州內(nèi)不同的縣市有不同的稅率,例如,在大西雅圖地區(qū),西雅圖市、貝爾維尤、瑟馬米什就用不同的房產(chǎn)稅率,西雅圖的房產(chǎn)稅不足1%,貝爾維尤約1%,瑟馬米什為1.2%。

 

美國房產(chǎn)稅西北低,東南高。北部各州及西海岸的房產(chǎn)稅較低,基本上介于1%-1.5%,而南部各州的房產(chǎn)稅普遍較高,例如德克薩斯州,各城市的房產(chǎn)稅介于2.5-3.5%。同樣價(jià)位的房產(chǎn),在不同城市需要繳納的房產(chǎn)稅有很大差別。例如一棟價(jià)值100萬美元的房屋,在西雅圖市則需要繳納1萬美元,如果是在德州的休斯頓,則需要繳納3.3萬美元左右。

房產(chǎn)稅的計(jì)算與哪些因素有關(guān)?

房產(chǎn)稅的計(jì)算方法就是政府對(duì)房屋的評(píng)估值乘以該地區(qū)的稅率。所以有兩點(diǎn)因素影響房產(chǎn)稅:一是稅率,二是房屋估值。在相同稅率情況下,房?jī)r(jià)估得高,繳稅也就多。估值依據(jù)最近的一次房產(chǎn)交易價(jià)格,然后參考地面建筑狀況、土地大小、相同區(qū)域同等或類似房源來確定評(píng)估值。

政府評(píng)估值只用于繳納房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù),并不能作為房產(chǎn)交易中的價(jià)格參照。通常,政府評(píng)估值要低于房屋市場(chǎng)上的實(shí)際價(jià)值和交易價(jià)格。但熱門地區(qū)由于地價(jià)高,所以房屋估值中地皮價(jià)格往往超過房屋價(jià)格;而在偏遠(yuǎn)區(qū)域,房屋價(jià)值就高過地皮價(jià)值。

每次的估值結(jié)果都會(huì)在繳納房產(chǎn)稅之前通知房主,列明估值內(nèi)容,包括房屋本身價(jià)值多少、地皮價(jià)值多少等。房主如果對(duì)政府的估值有異議,可以要求重新估值。此外,各地區(qū)的繳稅時(shí)間和次數(shù)也有所差異,費(fèi)城一年只收一次,房產(chǎn)估值辦會(huì)在每年12月給房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表,房主必須在第二年3月31日前支付;而加州房地稅分兩次繳納,第一次是當(dāng)年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新澤西州,一年則分4次。

交稅越高 福利越好

每年所繳納的房產(chǎn)稅很大一部分用于房產(chǎn)所在城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育撥款,是負(fù)擔(dān)卻也是福利。

比如西雅圖一處價(jià)值255萬美元的房產(chǎn),在2015年度繳納的房產(chǎn)稅中,有32.05%用于房產(chǎn)所在學(xué)區(qū)的學(xué)校撥款,5.13%用于圖書館,22.55%用于華盛頓州教育基金,也就是說約60%用于教育的直接或間接撥款,這也就難怪西雅圖柯克蘭的這所高中能名列全美公立高中前100名了。所以,房產(chǎn)稅交的多,住在這里的居民能直接享受到的福利就好,這個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)增值前景就好,從而形成良性循環(huán)。

美國房產(chǎn)稅有無減免政策?

首先需要強(qiáng)調(diào)的是,只有擁有美國國籍才享受房產(chǎn)稅減免政策。各地都有相關(guān)規(guī)定可以申請(qǐng)減免,減免的額度根據(jù)個(gè)人收入而定。政府在每年寄出房產(chǎn)稅賬單時(shí),會(huì)附帶一份如何申請(qǐng)減免稅的說明。以費(fèi)爾法克斯縣為例,目前的免稅規(guī)定是年滿65歲以上的人士以及殘障人士,僅有一棟自住的房屋,年收入在5.2萬美元以下,可以免繳全部的房產(chǎn)稅,而5.2萬美元到6.2萬美元的免繳50%,6.2萬美元到7.2萬美元免交25%。

《孫子兵法》云:知己知彼,百戰(zhàn)不怠。雖然投資買房這事兒還沒上升到打仗的高度,但是了解美國當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅收制度對(duì)投資行為是非常有必要的,畢竟實(shí)現(xiàn)收益最大化是投資者的目的。

 


 

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     在中國大陸,由于征收房產(chǎn)稅是一個(gè)新事物,大家對(duì)于莫名其妙的花從未花過的錢總是非常抵觸,而且由于土地的公有制、房屋產(chǎn)權(quán)只有七十年,有很多人認(rèn)為征收房產(chǎn)稅并不合理。所以,雖然對(duì)于房產(chǎn)稅的征收具體情況還未確定,但人們的抱怨聲已此起彼伏。
  
  然而在美國,房產(chǎn)稅的征收已經(jīng)有兩百多年的歷史了,住房交房產(chǎn)稅是天經(jīng)地義的事情,從其建國初期房產(chǎn)稅的征收就被寫到了各州的法律條文上。與中國大陸不同的是,美國的土地和房產(chǎn)都是私有的,而且是永久產(chǎn)權(quán);不用擔(dān)心被強(qiáng)拆。但在美國如果不交房產(chǎn)稅后果是非常嚴(yán)重的。
  
  美國無房不稅。房產(chǎn)稅是地方政府的重要收入來源,安保、消防、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)費(fèi)用來源很大一部分都有賴于房產(chǎn)稅,所以漏繳或不繳房產(chǎn)稅是很嚴(yán)重的違法行為,政府甚至有權(quán)沒收并拍賣房產(chǎn)。
  
  對(duì)于房產(chǎn)稅怎么征收,不同的州有不同的規(guī)定,有的按季度交,有的按月交,在加州是每年需要交兩次。每個(gè)縣政府都有專門的交地稅網(wǎng)站,在全球都可以方便繳納。
  
  不少初到美國的購房者,由于不清楚或不重視房產(chǎn)稅的繳納,在現(xiàn)金付清房款之后以為就可以一勞永逸安心居住了,卻不知稅是跟著房子的,世世代代可以居住于此,卻世世代代都要交稅。每年都不乏初到美國購房的人買完房空置很久以后興高采烈的打算搬到自己的新屋居住,卻發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)因?yàn)榍防U房產(chǎn)稅被政府拍賣了,里面早已雀巢鳩占住上了別的家庭。如果你家的房子正好坐落在兩個(gè)州的交界線上,那就需要分別到兩個(gè)州的交稅網(wǎng)站繳納房產(chǎn)稅,如果只在一個(gè)州繳納了房產(chǎn)稅而忘了繳另一個(gè)州的稅話,一覺醒來你發(fā)現(xiàn)房屋有一半已經(jīng)不屬于你的了。
  
  美國紐約上州就有一名女子,她買的房屋坐落在紐約上州與康涅狄格州的交界線上,而她貸款的銀行由于疏忽只向康州政府繳納了房產(chǎn)稅而忘記了向紐約上州交稅。兩年之后,該女子才知道自己房屋的一半竟然已經(jīng)被政府拍賣并被自己的鄰居以275美元的超低價(jià)格拍走了。當(dāng)她去跟鄰居交涉時(shí)鄰居竟然向她索要高達(dá)15萬美元的巨款才肯將土地償還。
  
  雖然在美國買房子都要繳納房產(chǎn)稅,但其實(shí)房產(chǎn)稅額度并不高,對(duì)于有穩(wěn)定收入的房主來說都不會(huì)造成多么沉重的負(fù)擔(dān)。同時(shí),繳納房產(chǎn)稅對(duì)于美國民眾來說也并不算是真正意義上的花費(fèi)。
  
  因?yàn)檎魇盏亩愂諘?huì)全部取之于民用之于民,而且由于政府的政務(wù)財(cái)務(wù)賬單公開,民眾能夠清楚明白的知道自己交的每一分房產(chǎn)稅都花在了與自己息息相關(guān)的社區(qū)改造、教育改革等民生事業(yè)上,所以對(duì)于房產(chǎn)稅的開支也基本沒有人對(duì)此進(jìn)行抱怨,這種情況下也基本沒有人會(huì)刻意偷漏房產(chǎn)稅。

 

 

 

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